Hà Nội: Bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới trong thế giằng co

Dẫn đầu cả nước về căn hộ chung cư

Dữ liệu từ các tổ chức nghiên cứu thị trường cho thấy, quý 2/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá căn hộ chung cư (CHCC). Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp đạt 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý trước và tăng tới 87,7% so với kỳ gốc (2022). Các thị trường khác như Đà Nẵng và TP. HCM cũng ghi nhận mức tăng lần lượt là 69,8% và 48,3%, nhưng Hà Nội vẫn vượt trội, phản ánh xu hướng giá lên đang được định hình lại sau chu kỳ điều chỉnh mạnh 2022–2023.

Đáng chú ý, nhiều dự án tại các quận nội thành như Cầu Giấy, Ba Đình, Tây Hồ… hiện đã tiệm cận hoặc vượt mốc 100 triệu đồng/m², trong khi mặt bằng giá căn hộ ở các quận ven đô cũng đã vươn lên trên 45–55 triệu đồng/m². Mức giá này, theo nhiều chuyên gia, đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân có nhu cầu thực.

Phân khúc biệt thự, liền kề và đất nền vùng ven vốn từng là tâm điểm của làn sóng đầu cơ đang là nhóm chịu áp lực lớn nhất, khi mặt bằng giá vẫn cao nhưng thanh khoản yếu. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp khó thoát hàng do đã “ôm” sản phẩm ở giai đoạn giá đỉnh, trong khi áp lực tài chính, đặc biệt từ các khoản vay dài hạn, vẫn đang đè nặng. Giao dịch chủ yếu diễn ra ở các dự án có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín và hỗ trợ tài chính tốt. Các dự án vướng pháp lý, chưa đủ điều kiện mở bán hoặc chậm triển khai hầu như không ghi nhận giao dịch.

Thị trường vẫn tỏ ra thận trọng

Trong khi đó, người mua ở thực – đối tượng được kỳ vọng là trụ cột của thị trường giai đoạn hậu điều chỉnh vẫn tỏ ra thận trọng. Khảo sát từ các nhóm mua nhà trên mạng xã hội cho thấy, hơn 60% người có nhu cầu mua nhà tại Hà Nội trong quý 2/2025 chọn giải pháp “nghe ngóng”. Tâm lý chờ đợi giá giảm, kết hợp với lãi suất cho vay dù đã hạ nhưng chưa ở mức hấp dẫn, khiến quyết định mua nhà càng thêm trì hoãn.

Một yếu tố mang tính đặc thù của thị trường Hà Nội nửa cuối năm là những thay đổi lớn trong cơ cấu hành chính. Quá trình tinh gọn bộ máy, phân quyền và chuyển giao thủ tục hành chính đã tạo ra một độ trễ đáng kể trong các hoạt động liên quan đến đầu tư bất động sản. Theo phản ánh từ một số sàn môi giới, thời gian xử lý hồ sơ chuyển nhượng, sang tên, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại một số quận huyện đã kéo dài hơn so với thông lệ, do phải điều chỉnh quy trình nội bộ.

Không chỉ vậy, các kế hoạch đấu giá đất, phê duyệt quy hoạch chi tiết và cấp phép đầu tư mới cũng có xu hướng giãn sang năm 2026, chờ bộ máy chính quyền hai cấp ổn định. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới các dự án đang chuẩn bị triển khai, làm sụt giảm nguồn cung mới, đặc biệt là căn hộ thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội, vốn đang rất thiếu trên địa bàn.

Tuy khó khăn về thanh khoản chung, nhưng thị trường Hà Nội vẫn ghi nhận những điểm sáng ở một số phân khúc. Chung cư tầm trung và nhà ở dưới 2,5 tỷ đồng tại các quận ven đô như Hà Đông, Hoài Đức, Gia Lâm… vẫn giữ được sức mua ổn định, nhờ phục vụ tốt nhu cầu thực và không quá phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.

Báo cáo từ Savills cho biết, trong quý 2/2025, Hà Nội có 7.000 căn hộ mở bán, ghi nhận 5.200 giao dịch – cao hơn cùng kỳ 2024. Từ nay đến 2027, thành phố dự kiến sẽ có thêm 58.100 căn hộ từ 58 dự án. Tuy nhiên, tính từ 2021–2025, Hà Nội chỉ cung cấp khoảng 102.000 căn hộ và nhà thấp tầng, trong khi có đến 151.000 hộ gia đình mới hình thành, dẫn đến thiếu hụt gần 49.000 căn, chủ yếu ở phân khúc giá phổ thông.

Với nhà ở thấp tầng, thị trường cũng đang có sự sôi động trở lại nhờ các đại dự án khu đô thị mới, đặc biệt ở khu Đông và Tây Hà Nội. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn chưa quá cao: chỉ đạt 46% trong tổng nguồn cung sơ cấp hơn 2.600 căn quý 2.

Trong bối cảnh giằng co hiện nay, các chuyên gia khuyến nghị rằng thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, phù hợp với nhà đầu tư dài hạn, có vốn thực và chiến lược rõ ràng. Những bất động sản có pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng đang triển khai, mức giá đã điều chỉnh hợp lý sẽ là điểm đến tiềm năng cho dòng vốn tích lũy.

Nhóm nhà đầu tư cá nhân cần tránh sử dụng đòn bẩy cao, tập trung vào sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, diện tích vừa phải, thanh khoản cao. Với người mua để ở, đây có thể là thời điểm để “mặc cả” với các sản phẩm thứ cấp đang chịu áp lực tài chính từ chủ cũ, miễn là pháp lý rõ ràng, hạ tầng đảm bảo.

Trong dài hạn, Hà Nội vẫn là thị trường đầu tàu phía Bắc, với quy mô dân cư, nguồn cầu ổn định và hệ thống hạ tầng đang mở rộng nhanh. Khi chính sách ổn định, nguồn cung được khơi thông và mặt bằng giá cân bằng hơn với thu nhập thực tế, thị trường có thể tái khởi động đà tăng trưởng bền vững từ 2026 trở đi.