Gọng kìm lãi suất siết chặt thị trường bất động sản

Áp lực nợ nần và đà suy giảm thanh khoản

Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường từ Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services, lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12-14%/năm. Đặc biệt, nhiều ngân hàng thương mại đã áp dụng lãi suất cho vay thả nổi chạm mốc 15-16,5%/năm.

Với mức chi phí tài chính quá cao này, tiền lãi phải trả sau 5 đến 6 năm sẽ tương đương tiền gốc, tạo nên gánh nặng tài chính vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua nhà. Hậu quả trực tiếp là tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 6 tháng đầu năm, đã sụt giảm tới 62% so với 6 tháng cuối năm trước, phản ánh sự cẩn trọng tối đa từ phía thị trường.

Song hành với tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng lâm vào cảnh bế tắc. Nửa đầu tháng 7, chỉ ghi nhận duy nhất Vinhomes huy động thành công 3.000 tỷ đồng thông qua hai đợt phát hành riêng lẻ, trong khi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản khác hoàn toàn đứng ngoài cuộc do không thể gánh nổi mức lãi suất phát hành lên tới 12,5%/năm.

Đáng chú ý hơn, phần lớn dòng tiền từ trái phiếu huy động được trên thị trường thời gian qua chủ yếu dùng để đảo nợ và thanh toán các lô trái phiếu đến hạn, thay vì tạo ra dòng tiền mới phục vụ hoạt động đầu tư hay phát triển các dự án thực tế.

Đánh giá về thực trạng này, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, khó khăn hiện tại là hệ lụy tất yếu từ việc các doanh nghiệp quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Dù dư nợ bất động sản toàn hệ thống đã vượt mốc 5 triệu tỷ đồng, nhưng khi nguồn vốn này bị siết và chi phí vay trở nên đắt đỏ hơn, thanh khoản thị trường lập tức rơi vào trạng thái chao đảo.

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Phạm Đức Toản nhận định áp lực tài chính lớn khiến khách hàng trì hoãn quyết định xuống tiền để chờ đợi giá nhà giảm thêm. Trong khi đó, các chủ đầu tư buộc phải co cụm, tập trung hoàn thiện dự án hiện hữu thay vì mạo hiểm mở rộng quỹ đất mới.

Cấp thiết tái cấu trúc nguồn vốn

Trong bối cảnh chi phí vốn khó có thể sớm hạ nhiệt do nhu cầu vốn của toàn nền kinh tế tăng cao, việc đa dạng hóa nguồn lực tài chính trở thành yêu cầu sống còn. Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV Cấn Văn Lực khuyến nghị, các chủ đầu tư phải tính toán rất kỹ bài toán vốn chủ sở hữu, chủ động thu gọn danh mục đầu tư và kiểm soát chặt chẽ tỷ lệ đòn bẩy tài chính. Việc cố chấp triển khai quá nhiều dự án cùng lúc trong giai đoạn này sẽ đẩy doanh nghiệp vào tình thế cực kỳ nguy hiểm.

Từ góc độ điều hành doanh nghiệp lớn, Chủ tịch HĐQT Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc Đặng Thành Tâm đề xuất giải pháp tái cấu trúc cách thức dẫn vốn là ngân hàng nên tập trung cho vay ngắn hạn và bổ sung vốn lưu động, trong khi các doanh nghiệp lớn phải chủ động đẩy mạnh phát hành trái phiếu, cổ phiếu và hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế.

Bên cạnh đó, việc sớm hoàn thiện hành lang pháp lý cho các mô hình như Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) hay thị trường tài sản số sẽ giúp tạo ra dòng tiền bền vững, giảm bớt sự phụ thuộc quá mức vào hệ thống tín dụng ngân hàng.

Mặc dù, thị trường đang đối mặt với nhiều sóng gió, nhưng dưới góc nhìn dài hạn, giai đoạn thanh lọc này là quy luật tất yếu giúp thị trường bước sang chu kỳ phát triển thực chất. Những doanh nghiệp hạn chế về nguồn lực, quản trị rủi ro kém buộc phải thu hẹp hoặc rút lui, nhường dư địa cho các đơn vị có tiềm lực tài chính vững mạnh, pháp lý chuẩn chỉnh và năng lực triển khai thực tế tiếp tục vươn lên.