Góc nhìn đúng đắn về niên hạn chung cư

Phân biệt rõ niên hạn công trình và quyền tài sản

Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV ra đời đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai. Dù vậy, quy định xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới theo niên hạn công trình hiện đang thu hút sự chú ý lớn từ xã hội.

Đây là vấn đề nhạy cảm, nằm tại điểm giao thoa giữa quyền tài sản, an toàn công trình, khả năng tích lũy của người dân, hoạt động tín dụng ngân hàng và tâm lý sở hữu bất động sản lâu dài. Việc quản lý vòng đời công trình là phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại, nhưng cần tuân thủ nguyên tắc công trình có vòng đời kỹ thuật hữu hạn, song quyền tài sản hợp pháp của người dân không thể bị chấm dứt một cách cơ học.

Cụm từ chung cư có thời hạn rất dễ gây hiểu nhầm rằng quyền sở hữu căn hộ sẽ mặc nhiên mất đi sau một khoảng thời gian. Bản chất của chính sách đòi hỏi sự phân biệt rõ ràng giữa hai khái niệm. Một là vòng đời kỹ thuật của công trình, được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, công tác bảo trì và kết quả kiểm định thực tế. Hai là quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu bao gồm quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng phần đất chung, vốn là những quyền được pháp luật bảo vệ.

Theo Điều 58 Luật Nhà ở năm 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế căn cứ vào kết luận kiểm định. Việc hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc công trình mặc nhiên bị phá dỡ, trừ khi không còn bảo đảm an toàn hoặc nằm trong quy hoạch cải tạo, xây dựng lại.

Niên hạn thiết kế chỉ nên đóng vai trò là mốc quản lý và kiểm định bắt buộc. Nếu tòa nhà vẫn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, cư dân có thể tiếp tục sử dụng; ngược lại, nếu buộc phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu cần được chuyển hóa thành các quyền lợi tương ứng trong quá trình tái thiết.

Nhằm bảo đảm sự đồng thuận xã hội, chính sách cần làm rõ ba lớp quyền nền tảng. Lớp thứ nhất là quyền sử dụng đất chung gắn liền với khu đất xây dựng. Lớp thứ hai là quyền sở hữu căn hộ cùng phần sở hữu chung trong thời gian công trình còn bảo đảm an toàn. Lớp thứ ba là quyền sau khi công trình phải phá dỡ, bao gồm quyền tham gia tái thiết, nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương đương, cũng như các quyền chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp.

Những chốt an toàn khi thể chế hóa chính sách

Để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, công tác thể chế hóa cần đặc biệt chú trọng sáu nhóm vấn đề then chốt. Trước hết, niên hạn công trình phải là mốc quản lý, tuyệt đối không phải thời điểm tự động chấm dứt quyền sở hữu. Việc đánh giá thời gian sử dụng thực tế cần dựa trên kiểm định độc lập, đồng thời thiết lập cơ chế phản biện để bảo vệ quyền lợi của cư dân.

Thứ hai, các quyền của chủ sở hữu trong quá trình chuyển đổi sau phá dỡ phải được định danh đầy đủ, tránh tạo ra khoảng trống pháp lý khiến người dân rơi vào thế bị động. Thứ ba, cần xây dựng cơ chế tài chính tái thiết minh bạch thông qua việc khai thác giá trị quyền sử dụng đất, phần giá trị gia tăng từ điều chỉnh quy hoạch, hoặc thành lập các quỹ tích lũy dài hạn được quản lý công khai.

Thứ tư, chính sách bắt buộc phải có giải pháp bảo vệ các nhóm yếu thế như người cao tuổi, hộ thu nhập thấp hay gia đình chính sách bằng các công cụ linh hoạt như cho thuê mua, trả góp dài hạn hoặc hỗ trợ tín dụng ưu đãi. Thứ năm, ứng dụng công nghệ trong quản trị vòng đời công trình thông qua việc lập hộ chiếu công trình số để công khai mọi thông tin từ kiểm định, bảo trì đến phần quyền sử dụng đất. Cuối cùng, công tác truyền thông cần được thực hiện hiệu quả để khẳng định mục tiêu tối thượng của chính sách là bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản và nâng cao chất lượng không gian sống cho cộng đồng.

Việc quản lý chung cư theo niên hạn công trình là một bước đi tất yếu để hướng tới những đô thị an toàn, văn minh và phát triển bền vững. Khi các chốt an toàn pháp lý được thiết lập đồng bộ, quyền tài sản của người dân được định danh rõ ràng và các giải pháp tài chính được vận hành minh bạch, chính sách này sẽ không còn là gánh nặng tâm lý. Đây chính là chìa khóa để vừa bảo toàn giá trị tích lũy lâu dài của mỗi gia đình, vừa giải bài toán tái thiết đô thị một cách hài hòa và nhân văn.