Giải cơn khát nhà ở thương mại giá phù hợp

Áp lực chi phí đầu vào và nghịch lý giá treo cao

Dù bước sang quý 1/2026 với những kỳ vọng mới, thị trường bất động sản vẫn đang loay hoay trong vòng xoáy của cơ cấu sản phẩm lệch pha. Theo báo cáo tổng kết năm 2025, nguồn cung nhà ở ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất trong giai đoạn 2019-2025. Tuy nhiên, sự tăng trưởng này lại mang một nghịch lý 82% nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang.

Tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% căn hộ mở bán mới có mức giá vượt ngưỡng 80 triệu đồng mỗi mét vuông. Thậm chí, tại nhiều quận nội thành, mức giá trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông đã trở thành mặt bằng chung mới. Trong khi đó, nhu cầu thực của đại đa số người dân, đặc biệt là tầng lớp lao động trẻ và người thu nhập trung bình, lại nằm ở phân khúc dưới 35 triệu đồng mỗi mét vuông, gần như đã tuyệt chủng trên thị trường sơ cấp.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phân tích rằng thị trường đang dịch chuyển từ logic kỳ vọng tăng giá sang giá trị sử dụng thực. Tuy nhiên, lực cản lớn nhất khiến giá nhà không thể giảm chính là chi phí đầu vào bị đóng cứng.

Tiền sử dụng đất theo bảng giá mới, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao cùng với các thủ tục pháp lý kéo dài đã đẩy suất đầu tư lên mức kỷ lục. Khi chi phí vốn tăng do lãi suất neo cao, chủ đầu tư buộc phải cơ cấu giá bán ở mức cao để đảm bảo biên lợi nhuận, tạo nên một điểm nghẽn về khả năng hấp thụ.

Nghiên cứu từ các đơn vị dữ liệu cho thấy, thanh khoản thị trường cuối năm 2025 và đầu năm 2026 có xu hướng giảm nhẹ và phân hóa cực đoan. Dòng tiền chỉ đổ vào những dự án có pháp lý sạch và hạ tầng đồng bộ.

Những dự án kém chất lượng hoặc định giá quá cao so với giá trị thực ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp kỷ lục, chưa tới 20% lượng hàng tồn kho. Điều này minh chứng cho việc sức mua đang suy giảm nghiêm trọng khi thu nhập của người dân không theo kịp tốc độ tăng của giá nhà.

Khơi thông điểm nghẽn bằng cơ chế thí điểm đột phá

Để giải quyết bài toán lệch pha cung cầu, việc xây dựng và hoàn thiện cơ chế cho nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là nhiệm vụ trọng tâm của ngành xây dựng trong năm 2026. Đây chính là phân khúc cầu nối, lấp đầy khoảng trống mênh mông giữa nhà ở xã hội (vốn nhiều định mức khắt khe) và nhà ở thương mại cao cấp (vốn xa xỉ với đại chúng).

Dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp đang nhận được sự quan tâm đặc biệt từ giới chuyên gia và doanh nghiệp. Tuy nhiên, để chính sách thực sự đi vào đời sống, nhiều ý kiến cho rằng cần những ưu đãi thực chất hơn.

Bà Hồ Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay, chỉ ra một nút thắt lớn nếu vẫn tính tiền sử dụng đất theo cơ chế thông thường trong khi khống chế biên lợi nhuận ở mức 15%, doanh nghiệp sẽ rất khó mặn mà. Bài toán tài chính chỉ khả thi khi có sự đồng hành của hệ thống ngân hàng với các gói vay ưu đãi về lãi suất và thời hạn cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Ở góc độ thực thi, ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đề xuất một hướng đi táo bạo là giao cho các đơn vị sự nghiệp nhà nước có chức năng phát triển nhà ở làm chủ đầu tư thí điểm. Cách làm này không chỉ đảm bảo tính minh bạch, kiểm soát đúng đối tượng thụ hưởng mà còn tạo ra những mô hình mẫu về tiêu chuẩn kỹ thuật và giá thành để khu vực tư nhân soi chiếu và học tập.

Bên cạnh đó, việc định nghĩa rõ ràng về tiêu chí nhà ở giá phù hợp là điều cấp thiết. Ông Trần Tuấn, Phó Trưởng ban Hội viên của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh cần làm rõ khung giá cụ thể cho từng địa phương, đi kèm với đó là các tiêu chí về diện tích và đối tượng mua.

Việc tăng cường giám sát sau bán hàng cũng cần được chú trọng để tránh tình trạng trục lợi chính sách, biến nhà ở giá phù hợp thành công cụ đầu cơ của nhóm thiểu số.

Hoàn thiện cơ chế cho phân khúc này không chỉ là giải pháp tình thế để cứu thanh khoản thị trường, mà còn là nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững. Khi người dân có thể tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý, dòng tiền trong xã hội sẽ được luân chuyển hiệu quả, giảm bớt áp lực nợ xấu bất động sản và thúc đẩy an sinh xã hội.

Cuộc cách mạng về cơ chế này đòi hỏi sự quyết tâm chính trị lớn để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đưa thị trường trở lại quỹ đạo phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo quy định tại Dự thảo, người mua, thuê mua nhà ở tại dự án nhà ở thương mại giá phù hợp là cá nhân trong nước và chỉ được mua 1 căn nhà từ chủ đầu tư. Đồng thời, không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Việc mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.