Giá nhà phi mã và hệ lụy xã hội dài hạn

Giá nhà tăng vọt, hệ lụy xã hội và áp lực chính sách

Trước thực trạng đó, những phát biểu mạnh mẽ và quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính trong cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 22/9/2025 đã phản ánh rõ quyết tâm của Chính phủ trong việc đưa thị trường trở về đúng bản chất: minh bạch, ổn định và phù hợp với năng lực tài chính thực tế của người dân.

Sự chú ý của dư luận đối với vấn đề nhà ở không chỉ xuất phát từ giá trị vật chất, mà còn bởi bất động sản gắn liền với khái niệm an cư vốn là nền tảng để con người yên tâm lập nghiệp và cống hiến. Bởi vậy, thị trường nhà là một trong những trụ cột quan trọng của chính sách an sinh xã hội và sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Theo số liệu từ Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, giá chung cư tại Hà Nội giai đoạn 2014–2015 dao động từ 18–25 triệu đồng/m², song đến quý II/2025, mức giá trung bình đã lên tới 75,5 triệu đồng/m². Nhiều dự án cao cấp thậm chí niêm yết ở mức 100–150 triệu đồng/m². Như vậy, chỉ trong vòng một thập kỷ, giá nhà đã tăng gấp ba lần, bỏ xa tốc độ tăng trưởng thu nhập trung bình của người dân.

Sự chênh lệch này dẫn đến nghịch lý nhu cầu nhà ở rất lớn, đặc biệt từ nhóm dân số trẻ và tầng lớp trung lưu đang gia tăng, nhưng thị trường lại thiếu những sản phẩm vừa túi tiền. Thay vào đó, nguồn cung tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, nơi có lợi nhuận biên lớn nhưng lại hạn chế khả năng hấp thụ. Điều này tạo ra một "thị trường lệch pha" khi cầu thực sự thì nhiều nhưng không được đáp ứng, trong khi hàng tồn kho ở phân khúc xa xỉ lại chất đống.

Bên cạnh đó, sự biến động bất thường của giá bất động sản còn tạo ra tâm lý bất ổn trong xã hội. Người dân nhìn thấy giá tăng quá cao nhưng lại không dám xuống tiền vì sợ rủi ro, từ đó thị trường thiếu thanh khoản, doanh nghiệp thì kẹt vốn, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu. Đây là vòng xoáy tiêu cực, vừa bào mòn niềm tin vào thị trường, vừa làm chậm lại các hoạt động sản xuất – kinh doanh khác trong nền kinh tế.

Quyết tâm tăng cung, giảm chi phí và khơi thông dòng tiền

Trước tình hình đó, Chính phủ đã đưa ra nhiều chính sách nhằm tái lập cân bằng cho thị trường. Trước hết, về nguồn cung, mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 được coi là bước đi chiến lược. Tính đến tháng 7/2025, cả nước đã hoàn thành gần 37.000 căn trong tổng số hơn 100.000 căn nhà ở xã hội được giao; dự kiến đến cuối năm, con số này sẽ đạt trên 73.000 căn. Đây là nỗ lực lớn, thể hiện cam kết mạnh mẽ trong việc đưa sản phẩm nhà ở đến gần hơn với nhóm khách hàng có nhu cầu thực.

Bên cạnh đó, kết quả xóa nhà tạm, nhà dột nát trên phạm vi toàn quốc chỉ sau hơn một năm triển khai cho thấy sự quyết liệt trong hành động của Chính phủ. Hơn 334.000 căn nhà không đạt chuẩn "3 cứng" đã được thay thế, hoàn thành mục tiêu sớm hơn kế hoạch tới hơn 5 năm. Đây không chỉ là một thành tích về mặt số lượng, mà còn khẳng định vai trò của Nhà nước trong việc bảo đảm quyền an cư tối thiểu cho người dân.

Về mặt thể chế, Chính phủ tập trung cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí và rút ngắn tiến độ dự án. Trong 6 tháng đầu năm 2025, hơn 870 thủ tục đã được cắt giảm, cùng với việc đẩy mạnh cấp phép xây dựng trực tuyến, giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ từ 21–30 ngày xuống còn 7 ngày. Những cải cách này có tác động trực tiếp đến chi phí vốn của doanh nghiệp, từ đó hạn chế việc đội giá bán cuối cùng đến tay người mua.

Vấn đề quan trọng khác là khơi thông dòng tiền. Hiện tại, tồn kho bất động sản đang ở mức gần 25.300 sản phẩm (quý II/2025), tăng 48% so với cùng kỳ. Phần lớn hàng tồn kho tập trung ở phân khúc cao cấp, vốn không phù hợp với nhu cầu đại chúng. Chuyên gia kinh tế Huỳnh Thanh Điền nhận định, một trong những nguyên nhân chính là giá bán vượt xa khả năng chi trả của nhóm có nhu cầu thực, khiến thanh khoản thấp và hàng tồn ngày càng tăng.

Do đó, các giải pháp tài chính được đặt ra, từ nới lỏng tín dụng cho vay mua nhà ở thực, kéo dài thời hạn vay lên 25–30 năm, giảm tỷ lệ trả trước, cho tới việc áp dụng cơ chế thế chấp linh hoạt. Theo TS. Võ Trí Thành, đây là những công cụ vĩ mô có thể giúp tăng khả năng tiếp cận vốn của người dân, kích thích cầu thực sự và đẩy nhanh tiêu thụ hàng tồn kho.

Về phía doanh nghiệp, trách nhiệm tái cấu trúc nguồn cung được đặt lên hàng đầu. Thị trường chỉ có thể bền vững khi doanh nghiệp hướng sản phẩm đến nhu cầu thực, tập trung vào các dự án nhà ở giá dưới 2 tỷ đồng, thay vì tiếp tục chạy theo lợi nhuận ngắn hạn từ phân khúc cao cấp. Những điều chỉnh này, kết hợp với việc rà soát lại thủ tục pháp lý để giảm chi phí đầu vào, sẽ giúp thị trường bất động sản trở về đúng giá trị sử dụng, thay vì trở thành công cụ đầu cơ.