Giá bất động sản đồng loạt giảm 5–20%, thị trường đang bước vào chu kỳ điều chỉnh

Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 9 tháng đầu năm và dự báo 3 tháng cuối năm 2026 với chủ đề “Điều chỉnh để thích ứng”, do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) thực hiện, thị trường bất động sản nhà ở trong quý III/2026 tiếp tục chịu áp lực từ chi phí vốn và khả năng hấp thụ của người mua.

Đáng chú ý, giá bán bất động sản sơ cấp ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm tại hầu hết các vùng thị trường và loại hình sản phẩm. Mức giảm phổ biến từ 5–20% so với quý II/2026, trong đó miền Bắc là khu vực ghi nhận mức điều chỉnh mạnh nhất.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang có sự thay đổi đáng kể sau giai đoạn giá bất động sản liên tục chịu áp lực tăng, khi khả năng chi trả thực tế và hiệu quả khai thác sản phẩm ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng trong quyết định giao dịch.

Giá căn hộ, đất nền và nhà thấp tầng cùng điều chỉnh

Theo số liệu của DXS-FERI, phân khúc căn hộ cao tầng ghi nhận xu hướng giảm giá tại tất cả các vùng thị trường trong quý III/2026.

Tại miền Bắc, giá căn hộ giảm khoảng 15–20% so với quý trước, với mặt bằng giá dao động từ 45–160 triệu đồng/m². Khu vực miền Trung ghi nhận mức giảm 10–15%, giá bán phổ biến từ 30–100 triệu đồng/m².

Trong khi đó, thị trường miền Nam và miền Tây có mức điều chỉnh thấp hơn, khoảng 5–10%. Giá căn hộ tại miền Nam dao động từ 36–145 triệu đồng/m², còn miền Tây từ 30–55 triệu đồng/m².

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà thấp tầng trong các dự án khu đô thị cũng ghi nhận xu hướng giảm giá trên diện rộng.

Cụ thể, miền Bắc tiếp tục dẫn đầu về mức điều chỉnh, giảm khoảng 15–20%, với giá bán dao động từ 70–280 triệu đồng/m². Tại miền Nam, giá nhà thấp tầng giảm 10–15%, phổ biến trong khoảng 50–320 triệu đồng/m².

Ở miền Trung và miền Tây, mức giảm cùng dao động 10–15%, với khung giá lần lượt từ 45–200 triệu đồng/m² và 30–100 triệu đồng/m².

Đối với phân khúc đất nền, báo cáo ghi nhận giá bán tại miền Bắc giảm 15–20%, dao động từ 45–90 triệu đồng/m². Trong khi đó, miền Trung, miền Nam và miền Tây cùng ghi nhận mức giảm 10–15%, với giá bán lần lượt từ 15–75 triệu đồng/m², 25–135 triệu đồng/m² và 10–40 triệu đồng/m².

Những số liệu trên phản ánh xu hướng điều chỉnh giá bán được DXS-FERI ghi nhận theo từng phân khúc và vùng thị trường, không đồng nghĩa tất cả dự án hoặc sản phẩm bất động sản đều giảm giá với cùng một mức độ.

Theo đơn vị nghiên cứu, diễn biến này cho thấy thị trường đang điều chỉnh để thích ứng với áp lực lãi suất cao và thanh khoản hạn chế. Trong đó, những sản phẩm có mức giá phù hợp, pháp lý hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế tiếp tục có lợi thế cạnh tranh.

Nguồn cung giảm 54%, sức mua tiếp tục suy yếu

Bên cạnh diễn biến giá bán, các chỉ số về nguồn cung và khả năng hấp thụ cũng cho thấy những khó khăn của thị trường bất động sản trong quý III/2026.

Theo DXS-FERI, nguồn cung mới trên thị trường trong quý III đạt khoảng 12.357 sản phẩm, giảm 40% so với quý trước và giảm tới 54% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, miền Bắc chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung mới, tiếp đến là miền Nam với tỷ trọng 36%.

Đáng chú ý, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong quý III chỉ đạt khoảng 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ năm trước.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới đạt khoảng 49.657 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 114.857 sản phẩm, tăng 21%.

Tuy nhiên, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 9 tháng chỉ đạt khoảng 32.469 sản phẩm, giảm 16% so với cùng kỳ năm 2025.

Sự trái chiều giữa nguồn cung tích lũy gia tăng và lượng giao dịch suy giảm cho thấy thị trường đang đối mặt với áp lực tiêu thụ sản phẩm.

Theo đánh giá của DXS-FERI, giao dịch hiện chủ yếu tập trung tại những dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn chỉnh và chính sách bán hàng phù hợp. Ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn đang gặp khó khăn hơn trong việc thu hút dòng tiền.

Một trong những nguyên nhân đáng chú ý là mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao.

Trong quý III/2026, lãi suất vay mua nhà cố định trong 12 tháng đầu phổ biến từ 8,5–11,5%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13–15%/năm.

Chi phí vay vốn gia tăng khiến người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, phải cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định giao dịch.

Đối với nhà đầu tư, áp lực trả lãi và duy trì dòng tiền cũng làm giảm sức hấp dẫn của các chiến lược đầu tư ngắn hạn, trong khi thời gian nắm giữ bất động sản có xu hướng kéo dài.

Thực tế này tạo thêm sức ép lên thanh khoản thị trường, đồng thời thúc đẩy các chủ đầu tư điều chỉnh chính sách kinh doanh nhằm tiếp cận tốt hơn với khả năng tài chính của khách hàng.

Theo báo cáo, một số doanh nghiệp đã triển khai các chương trình chiết khấu khi thanh toán nhanh, kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc trong thời gian từ 2–5 năm.

Thậm chí, một số dự án áp dụng phương án thanh toán khoảng 6–8 triệu đồng/tháng hoặc 1% giá trị sản phẩm mỗi tháng nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua.

Những chính sách này cho thấy cạnh tranh trên thị trường bất động sản không còn chỉ tập trung vào giá bán niêm yết mà đang chuyển dần sang khả năng sở hữu và mức độ phù hợp với năng lực tài chính của khách hàng.

Trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi đồng đều, các chủ đầu tư cũng có xu hướng thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới, tập trung tiêu thụ nguồn hàng hiện hữu và tối ưu dòng tiền.

Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc

Theo nhận định của DXS-FERI, thị trường bất động sản Việt Nam đang có sự điều chỉnh trong chiến lược của cả chủ đầu tư, doanh nghiệp môi giới và người mua.

Thay vì tập trung vào kỳ vọng tăng giá, khách hàng ngày càng chú trọng các yếu tố như tính pháp lý, khả năng khai thác, hiệu quả sử dụng vốn và mức độ an toàn tài chính.

Đối với doanh nghiệp, việc điều chỉnh giá bán và chính sách thanh toán được xem là giải pháp nhằm cải thiện khả năng hấp thụ sản phẩm, đồng thời duy trì dòng tiền trong bối cảnh chi phí vốn còn cao.

Ở góc độ thị trường, việc giá bán điều chỉnh tại nhiều khu vực có thể mở ra thêm cơ hội tiếp cận nhà ở đối với nhóm khách hàng có nhu cầu thực. Tuy nhiên, lãi suất vay mua nhà và khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính dài hạn vẫn là những rào cản đáng kể.

Đáng chú ý, xu hướng giảm giá trong quý III chưa đủ cơ sở để khẳng định toàn bộ thị trường bất động sản đã bước vào một chu kỳ giảm giá kéo dài. Diễn biến trong những tháng tiếp theo còn phụ thuộc vào chính sách tín dụng, mặt bằng lãi suất, tiến độ hoàn thiện pháp lý dự án và khả năng phục hồi của nhu cầu mua nhà.

Dù vậy, những biến động về giá bán, nguồn cung và thanh khoản đang cho thấy một xu hướng rõ nét: thị trường bất động sản ngày càng đặt nặng giá trị thực và khả năng hấp thụ, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Trong bối cảnh đó, những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí phù hợp, giá bán hợp lý và đáp ứng nhu cầu ở thực được kỳ vọng sẽ có lợi thế hơn trong cuộc cạnh tranh thu hút dòng tiền những tháng cuối năm 2026.