Diễn biến lợi nhuận nhóm doanh nghiệp bất động sản

Chứng khoán Mirae Asset vừa công bố báo cáo đánh giá sơ bộ tác động của việc áp dụng Chuẩn mực Báo cáo Tài chính Quốc tế (IFRS) thay thế Chuẩn mực Kế toán Việt Nam (VAS).

Lộ trình áp dụng IFRS

IFRS là viết tắt của cụm từ “International Financial Reporting Standards” – tức Chuẩn mực Báo cáo Tài chính Quốc tế. Đây là một bộ các chuẩn mực và nguyên tắc kế toán được thiết kế, phát triển và ban hành bởi Hội đồng Chuẩn mực Kế toán Quốc tế (IASB) – một tổ chức phi lợi nhuận có uy tín toàn cầu.

Theo báo cáo, IFRS dự kiến sẽ được áp dụng bắt buộc đối với các Tập đoàn kinh tế Nhà nước, doanh nghiệp niêm yết và các doanh nghiệp đại chúng quy mô lớn. Việc chuyển đổi sang IFRS được kỳ vọng mang lại nhiều lợi ích như nâng cao tính minh bạch và độ tin cậy của báo cáo tài chính, cải thiện công tác quản trị nội bộ, đồng thời gia tăng khả năng huy động vốn quốc tế cũng như tính so sánh và định giá giữa các doanh nghiệp.

Theo Quyết định 345/QĐ-BTC của Bộ Tài chính, lộ trình áp dụng IFRS tại Việt Nam được chia thành các giai đoạn rõ rệt. Cụ thể, giai đoạn 2020 - 2021 là giai đoạn chuẩn bị, bao gồm bản dịch IFRS, đào tạo nhân lực và hoàn thiện pháp lý.

Giai đoạn 2022 - 2025 là thời kỳ áp dụng tự nguyện đối với các tập đoàn kinh tế Nhà nước, doanh nghiệp niêm yết, doanh nghiệp đại chúng lớn và doanh nghiệp FDI.

Giai đoạn sau năm 2025, việc áp dụng IFRS sẽ trở thành bắt buộc đối với các tập đoàn kinh tế Nhà nước, doanh nghiệp niêm yết, doanh nghiệp đại chúng lớn.

Tuy nhiên, do hiện tại vẫn chưa có Thông tư/Nghị định cụ thể nên Mirae Asset kỳ vọng giai đoạn 2027-2029 sẽ áp dụng IFRS đối với Doanh nghiệp niêm yết quy mô lớn.

Bức tranh lợi nhuận ngành bất động sản

Mirae Asset đã phân tích tác động đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản thuộc top 30 vốn hóa lớn nhất thị trường, bao gồm các doanh nghiệp tiêu biểu ở nhiều phân khúc như bất động sản dân cư như Nhà Khang Điển (KDH), CTCP Đầu tư Nam Long (NLG), CTCP Vinhomes (VHM), CTCP Tập đoàn Sunshine (KSF); bất động sản thương mại như CTCP Vincom Retail (VRE) và khu công nghiệp như Tổng Công ty IDICO (IDC), Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR), Tổng Công ty Becamex IDC (BCM).

Kết quả cho thấy, BCM có thể ghi nhận mức tăng lợi nhuận trước thuế lên tới 45,8% sau khi áp dụng IFRS, chủ yếu nhờ đánh giá lại khoản đầu tư vào BWE. Tương tự, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) được dự báo tăng 17,7% lợi nhuận nhờ điều chỉnh giá trị các khoản đầu tư như SIP hay EIC.

Trong khi đó, Vincom Retail (VRE) - doanh nghiệp sở hữu hệ thống trung tâm thương mại lớn cũng được hưởng lợi đáng kể khi lợi nhuận dự kiến tăng 31%, phần lớn đến từ việc đánh giá lại danh mục bất động sản đầu tư theo giá thị trường.

Việc lợi nhuận tăng lên kéo theo sự thay đổi đáng kể trong các chỉ số định giá. Theo ước tính, P/E của BCM có thể giảm hơn 30%, VRE giảm gần 24% và GVR giảm khoảng 15% sau khi điều chỉnh theo IFRS.

Đáng chú ý, IFRS cũng đưa ra một số quy định có thể khiến lợi nhuận giảm trong ngắn hạn. Đáng chú ý là việc thay đổi chi phí lãi vay. Theo đó, doanh nghiệp phải ngừng vốn hóa chi phí vay trong thời gian dự án bị gián đoạn, khiến chi phí tài chính trong kỳ tăng lên và kéo giảm lợi nhuận.

Một số doanh nghiệp như Khang Điền (KDH) có thể chịu tác động tiêu cực, với lợi nhuận trước thuế ước tính giảm hơn 4% do thay đổi này.

Dữ liệu tổng hợp cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp. Trong đó, BCM, VRE và GVR là nhóm hưởng lợi lớn nhất; IDC và NLG hưởng lợi ở mức trung bình, trong khi KDH chịu tác động tiêu cực nhẹ.

Bên cạnh các yếu tố có thể tác động trực tiếp đến định giá doanh nghiệp, IFRS cũng mang lại nhiều thay đổi trong cách ghi nhận và hạch toán một số khoản mục kế toán. Tuy nhiên, theo Mirae Asset, các thay đổi này không tạo ra tác động trọng yếu đến kết quả kinh doanh tại thời điểm chuyển đổi, mà chủ yếu ảnh hưởng đến cách phân loại và ghi nhận chi phí.

Một số khoản mục đáng chú ý gồm hàng tồn kho, chiết khấu thanh toán, hoàn nhập dự phòng giảm giá nguyên vật liệu, công cụ dụng cụ, các khoản phải thu/phải trả, chi phí sửa chữa lớn hoặc đại tu tài sản…