Dịch chuyển giá trị trong chuỗi bất động sản 2026

Nhu cầu khách hàng thay đổi

Chia sẻ tại phiên thảo luận "Dịch chuyển giá trị" trong khuôn khổ Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026, do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng:

"Trong giai đoạn 2015 - 2019, bình quân mỗi năm thị trường có khoảng 45.000 - 55.000 sản phẩm được đưa ra, lượng tiêu thụ cũng khá tốt", ông Kiệt cho biết. Theo ông, thời điểm đó, tâm lý và hành vi của người mua tương đối đơn giản. Nhiều dự án vừa mở bán đã nhanh chóng được hấp thụ; hoạt động mua đi bán lại diễn ra thuận lợi, khiến bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút đông đảo người tham gia.

Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản dần đối diện với những yêu cầu mới. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, đây là bước ngoặt trong tư duy của người mua nhà, khi giá trị sản phẩm không còn chỉ được đánh giá qua những yếu tố ban đầu mà ngày càng gắn với trải nghiệm sống thực tế.

"Trước đây, khi quyết định mua nhà, khách hàng thường quan tâm nhiều nhất đến vị trí, giá bán và tiến độ thanh toán. Những yếu tố như chất lượng công trình, quản lý vận hành hay tiện ích thực tế chưa phải là mối quan tâm hàng đầu", ông Kiệt phân tích. Tuy nhiên, khi trực tiếp sinh sống tại các dự án, người mua dần nhận ra giá trị của một bất động sản không chỉ nằm ở vị trí hay mức giá ban đầu, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố gắn với chất lượng sống và khả năng khai thác lâu dài.

Từ thực tế đó, ông Kiệt nhận thấy tư duy của người mua nhà để ở đã thay đổi rõ rệt. Bên cạnh vị trí, khách hàng ngày càng quan tâm đến khả năng kết nối giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tiện ích và môi trường sống. Đặc biệt, chất lượng công trình cùng năng lực quản lý, vận hành ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng, bởi đây là các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến trải nghiệm của cư dân và khả năng duy trì giá trị bất động sản.

Sự thay đổi trong tư duy không chỉ diễn ra ở nhóm khách hàng mua nhà để ở mà còn thể hiện rõ ở các nhà đầu tư. Theo ông Kiệt, trước đây, câu hỏi lớn nhất của nhà đầu tư thường là sản phẩm có sinh lời hay không, khả năng tăng giá trong ngắn hạn như thế nào. Tuy nhiên, sau nhiều chu kỳ biến động, nhà đầu tư ngày càng nhận thức rõ rằng người mua cuối cùng của một sản phẩm bất động sản vẫn là người có nhu cầu sử dụng thực tế.

"Muốn chuyển nhượng được sản phẩm và bảo đảm khả năng sinh lời, bất động sản phải đáp ứng được nhu cầu của nhóm khách hàng này, từ vị trí, tiện ích, chất lượng công trình đến môi trường sống và khả năng khai thác", ông Kiệt nhấn mạnh. Vì vậy, tư duy đầu tư cũng đang dịch chuyển theo hướng quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Ở phía chủ đầu tư, những thay đổi trong hành vi của khách hàng và nhà đầu tư cũng thúc đẩy sự chuyển biến trong cách thức phát triển sản phẩm. Đặc biệt, tại thị trường phía Nam, sau những đợt sàng lọc mạnh mẽ, nhiều doanh nghiệp đã trở nên thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư. Nếu trước đây, việc sở hữu quỹ đất và triển khai được dự án có thể tạo ra lợi thế đáng kể, thì hiện nay, chỉ có quỹ đất thôi là chưa đủ.

Theo ông Kiệt, chủ đầu tư phải tính toán kỹ hơn về tính pháp lý, chất lượng sản phẩm, khả năng hoàn thiện dự án, tỷ lệ lấp đầy và hiệu quả khai thác sau bàn giao. "Những dự án có nền tảng pháp lý chưa tốt hoặc chất lượng không bảo đảm sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong khi đó, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và có khả năng vận hành hiệu quả sẽ tạo ra lợi thế cạnh tranh bền vững hơn", ông nhận định.

Từ những chuyển biến đó, ông Kiệt cho rằng đây là bước trưởng thành cần thiết của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong giai đoạn phát triển tiếp theo, lợi thế sẽ không chỉ thuộc về những sản phẩm có vị trí tốt hay quy mô lớn, mà ngày càng được quyết định bởi chất lượng, khả năng đáp ứng nhu cầu thực, hiệu quả quản lý vận hành và giá trị được duy trì trong suốt vòng đời bất động sản.

Tối ưu chi phí bắt đầu từ giai đoạn thiết kế

Từ góc độ là doanh nghiệp chuyên triển khai dự án bất động sản tại TP.HCM, ông Lê Như Thạch - Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons nhấn mạnh vai trò của việc tích hợp các khâu trong chuỗi giá trị. Theo ông, Bcons đang phát triển mô hình liên kết nội bộ từ thiết kế, xây dựng, bán hàng đến quản lý vận hành. Cách tiếp cận này hướng đến việc tăng tính chủ động trong tổ chức triển khai, đồng thời tạo điều kiện để kiểm soát chi phí và chất lượng xuyên suốt quá trình phát triển dự án.

Ông Thạch cho rằng, tối ưu chi phí cần bắt đầu ngay từ giai đoạn thiết kế. Thay vì đợi đến khi thi công mới tìm cách cắt giảm ngân sách, doanh nghiệp cần tính toán phương án kết cấu, lựa chọn giải pháp kỹ thuật và tổ chức không gian từ sớm. Việc tối ưu từng cấu kiện, bố trí cột và phương án thiết kế phù hợp có thể góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng diện tích, đồng thời kiểm soát chi phí xây dựng.

"Tuy nhiên, tối ưu không có nghĩa là cắt giảm bằng mọi giá. Các giải pháp phải tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và hướng đến phương án kỹ thuật hiệu quả nhất. Đặc biệt với phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đông đảo người dân, doanh nghiệp cần giải quyết đồng thời hai yêu cầu là kiểm soát giá thành và bảo đảm chất lượng công trình", ông Thạch cho biết.

Ở góc độ thị trường, ông Thạch cho rằng doanh nghiệp cần quan tâm hơn đến nhóm khách hàng chưa có nhà ở, phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu an cư thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu thương mại. Để làm được điều đó, việc tổ chức chuỗi giá trị phải gắn với đặc điểm của từng phân khúc, từ lựa chọn thiết kế, vật tư đến phương án thi công và vận hành. Đây cũng là cơ sở để doanh nghiệp sử dụng nguồn lực hiệu quả hơn mà không làm mất đi những giá trị cốt lõi của sản phẩm.

Bên cạnh quy trình và công nghệ, ông Thạch cũng đề cập vai trò của đội ngũ nhân sự trong quá trình thích ứng. Doanh nghiệp cần thường xuyên cập nhật kiến thức, đào tạo và khuyến khích đổi mới để nâng cao năng lực tổ chức, triển khai và xử lý các yêu cầu phát sinh. Khi thị trường thay đổi, khả năng điều chỉnh phương thức hoạt động và phối hợp giữa các bộ phận trở thành một phần quan trọng trong năng lực cạnh tranh.

Từ các ý kiến tại diễn đàn, có thể thấy tái cấu trúc chuỗi giá trị không đơn thuần là mở rộng hoạt động sang nhiều công đoạn, mà quan trọng hơn là tổ chức các khâu thành một hệ thống có khả năng phối hợp và cùng hướng đến mục tiêu chung. Nhu cầu khách hàng cần được phản ánh trong thiết kế; thiết kế phải gắn với giải pháp thi công và cung ứng; còn vận hành cần được tính đến từ đầu để bảo đảm chất lượng sử dụng lâu dài.