Đại hạ tầng bùng nổ từ metro, đường sắt cao tốc, sân bay là “chìa khóa chiến lược” của các đại đô thị Việt Nam

Tới đây, ngày 19/12/2025, 198 dự án, công trình với tổng vốn đầu tư hơn 980.000 tỷ đồng sẽ được khởi công, khánh thành. Để hiểu rõ thêm về vấn đề này, phóng viên có cuộc trao đổi với ông Đỗ Chí Công, một chuyên gia M&A.

PV: Thưa ông, từ góc nhìn của một chuyên gia M&A, ông đánh giá như thế nào về vai trò của hạ tầng giao thông đối với sự phát triển của các đại đô thị hiện nay?

Ông Đỗ Chí Công: Tôi cho rằng hạ tầng giao thông hiện nay không chỉ đóng vai trò hỗ trợ, mà đã trở thành yếu tố nền tảng mang tính quyết định đối với sự hình thành và phát triển của các đại đô thị. Đặc biệt, các tuyến đường sắt cao tốc, vành đai và metro đang trực tiếp tái cấu trúc không gian đô thị, định hướng lại dòng dịch chuyển dân cư cũng như dòng vốn đầu tư. Ở góc độ M&A, hạ tầng chính là “thước đo” quan trọng nhất để đánh giá tiềm năng dài hạn của một dự án.

PV: Theo ông, các tuyến đường sắt cao tốc, vành đai và metro đang tác động như thế nào tới thị trường bất động sản và chiến lược đầu tư hiện nay, thưa ông?

Ông Đỗ Chí Công: Đường sắt cao tốc, vành đai và metro giúp rút ngắn mạnh mẽ thời gian kết nối giữa các trung tâm kinh tế và vùng vệ tinh, qua đó mở rộng biên độ phát triển đô thị theo chiều ngang. Những khu vực trước đây cách trung tâm 40 - 60km từng bị coi là vùng xa, nay chỉ mất 30 - 40 phút di chuyển, ngay lập tức trở thành vùng lõi phát triển mới.

Từ góc nhìn M&A, điều này tạo ra làn sóng thâu tóm quỹ đất quy mô lớn dọc các trục cao tốc để phát triển đại đô thị, khu logistics, khu công nghiệp và các tổ hợp đô thị – dịch vụ. Giá trị tài sản gia tăng không đến từ đầu cơ, mà đến từ sự thay đổi căn bản về khả năng kết nối và công năng sử dụng đất.

PV: Với đường sắt cao tốc, vành đai và metro, nhiều ý kiến cho rằng đây là “đòn bẩy” mạnh nhất cho bất động sản đô thị. Quan điểm của ông về vấn đề này ra sao?

Ông Đỗ Chí Công: Tôi hoàn toàn đồng tình với quan điểm này. Đường sắt cao tốc, vành đai và metro không chỉ giải bài toán giao thông, mà còn định hình lại cấu trúc đô thị theo hướng hiện đại và bền vững. Trên thế giới, các khu vực phát triển thành công nhất đều gắn chặt với mô hình TOD – phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng.

Thực tế tại Việt Nam cho thấy, giá trị bất động sản quanh các nhà ga metro có thể tăng từ 30% đến 200% tùy giai đoạn. Đây là lý do vì sao trong các thương vụ M&A, các quỹ đầu tư và tập đoàn lớn luôn ưu tiên những dự án nằm trong bán kính ảnh hưởng trực tiếp của metro, bởi khả năng tạo dòng tiền ổn định và thanh khoản dài hạn là rất rõ ràng.

PV: Theo ông, với các đại đô thị quy mô hàng trăm đến hàng nghìn hecta, yếu tố kết nối hạ tầng ảnh hưởng như thế nào đến tính thành công của dự án?

Ông Đỗ Chí Công: Với đại đô thị, kết nối hạ tầng ngoại khu là yếu tố sống còn. Một dự án dù được đầu tư bài bản đến đâu, nếu thiếu kết nối với vành đai, cao tốc, metro, trục hướng tâm thì rất khó hình thành cộng đồng cư dân thực và dòng tiền khai thác bền vững.

Ngược lại, khi hạ tầng được kết nối đồng bộ, đại đô thị sẽ thu hút được cư dân, doanh nghiệp, thương mại – dịch vụ, qua đó kích hoạt giá trị lan tỏa cho toàn khu vực. Trong M&A, hạ tầng luôn là tiêu chí thẩm định quan trọng hàng đầu, thậm chí quyết định việc một thương vụ có được triển khai hay không.

PV: Ông đánh giá thế nào về xu hướng đầu tư bất động sản gắn với hạ tầng trong giai đoạn 5 – 10 năm tới?

Ông Đỗ Chí Công: Tôi cho rằng đây sẽ tiếp tục là xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản Việt Nam. Chúng ta đang chứng kiến một chu kỳ đầu tư hạ tầng chưa từng có tiền lệ, với cao tốc Bắc – Nam, các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP.HCM, hệ thống metro, cùng các sân bay quốc tế lớn. Điều này sẽ mở ra không gian phát triển mới cho các thế hệ đại đô thị, đồng thời thúc đẩy làn sóng M&A bất động sản quy mô lớn, đặc biệt từ các quỹ đầu tư nước ngoài.

PV: Vậy ông có khuyến nghị gì cho nhà đầu tư cá nhân khi đón đầu “sóng hạ tầng” ?

Ông Đỗ Chí Công: Tôi cho rằng nhà đầu tư cá nhân cần tiếp cận thị trường theo hướng dài hạn và chuyên nghiệp hơn. Ba nguyên tắc quan trọng gồm:

Thứ nhất, bám sát quy hoạch chính thống, không đầu tư theo tin đồn.

Thứ hai, ưu tiên hạ tầng hiện hữu hoặc chắc chắn triển khai, tránh các dự án chỉ nằm trên giấy.

Thứ ba, xác định tầm nhìn trung – dài hạn, bởi hạ tầng cần thời gian để phát huy đầy đủ giá trị. Ai đi đúng nhịp của hạ tầng, người đó sẽ có lợi thế cạnh tranh bền vững về tài sản.

Cảm ơn ông về những chia sẻ sâu sắc và những lời khuyên hữu ích cho độc giả. Chúc ông sức khỏe và thành công. Trân trọng cảm ơn!