Cởi mở tiếp thu các ý kiến đóng góp cho Luật Đất đai

Những điểm mới tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Để góp phần bảo đảm tính hợp lý, khả thi của quy định, bảo đảm quyền và lợi ích của người dân, các doanh nghiệp, ngày 4/8, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
 

Tại Hội thảo, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thể chế hóa các quan điểm, mục tiêu, chủ trương, giải pháp của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương, giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn và xu thế phát triển với nhiều điểm đổi mới, cụ thể:

Thứ nhất: Hoàn thiện đồng bộ các chế định cho xây dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai đồng bộ ở 3 cấp, gắn kết với quy hoạch đô thị, xây dựng, hạ tầng để đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau phát triển. Đảm bảo quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất theo 03 khu vực, hệ sinh thái tự nhiên, thể hiện được thông tin đến từng thửa đất.

Thứ hai: Công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất; chủ yếu giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm tăng thu ngân sách nhà nước và huy động các nguồn lực xã hội đối với các dự án đầu tư có tính chất điểm nhấn, động lực phát triển, có yêu cầu về hạ tầng đồng bộ, về kiến trúc. 

Bên cạnh đó là quy định các tiêu chí cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và không thông qua đấu giá, đấu thầu; trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần, cho thuê đất trả tiền hàng năm để đảm bảo dễ thực thi, dễ kiểm tra, dễ giám sát và nguồn thu ổn định, tạo điều kiện cho người sử dụng đất chủ động hạch toán sản xuất kinh doanh. Hoàn thiện các quy định đối với quản lý đất đai có liên quan đến tôn giáo, tín ngưỡng.

Thứ ba: Phân cấp thẩm quyền cho các địa phương trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn, đồng thời thiết lập các cơ chế quản lý thống nhất của Trung ương thông qua quy định về hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu về đất đai thống nhất tập trung quản lý mọi biến động của từng thửa đất; các cơ chế kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền về phân cấp như thanh tra, kiểm tra, kiểm soát, yêu cầu cập nhật các biến động về quản lý của địa phương về Trung ương, các cơ chế giám sát của Quốc hội, Hội đồng nhân dân, Mặt trân tổ quốc Việt Nam trong tổ chức thực thi chính sách, pháp luật ở từng cấp.

Thứ tư: Tiếp tục thực hiện công khai minh bạch trong thu hồi đất thông qua quy định cụ thể về thẩm quyền, điều kiện, tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; chỉ được thu hồi đất sau khi hoàn thành bố trí tái định cư, trừ trường hợp tái định cư tại chỗ. 

Giải quyết hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước, nhà đầu tư thông qua chính sách bồi thường, giải quyết vấn đề an sinh bền vững cho người có đất bị thu hồi. 

Song song với đó là tiếp tục vận hành các cơ chế chuyển dịch tự nguyện theo thể chế kinh tế thị trường thông qua cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp quyền sử dụng đất. 

Đồng thời đây cũng là điều kiện để giải quyết tình trạng chậm triển khai dự án do chậm bàn giao mặt bằng Dự thảo Luật quy định thẩm quyền tách dự án đầu tư cho cơ quan quyết định chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đồng thời giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh chỉ đạo tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thứ năm: Chuyển trọng từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang thực hiện đồng bộ các công cụ kinh tế, quy hoạch, hành chính để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai; quản lý dựa vào kết quả và mục tiêu cuối cùng. Hoàn thiện các quy định về giá đất theo nguyên tắc thị trường đảm bảo công khai, minh bạch, sự giám sát của Hội đồng nhân dân; các chính sách tài chính, ngân sách, thuế để điều tiết nguồn thu từ đất, địa tô tăng thêm không do người sử dụng đất đầu tư mang lại, giải quyết tình trạng đầu cơ, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Thứ sáu: Tiếp tục hoàn thiện các quyền nhất là quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm; mở rộng hạn mức, đối tượng được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thúc đẩy thương mại hoá quyền sử dụng đất, vốn hóa thị trường, phát huy nguồn lực đất đai. 

Cùng với đó là quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp cùng các cơ chế góp quyền sử dụng đất để thúc đẩy tập trung đất đai, tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp nông nghiệp, người có nhu cầu đất để sản xuất nông nghiệp và các cơ chế để nông dân chuyển đổi linh hoạt cơ cấu cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch.

Thứ bảy: Để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất nguồn lực tài nguyên đất đai, phù hợp với xu thế phát triển, Dự thảo Luật đã hoàn thiện các quy định về chế độ sử dụng đất đa mục đích đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với lao động sản xuất, xây dựng kinh tế, đất tôn giáo kết hợp với mục đích khác; đất có mặt nước sử dụng đa mục đích... Hoàn thiện các cơ chế để Tổ chức phát triển quỹ đất tạo lập quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất...
 

Một số góp ý của các doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia, cơ quan quản lý nhà nước

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam

Điều 47: Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo Dự thảo, UBND cấp tỉnh (hoặc UBND cấp huyện) trình HĐND cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình lên cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh, vấn đề này thực tế đã vấp phải tình huống HĐND một năm chỉ họp 02 lần, nếu dự án cần phê duyệt kế hoạch sử dụng đất sau kỳ họp HĐND thì sẽ phải chờ tới kỳ họp HĐND lần tiếp sau mới có thể thông qua và trình phê duyệt.

Vì vậy, ông Hiệp đề nghị xem xét sửa lại như sau: Quy hoạch sử dụng đất thì trình HĐND thông qua, nhưng đối với kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì chỉ cần Thường trực HĐND thông qua trước khi trình cơ quan có thẩm quyền quyết định.

Điều 51: Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Khoản 5 Điều 51 quy định “… sau 03 năm kể từ ngày phê duyệt năm được đưa vào kế hoạch sử dụng đất mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ”.

Trên thực tế, hiện nay có rất nhiều dự án chậm tiến độ không phải do lỗi của chủ đầu tư (công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, cản trở). Ông Hiệp cho rằng, nếu quy định cứng nhắc như trên thì thiệt hại thuộc về chủ đầu tư trong khi họ không có lỗi và không mong muốn.

Vì vậy, ông Hiệp đề nghị nên sửa đổi bổ sung nếu việc chậm ra quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất (không do lỗi từ chủ đầu tư) thì có thể được gia hạn hoặc điều chỉnh hoặc huỷ bỏ.

Tập đoàn Vingroup

Khoản 2 Điều 13 quy định, những hành vi bị nghiêm cấm gồm có việc thực hiện không đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

Đại diện Vingroup chi biết, có nhiều trường hợp quy hoạch chưa được cập nhật nhưng người sử dụng đất đã có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thực hiện khác đi so với quy hoạch. Như vậy tuy thực hiện không đúng nhưng cũng không vi phạm.

Vì vậy, Vingroup đề nghị nên giữ nguyên quy định tại luật cũ là “vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được công bố”.

Điều 63: Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hiện, trong Dự thảo chưa quy định, Vingroup đề xuất bổ sung trường hợp: giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà ở đối với diện tích đất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Luật sư Trương Anh Tuấn - GĐ Công ty Luật Trường Sơn - Trưởng ban pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam

Góp ý về giá đất cụ thể, Luật sư Trương Anh Tuấn cho biết, giá đất cụ thể là giá để xác định tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong đó xác định Hội đồng thẩm định giá đất, tuy nhiên không có điều luật để xác định nội dung cách thức Hội đồng thẩm định giá đất hoạt động.

Vì vậy, xác định giá đất cụ thể bằng giá đất của loại đất được chuyển mục đích sử dụng sau này. Hoặc xác định cơ chế người bị thu hồi đất, Nhà nước, tổ chức phát triển quỹ đất làm đại diện với nhà đầu tư trở thành các cổ đông trong cùng một dự án phát triển quỹ đất.

Đồng thời xây dựng cơ chế tính tỷ lệ cổ phần phía biểu quyết kiểm soát dòng tiền ra bào dự án; phân chia lợi nhuận khi có lãi…

Về việc xây dựng cơ chế tài chính, chống đầu cơ đất đai, luật sư Trương Anh Tuấn cho rằng cần phải bổ sung cơ chế về tài chính để chống đầu cơ đất đai, bởi hiện nay giá đất không phù hợp với điều kiện kinh tế hiện trạng.

Lý do là đầu cơ đất đai dẫn tới việc người mua có nhu cầu sử dụng sau cùng bị mua cao hơn nhiều lần so với giá hiện trạng. Nếu xây dựng được cơ chế, biện pháp tránh mua nhiều đất, sở hữu nhiều nhà thì sẽ không còn hiện tượng buôn đất, buôn nhà.