Cơ hội mới cho hoạt động thâu tóm và sáp nhập bất động sản

Làn sóng tái cấu trúc và chiến lược bứt phá quỹ đất

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn vừa qua chứng kiến sự hồi sinh mạnh mẽ của các thương vụ thâu tóm, chuyển nhượng và hợp tác đầu tư. Không chỉ dừng lại ở các hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án truyền thống, phương thức giao dịch hiện nay đã đa dạng hóa đáng kể với các hình thức thâu tóm phân khu, góp vốn cổ phần hay liên danh hợp tác phát triển quỹ đất.

Báo cáo nghiên cứu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services ghi nhận hàng loạt thương vụ có quy mô giá trị lớn. Điển hình như Mitsubishi Corporation bỏ ra 1.900 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng dự án Thuận An 1, trong khi Bcons đầu tư hơn 3.000 tỷ đồng thâu tóm dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt. Song song đó, các giao dịch thâu tóm tại phân khu 7.1 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước của Everland An Giang hay dự án quy mô hơn 6.300 m² của OBC Holdings cho thấy xu hướng săn tìm quỹ đất sạch đang tăng nhiệt.

Động lực thúc đẩy làn sóng này đến từ sự cộng hưởng giữa nhu cầu tái cấu trúc tài chính của chủ đầu tư và cơ chế chính sách mới. Việc áp dụng cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 đã mở ra đường ray pháp lý thuận lợi hơn, cho phép doanh nghiệp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc khai thác các loại đất khác nhau để phát triển nhà ở thương mại.

Sự thay đổi này tạo điều kiện cho hai luồng nhu cầu gặp nhau trên thị trường. Một bên là các tập đoàn bất động sản chuyên nghiệp cần bổ sung quỹ đất đã có nền tảng pháp lý để duy trì chu kỳ sản xuất. Bên còn lại là những chủ đầu tư không chuyên hoặc thiếu nguồn lực, có nhu cầu thoái vốn, chuyển nhượng dự án để giảm áp lực nợ nần và tái cơ cấu bộ máy. M&A vì vậy không còn là một giải pháp tình thế đơn thuần, mà đã trở thành công cụ chiến lược để các doanh nghiệp tái định hình năng lực cạnh tranh.

Dòng vốn thông minh tìm kiếm tài sản thực

Mặc dù, các thương vụ M&A diễn ra sôi động, bức tranh tổng thể của thị trường vẫn cho thấy sự phân hóa rõ nét về mặt thanh khoản. Số liệu từ Dat Xanh Services chỉ ra nguồn cung mới nửa đầu năm 2026 đạt khoảng 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ nhưng lại giảm 44% so với giai đoạn cuối năm 2025.

Đáng chú ý, lượng hấp thụ thực tế ước đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm 62% so với nửa cuối năm ngoái, phản ánh tâm lý thận trọng của dòng tiền thương mại.

Trong bối cảnh chi phí vốn chưa hạ nhiệt và tâm lý khách hàng ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, cuộc chơi M&A đã thay đổi bản chất. Xu hướng gom góp quỹ đất bằng mọi giá dựa trên kỳ vọng tăng giá đất trong tương lai đã nhường chỗ cho chiến lược đầu tư chú trọng đến chất lượng tài sản, độ an toàn pháp lý và khả năng thương mại hóa nhanh chóng.

Phân tích về bước chuyển này, ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn tại JLL Việt Nam nhận định rằng thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển căn bản từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang tập trung vào hiệu quả vận hành thực tế và chất lượng tài sản. Nhà đầu tư hiện nay đặc biệt ưu ái các dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tuân thủ các tiêu chuẩn phát triển bền vững.

Dự báo nguồn cung sơ cấp trong nửa cuối năm 2026, có thể tăng thêm 33.000 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung lên vượt mốc 100.000 sản phẩm, với phân khúc căn hộ giữ vai trò chủ đạo. Sự sàng lọc gay gắt của thị trường sẽ biến M&A thành một bộ lọc tự nhiên.

Những doanh nghiệp sở hữu tiềm lực tài chính mạnh, quản trị rủi ro tốt và dự án có vị trí kết nối hạ tầng thuận lợi sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trong việc thu hút dòng vốn ngoại cũng như các đối tác chiến lược dài hạn trong tương lai.