Cách tính thuế với hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân

Áp dụng mức trừ 500 triệu đồng cho toàn bộ hợp đồng cho thuê

Nghị định số 68/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, cùng với Thông tư số 18/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đã bổ sung nhiều quy định cụ thể nhằm minh bạch hóa quy trình kê khai, nộp thuế đối với cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản. Các quy định này không chỉ giúp người nộp thuế dễ dàng xác định nghĩa vụ của mình mà còn góp phần hạn chế những vướng mắc phát sinh trong thực tế.

Một trong những nội dung đáng chú ý của chính sách mới là việc xác định rõ ngưỡng doanh thu được trừ trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê bất động sản. Theo quy định, đối với cá nhân cho thuê bất động sản (trừ hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú), thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính trên phần doanh thu vượt quá 500 triệu đồng trong năm, với thuế suất áp dụng là 5%.

Như vậy, khi xác định nghĩa vụ thuế, người cho thuê bất động sản không phải tính thuế trên toàn bộ doanh thu phát sinh trong năm mà chỉ tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng. Quy định này được thực hiện theo khoản 4 Điều 7 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, đồng thời được cụ thể hóa trong các văn bản hướng dẫn mới nhằm tạo sự thống nhất trong quá trình áp dụng.

Một điểm đáng chú ý trong quy định mới là mức doanh thu được trừ 500 triệu đồng được áp dụng cho toàn bộ hoạt động cho thuê bất động sản của một cá nhân trong năm, không phải áp dụng riêng cho từng hợp đồng. Điều này có nghĩa là nếu cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê cùng lúc thì tổng mức doanh thu được trừ trước khi tính thuế thu nhập cá nhân vẫn không vượt quá 500 triệu đồng mỗi năm.

Tuy nhiên, người nộp thuế được quyền lựa chọn hợp đồng cho thuê nào để áp dụng mức trừ này. Trên cơ sở đó, cá nhân có thể linh hoạt phân bổ phần doanh thu được trừ cho một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản, miễn là tổng mức trừ trong năm không vượt quá 500 triệu đồng.

Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định việc bên thuê thực hiện khai thuế và nộp thuế thay cho bên cho thuê, nội dung này cần được ghi rõ trong hợp đồng. Đồng thời, hợp đồng cũng phải thể hiện cụ thể phần doanh thu được trừ khi xác định thuế thu nhập cá nhân để đảm bảo tính minh bạch trong quá trình kê khai và thực hiện nghĩa vụ thuế.

Nếu trong một hợp đồng cho thuê chưa sử dụng hết mức trừ 500 triệu đồng thì cá nhân cho thuê vẫn có thể tiếp tục lựa chọn các hợp đồng khác để áp dụng phần trừ còn lại cho đến khi đạt mức tối đa theo quy định. Cách tiếp cận này giúp tạo sự linh hoạt cho người nộp thuế, đồng thời bảo đảm việc áp dụng chính sách được thực hiện thống nhất.

Đối với trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản, người cho thuê sẽ phải trực tiếp thực hiện việc kê khai và nộp thuế với cơ quan thuế, thay vì để bên thuê thực hiện khai thay hoặc nộp thay như trong trường hợp bên thuê là tổ chức.

Linh hoạt phương thức kê khai và nộp thuế

Ngoài việc làm rõ phương pháp xác định thuế, các quy định mới cũng đưa ra hướng dẫn cụ thể về cách thức kê khai và nộp thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân.

Theo đó, nếu cá nhân trực tiếp khai thuế cho hoạt động cho thuê bất động sản thì có thể lựa chọn một trong hai phương thức kê khai. Phương án thứ nhất là khai thuế hai lần trong năm. Trong trường hợp này, lần khai thứ nhất phải thực hiện chậm nhất vào ngày 31/7 của năm tính thuế, còn lần khai thứ hai chậm nhất vào ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.

Phương án thứ hai là khai thuế một lần trong năm, với thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế. Việc cho phép người nộp thuế lựa chọn phương thức kê khai phù hợp giúp tạo điều kiện thuận lợi hơn trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế.

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê tại cùng một địa bàn tỉnh, thành phố hoặc ở nhiều địa phương khác nhau, người nộp thuế có thể thực hiện khai thuế tổng hợp cho tất cả các bất động sản trên một hồ sơ khai thuế. Đồng thời, cá nhân được lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế, trừ trường hợp tổ chức đi thuê thực hiện khai thuế và nộp thuế thay.

Trong quá trình kê khai, người nộp thuế cần xác định rõ doanh thu phát sinh, số thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân phải nộp tương ứng với từng địa điểm có bất động sản cho thuê. Việc quy định rõ cách thức kê khai theo địa điểm cho thuê nhằm bảo đảm cơ quan thuế địa phương có đầy đủ thông tin phục vụ công tác quản lý.

Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản đã phát sinh trước thời điểm ngày 1/1/2026 và còn thời hạn thực hiện trên 6 tháng, nếu người cho thuê đã nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân thì được phép thực hiện khai điều chỉnh theo quy định hiện hành. Việc điều chỉnh này được thực hiện trên cơ sở doanh thu thực tế phát sinh trong năm 2025 và kê khai doanh thu của năm 2026 theo mẫu tờ khai mới đối với hoạt động cho thuê bất động sản.

Các quy định mới không chỉ làm rõ cách tính thuế mà còn chuẩn hóa quy trình kê khai, nộp thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân. Khi được triển khai đồng bộ, những quy định này được kỳ vọng sẽ giúp người nộp thuế dễ dàng thực hiện nghĩa vụ với cơ quan thuế, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý thuế trong lĩnh vực cho thuê tài sản.