Theo dữ liệu của Savills Việt Nam năm 2020, trong giai đoạn dịch bệnh, văn phòng tại thị trường Hà Nội duy trì nguồn cầu ổn định cho dù các loại hình bất động sản khác chứng kiến sự suy giảm đáng kể. Nguyên nhân chính đến từ việc nhu cầu lớn nhưng nguồn cung rất hạn chế, điều này đã tạo động lực giúp người cho thuê liên tục tăng giá mặt bằng.
Hiện tại, văn phòng chất lượng cao có xu hướng hấp dẫn khách thuê nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp FDI. Giải thíc cho điều này, đại diện của Savills cho rằng có một số nguyên nhân cần được lưu ý.
Đầu tiên, khi dòng vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam vẫn tăng dẫn đến nhu cầu thuê văn phòng cao cấp cũng có xu hướng tương tự. Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều thế mạnh trong việc phát triển tòa nhà văn phòng theo tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng yêu cầu sử dụng của các khách thuê nước ngoài và có lượng khách đầu ra nhất định khi tòa nhà đi vào hoạt động. Hơn nữa, việc cho thuê văn phòng thường có tính ổn định về dòng tiền hơn so với cho thuê nhà ở vì khách hàng thường ký hợp đồng từ 3-5 năm. Ngoài ra, những thành phố như Hà Nội vẫn luôn có tỉ lệ lấp kín mặt bằng lên tới hơn 90% trong vài năm trở lại đây.
Thứ hai, về mặt tài chính, lợi nhuận từ kinh doanh của các tòa văn phòng cũng là yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư. Lợi nhuận gộp từ hoạt động kinh doanh (Gross Operating Profit margin – GOP margin) dao động trong khoảng 25-30% cho phân khúc khách sạn 5 sao và đạt 40-50% đối với khách sạn 3-4 sao.
Trong khi đó, phân khúc văn phòng có thể đạt GOP margin trung bình lên đến 70-80%. Điều này cho thấy, việc đầu tư vào các tòa nhà văn phòng đạt GOP margin cao và hiệu quả hơn nhiều so với các dự án nhà ở và khách sạn. Sự quan tâm của các nhà đầu tư với thị trường văn phòng ngày càng cao dẫn đến làm tăng giá trị tòa nhà văn phòng ở mức tỉ suất vốn hóa rất hấp dẫn. Tỉ suất vốn hóa cho văn phòng hạng A tại Hà Nội hiện đang ở mức 6-7%.
Ngoài các lý do trên thì việc kinh tế Việt Nam vẫn đang có mức tăng trưởng dương và dẫn đầu khu vực cũng là một động lực cho sự phát triển của bất động sản văn phòng hạng sang. Nếu nói riêng về Hà Nội, thành phố cũng đang có lợi thế khi mức giá trong cùng phân khúc thấp hơn so với thành phố Hồ Chí Minh.
Tại các khu vực trung tâm, giá thuê của văn phòng hạng A ở thành phố Hồ Chí Minh có thể lên đến 55-60 USD/m2 trong khi giá chỉ dao động ở mức 40-43 USD/m2 tại Hà Nội. Điều này khiến các nhà đầu tư kỳ vọng vào thị trường văn phòng Hà Nội có thể sớm bắt kịp với thị trường Hồ Chí Minh về giá thuê.
Đến năm 2022, khoảng 192.000 m2 từ 17 dự án sẽ gia nhập thị trường Hà Nội, với phần lớn nguồn cung thuộc Hạng A nằm ở khu vực Nội thành. Các dự án đáng chú ý bao gồm Century Tower (Q4/2020), Vinfast Tower và BRG Grand Plaza (2021) và Lotte Mall Hà Nội (2022).
Ngày càng có nhiều diện tích văn phòng tại khối đế các tòa chung cư. Nguồn cung tương lai đáng kể có thể khiến công suất thuê trung bình giảm đi trong hai năm tới. Về lâu dài, các chủ đầu tư văn phòng sẽ cần nâng cao các tiêu chuẩn về sức khỏe, an toàn và cách thức vận hành. Sự năng động trong quản lý dự án và hiệu quả trong thiết kế xanh sẽ là hai yếu tố thành công dễ dàng.
Hoàng Đông
