Bất động sản công nghiệp xây nền cho chu kỳ mới

Đây là nội dung xuyên suốt tại Diễn đàn Tài chính - Bất động sản 2025 do Tạp chí Kinh tế Sài Gòn vừa tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh.

Theo nhận định của các chuyên gia, năm 2025 là năm mở ra nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản nhờ những chính sách pháp luật mới như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, và Luật Đất đai. Những quy định mới này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc trong các dự án đầu tư, thúc đẩy sự triển khai nhanh chóng của các dự án bất động sản, từ đó tạo ra nguồn cung mới cho thị trường.

Việc phân cấp quản lý, trao quyền cho UBND các tỉnh trong phê duyệt và triển khai các dự án cũng là một bước đi quan trọng, giúp giảm bớt thủ tục hành chính và đẩy nhanh tiến độ phát triển đô thị.

Tuy nhiên, thị trường cũng đang phải đối mặt với không ít thách thức. Một trong những khó khăn lớn nhất là giá bất động sản tăng cao, do nguồn cung hạn chế trong giai đoạn 2022-2024. Điều này đã đẩy giá nhà đất lên mức cao ngất, gây khó khăn cho người lao động trong việc tiếp cận nhà ở. Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận vốn vay vẫn còn hạn chế, khi lãi suất cho vay và các kênh huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa được cải thiện rõ rệt.

Dự báo trong năm 2025, khi các chính sách mới bắt đầu đi vào thực tế, thị trường bất động sản sẽ dần ổn định. Các dự án mới sẽ được triển khai mạnh mẽ, cung cấp nguồn cung dồi dào, giúp điều chỉnh giá cả và cân bằng cung cầu. Điều này tạo cơ hội cho người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, đồng thời giúp các doanh nghiệp bất động sản mở rộng quy mô và đẩy mạnh hoạt động kinh doanh.

Năm 2025 được đánh giá là một năm bản lề, với nhiều chuyển biến quan trọng có thể giúp thị trường bất động sản phục hồi và bứt phá sau giai đoạn khó khăn. Sự kết hợp giữa các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, sự nỗ lực của doanh nghiệp và sự linh hoạt của các nhà đầu tư sẽ quyết định sự phát triển bền vững của thị trường trong tương lai.

Theo phân tích của Cushman & Wakefield Việt Nam, đến cuối năm 2024, tổng quỹ đất công nghiệp tại Việt Nam đạt khoảng 20.000 ha, với giá đất sơ cấp tăng trung bình 60%, tương ứng tốc độ CAGR 10%/năm. Bên cạnh đó, phân khúc kho xưởng xây sẵn (RBW & RBF) cũng ghi nhận đà tăng mạnh cả về cung lẫn giá thuê, phản ánh nhu cầu sản xuất - hậu cần vẫn đang rất lớn.

Trong bối cảnh dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp diễn, Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các tập đoàn sản xuất nước ngoài. Tuy nhiên, để duy trì sức hút và vươn lên trong cuộc cạnh tranh thu hút FDI với các nước trong khu vực, Việt Nam không chỉ cần hạ tầng cứng mà còn phải cải thiện “hạ tầng mềm”, từ quy hoạch, thủ tục đầu tư, đến môi trường phát triển công nghiệp bền vững.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Xuân Thành, Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright, Đại học Fulbright cho biết, để duy trì đà tăng trưởng, nền kinh tế cần xây dựng nền tảng ổn định vĩ mô, cải thiện độ bền tài chính và định hướng lại dòng vốn vào các lĩnh vực cốt lõi như hạ tầng, logistics và bất động sản công nghiệp. Vai trò điều phối của chính sách tài khóa – tiền tệ cần đặt ở trung tâm chiến lược phục hồi.

Đặc biệt, trong bối cảnh các chính sách thuế quốc tế ngày càng khắt khe, mô hình phát triển công nghiệp xanh, thân thiện môi trường chính là yếu tố quyết định giúp Việt Nam giữ chân nhà đầu tư dài hạn.

Từ vai trò truyền thống là điểm đến của các ngành thâm dụng lao động như dệt may, giày dép, Việt Nam đang dần vươn lên trong chuỗi cung ứng toàn cầu, khi đón được dòng vốn từ các tập đoàn công nghệ như Samsung, Apple.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, giai đoạn tới sẽ là cuộc cạnh tranh về chất lượng FDI, với đòi hỏi khắt khe hơn về nguồn nhân lực có trình độ cao, sẵn sàng tham gia vào các ngành mũi nhọn như bán dẫn, ô tô điện, công nghiệp công nghệ cao.

Theo bà Phạm Thùy Dương, Phó Giám đốc Khối phân tích của Dragon Capital, cuộc đua mới không còn là chi phí thấp mà là năng lực tạo giá trị gia tăng và cam kết phát triển bền vững. Các tiêu chí về Môi trường, Xã hội và Quản trị (ESG) giờ đây không còn là lựa chọn, mà đã trở thành chuẩn mực đầu tư toàn cầu. Một doanh nghiệp dù mạnh về tài chính nhưng vi phạm các tiêu chí ESG sẽ bị loại khỏi danh mục đầu tư của nhiều quỹ quốc tế.

Tại Diễn đàn, đại diện các chủ đầu tư khu công nghiệp như Frasers Property, Prodezi chia sẻ hành trình chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp sinh thái, đầu tư vào năng lượng tái tạo, tuần hoàn nước – chất thải, tích hợp chuyển đổi số và tiêu chuẩn ESG để nâng cao năng lực cạnh tranh.

Trong bức tranh kinh tế mới, bất động sản công nghiệp sẽ không còn đơn thuần là đất và nhà xưởng, mà sẽ là một phần trong hệ sinh thái thu hút FDI chất lượng, chuyển đổi năng lực sản xuất quốc gia và kiến tạo tăng trưởng dài hạn.

Không còn đơn thuần là điểm đến nhờ chi phí nhân công rẻ, Việt Nam đang bước vào cuộc đua FDI với những tiêu chí khắt khe hơn về chất lượng và tầm nhìn dài hạn. Ông Lim Dyi Chang, Giám đốc Khối Khách hàng Doanh nghiệp Ngân hàng UOB Việt Nam, nhận định: “Chi phí lao động thấp không còn là lợi thế cạnh tranh mang tính quyết định như cách đây hai thập niên”.

Dù vẫn duy trì mức chi phí nhân công tương đối hấp dẫn so với nhiều nền kinh tế trong khu vực, các nhà đầu tư quốc tế ngày nay đặc biệt quan tâm đến tính ổn định chính trị, hệ thống chính sách minh bạch và ưu đãi rõ ràng, cùng với bộ máy điều hành thân thiện, hiệu quả.

Ngoài ra, Việt Nam ghi điểm nhờ quỹ đất công nghiệp sẵn có, được quy hoạch bài bản cho mục tiêu thu hút đầu tư, cùng với lợi thế địa lý khi nằm gần các chuỗi cung ứng lớn của khu vực châu Á – Thái Bình Dương và sát với những thị trường tiêu dùng trọng điểm toàn cầu. Theo ông Lim, đây là những yếu tố “bền vững” mà nhà đầu tư hiện đại đặc biệt đánh giá cao khi lựa chọn điểm đến chiến lược cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.