Bất động sản công nghiệp Việt Nam giữ vững vị thế trong chuyển động toàn cầu

Từ “bất định” đến “niềm tin

Bức tranh kinh tế Việt Nam trong năm 2025 phản ánh sức chống chịu đáng kể của một nền kinh tế đang hội nhập sâu, khi GDP quý III tăng 8,23% và bình quân 9 tháng đạt 7,85%, đây là mức cao nhất trong khu vực ASEAN. Trong khi nhiều nền kinh tế lớn đang chững lại do bất ổn tài chính và căng thẳng thương mại, Việt Nam vẫn duy trì được đà tăng trưởng, thể hiện năng lực quản lý vĩ mô và sự linh hoạt trong điều hành chính sách. Chính sự ổn định này đã trở thành “nền tảng niềm tin” cho nhà đầu tư quốc tế, như cách mà các chuyên gia tại Diễn đàn nhận định: Việt Nam không chỉ là điểm đến, mà là “điểm tựa” cho dòng vốn đang tìm kiếm sự chắc chắn.

Vị thế đó càng rõ nét khi so sánh trong khu vực. Việt Nam hiện đứng thứ ba ASEAN về thu hút FDI dương, chỉ sau Singapore và Indonesia. Điều này phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc cạnh tranh đầu tư thay vì tìm kiếm nhân công rẻ, nhà đầu tư đang tìm môi trường pháp lý ổn định, hạ tầng đồng bộ, khả năng thích ứng chính sách nhanh và đặc biệt là định hướng phát triển bền vững. Các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Bắc – Nam, và hệ thống vành đai tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh không chỉ mở rộng không gian phát triển mà còn củng cố năng lực logistics là yếu tố quyết định cho các khu công nghiệp thế hệ mới.

Số liệu từ JLL Việt Nam cho thấy, đến quý III/2025, cả nước có hơn 447 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 134.000 ha, trong đó gần 70% diện tích có thể cho thuê đã được lấp đầy, đây là mức cao nhất trong 5 năm qua. Dòng vốn đầu tư tập trung mạnh vào các ngành có giá trị gia tăng cao như bán dẫn, năng lượng sạch, điện tử và logistics, cho thấy sự thay đổi về chất trong dòng FDI. Nhiều chuyên gia nhận định, đây là thời điểm Việt Nam bắt đầu bước vào chu kỳ “đầu tư thông minh”, nơi yếu tố ổn định, minh bạch và bền vững được đặt cao hơn lợi thế chi phí.

Từ góc nhìn chính sách, phản ứng linh hoạt của Chính phủ Việt Nam trước biến động toàn cầu, đặc biệt là trong việc điều chỉnh chính sách thuế tối thiểu toàn cầu, được đánh giá là nhân tố tạo khác biệt. Khi nhiều quốc gia phải thu hẹp ưu đãi thuế, Việt Nam chuyển trọng tâm sang hỗ trợ phi thuế, như đầu tư vào năng lượng tái tạo, logistics xanh, đào tạo nhân lực chất lượng cao và chuyển đổi số. Đây chính là cách tiếp cận “tạo giá trị thay vì giảm giá”, giúp Việt Nam duy trì lợi thế cạnh tranh dài hạn mà không đánh đổi môi trường hay chính sách tài khóa.

Chuẩn bị cho chu kỳ FDI chất lượng cao

Trong bối cảnh thế giới tái định hình chuỗi cung ứng, Việt Nam không còn được nhìn nhận như “công xưởng giá rẻ” mà đang trở thành mắt xích trung tâm trong chuỗi giá trị khu vực. Các tập đoàn quốc tế, từ Mỹ, Nhật Bản đến Hàn Quốc, đều đánh giá Việt Nam là “đối tác chiến lược” chứ không chỉ là “điểm đặt nhà máy”. Theo ông Will Trần, Giám đốc cấp cao của JLL Việt Nam, sự thay đổi nhận thức này là kết quả của ba yếu tố cốt lõi: vị thế trung lập về chính trị, tốc độ cải cách chính sách nhanh và cam kết phát triển bền vững.

Sự xuất hiện của mô hình khu công nghiệp sinh thái đang trở thành chìa khóa cho giai đoạn FDI mới. Các nhà đầu tư công nghệ cao ngày càng đặt tiêu chí ESG (Môi trường, Xã hội, Quản trị) lên hàng đầu, buộc các khu công nghiệp truyền thống phải “tiến hóa” theo hướng thân thiện môi trường, sử dụng năng lượng sạch, tuần hoàn tài nguyên và giảm phát thải. Mô hình khu công nghiệp sinh thái do Prodezi Long An triển khai, với 25% diện tích cây xanh, hệ thống năng lượng mặt trời và công nghệ tái sử dụng nước thải, được xem là ví dụ tiêu biểu cho sự chuyển đổi này. Tại đây, chất thải của doanh nghiệp này trở thành nguyên liệu cho doanh nghiệp khác là mô hình cộng sinh công nghiệp mà nhiều quốc gia phát triển đang áp dụng.

Từ kinh nghiệm thực tế, các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp Việt Nam có năng lực chuyển đổi xanh nhưng còn thiếu khung hướng dẫn thống nhất và chính sách hỗ trợ dài hạn. Vì vậy, việc hình thành khung pháp lý riêng cho khu công nghiệp sinh thái không chỉ là yêu cầu kỹ thuật mà là bước đi chiến lược, bảo đảm cho Việt Nam duy trì vị thế cạnh tranh khi xu hướng đầu tư toàn cầu ngày càng ưu tiên tiêu chuẩn môi trường và năng lượng sạch.

Cùng với đó, sự gia tăng của làn sóng tái đầu tư FDI chính là tín hiệu rõ ràng nhất về niềm tin dài hạn. Nhà đầu tư không chỉ đến, mà ở lại, mở rộng, và gắn kết sâu hơn vào hệ sinh thái công nghiệp Việt Nam. Điều này phản ánh rằng các yếu tố nền tảng như ổn định chính trị, hạ tầng, nhân lực và chính sách hỗ trợ đang được củng cố đúng hướng.

Ở cấp thể chế, các chuyên gia cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc triển khai đồng bộ bốn nghị quyết chiến lược của Bộ Chính trị gồm: Nghị quyết 57, Nghị quyết 59, Nghị quyết 66, Nghị quyết 68, coi đây là khung định hướng cho chu kỳ tăng trưởng xanh tiếp theo. Việc gắn kết các nghị quyết này với các sáng kiến như chuyển đổi số công nghiệp, phát triển năng lượng tái tạo và thúc đẩy logistics xanh sẽ giúp Việt Nam hình thành “hệ sinh thái đầu tư bền vững”, nơi khu công nghiệp không chỉ là không gian sản xuất, mà là hạt nhân của phát triển đô thị và kinh tế vùng.