Bất động sản 2026: Chu kỳ mới của giá trị thực và thanh khoản bền vững

Phục hồi thận trọng trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động

Sau giai đoạn trầm lắng và điều chỉnh mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào năm 2026 với tâm thế thận trọng nhưng tích cực hơn so với năm 2025. Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, phân khúc nhà ở có khả năng phục hồi rõ nét nhờ nguồn cung được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng phụ thuộc lớn vào yếu tố vĩ mô như chính sách tiền tệ, chi phí vốn, lãi suất và khả năng kiểm soát lạm phát.

Các kịch bản dự báo cho giai đoạn 2026 – 2027 cho thấy xu hướng chủ đạo là gia tăng nguồn cung, thay vì một chu kỳ tăng giá mạnh như trước. Trong kịch bản tích cực, khi kinh tế ổn định và lãi suất duy trì ở mức thấp, nguồn cung có thể tăng 40 – 50%, giá bán tăng 10 – 15%, lãi suất thả nổi ở mức 9 – 11% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50 – 60%. Với kịch bản kỳ vọng, phản ánh trạng thái “chuyển nhịp” của thị trường, nguồn cung tăng 30 – 40%, giá bán tăng 5 – 10%, lãi suất 10 – 12% và tỷ lệ hấp thụ 40 – 50%. Trong trường hợp bất lợi, khi chi phí vốn tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục kiểm soát chặt, nguồn cung chỉ tăng 20 – 30%, giá tăng 2 – 5%, lãi suất lên 12 – 14% và tỷ lệ hấp thụ giảm xuống 25 – 35%.

Những dự báo này cho thấy thị trường không còn chạy theo tốc độ tăng giá. Thay vào đó, khả năng hấp thụ sản phẩm trở thành thước đo quan trọng nhất. Thanh khoản thực tế quyết định sức khỏe của doanh nghiệp và sự bền vững của toàn ngành.

Ở góc nhìn thận trọng, các chuyên gia của VinaCapital nhận định giai đoạn 2026 – 2027 sẽ chứng kiến nguồn cung mới được đưa ra thị trường nhiều hơn, trong khi giá sơ cấp có thể điều chỉnh nhẹ sau giai đoạn tăng mạnh. Nguyên nhân là lãi suất vay mua nhà đã tăng khoảng 1 điểm phần trăm trong năm vừa qua, làm giảm khả năng tiếp cận vốn của người mua. Theo nhận định này, thị trường khó xuất hiện trạng thái giao dịch bùng nổ, song những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ ổn định.

TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng giá bất động sản trong năm 2026 khó giảm sâu. Mặt bằng giá đã cao, trong khi chi phí vốn và lãi suất vẫn là yếu tố đẩy giá lên. Tuy nhiên, lợi nhuận ngắn hạn không còn hấp dẫn như trước, khiến nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược. Về dài hạn, phân khúc nhà ở vẫn còn dư địa tăng trưởng do nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực.

Giá trị thực và pháp lý minh bạch dẫn dắt thị trường

Trong bối cảnh mới, thông điệp “giá trị thật – sản phẩm thật – pháp lý chuẩn – nhu cầu thật” không chỉ là khẩu hiệu mà trở thành nguyên tắc hành động của doanh nghiệp và nhà đầu tư. Bất động sản bám theo hạ tầng, khu dân cư hiện hữu và nhu cầu sử dụng thực sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, những dự án xa trung tâm, thiếu tiện ích, pháp lý chưa rõ ràng sẽ khó tiếp cận dòng tiền.

Xu hướng này phù hợp với định hướng quản lý nhà nước. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng giai đoạn 2025 là bước bản lề khi các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản chính thức đi vào thực tiễn, góp phần tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn cung và củng cố niềm tin thị trường. Năm 2026 được dự báo sẽ “sôi động trong sự thận trọng”, với phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực đóng vai trò dẫn dắt.

Ở góc độ thị trường, ông Lê Đình Chung – Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc SGO Homes – cho rằng cả người mua và nhà đầu tư đều đặt ra tiêu chí kép: đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng tạo dòng tiền. Người mua hướng đến các sản phẩm chất lượng, tiện ích tốt, môi trường sống xanh, uy tín chủ đầu tư. Trong khi đó, nhà đầu tư chú trọng khả năng cho thuê, thanh khoản và khả năng bán lại.

Khảo sát của PropertyGuru Vietnam cho thấy 88% người mua sẵn sàng trả cao hơn 10% để sống trong môi trường nhiều cây xanh. Điều này phản ánh sự thay đổi trong tư duy tiêu dùng: bất động sản không chỉ là tài sản đầu tư mà còn là không gian sống.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nhu cầu thuê và nhu cầu ở thực vẫn duy trì cao. Phân khúc trung cấp và cao cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, nhưng chỉ những dự án có quy hoạch đồng bộ, kết nối hạ tầng tốt và dịch vụ vận hành chuyên nghiệp mới có thể giữ được thanh khoản.

Ở góc độ tổng thể, Bộ Xây dựng cho biết cả nước hiện có 3.297 dự án bất động sản với quy mô khoảng 5,9 triệu căn. Riêng nhà ở xã hội có 698 dự án đang triển khai, trong đó 193 dự án đã hoàn thành. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn lệch về phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, đặc biệt là công nhân và người thu nhập thấp.

Để giải quyết bài toán này, cơ quan quản lý sẽ tiếp tục ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và thuê mua; rút ngắn thủ tục hành chính; đồng thời nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia và Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý.

Trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc. Sự sàng lọc doanh nghiệp, minh bạch pháp lý và sự trưởng thành của người mua sẽ thúc đẩy ngành phát triển ổn định hơn. Chu kỳ mới sẽ không còn dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà dựa trên giá trị sử dụng, hiệu quả khai thác và thanh khoản bền vững. Đây được xem là nền tảng quan trọng để thị trường trở thành trụ cột ổn định của nền kinh tế trong những năm tới.