Apec Mandala Wyndham Mũi Né – khách hàng “há miệng mắc quai” bởi hợp đồng vay

Cố tình gài bẫy khách hàng bằng hợp đồng vay

Dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né toạ lạc đường DT 716, xã Hoà Thắng, thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận do công ty CP Đầu tư IDJ Việt Nam làm chủ đầu tư, Tập đoàn Apec Group làm đơn vị phát triển dự án. Đây là đất thương mại dịch vụ trúng đấu giá và có hợp đồng thuê đất 50 năm nên phù hợp làm khu khách sạn, nghỉ dưỡng. Trước đó, ngày 10/6/2019 dự án này đã bị Sở Xây dựng Bình Thuận tuýt còi vì huy động vốn trước khi đủ điều kiện giao dịch.

Đến thời điểm hiện nay dự án đã được chấp thuận đầu tư và đang xây dựng. Nhưng vấn đề đặt ra tại sao một dự án có tính pháp lý rõ ràng lại bị khách hàng quay lưng và muốn rút tiền về?

Hiện nay rất nhiều khách hàng đã có đơn tố chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư IDJ Việt Nam khi dùng chiêu bài góp vốn bằng hợp đồng vay (HĐV) và họ muốn rút vốn về vì không muốn đầu tư do thấy dự án chậm tiến độ, cũng như các điều khoản bất lợi nếu họ mua dự án này. Nhưng việc đó xem chừng không hề đơn giản.

Chị Lê Thị Thái Duyên cho biết: Trước khi mua được nhân viên sale tư vấn nói là căn hộ có sổ hồng được sở hữu lâu dài, rồi khi ký vào HĐV, bản đăng ký nguyện vọng, văn bản thỏa thuận mới biết mình bị gài vào thế thua thiệt. Thật ra là mua quyền sử dụng căn hộ và chúng tôi chỉ là khách trong căn hộ tôi bỏ tiền đầu tư nên chúng tôi muốn rút tiền về.

Chị Duyên là một trong những nạn nhân rất “hồn nhiên” khi đầu tư căn hộ condotel, chị ký hợp đồng vay ngày 18/6/2019, nghĩ rằng bỏ 217.385.438 đồng tương đương 25% tổng giá trị căn hộ cho chủ đầu tư vay và sẽ được trả lãi 6%/năm. Và nghe sale nói là có sổ hồng sở hữu vĩnh viễn. Nhưng giờ chị biết dự án này không có sổ, chị không muốn cho vay và yêu cầu lấy lại thì không được. Lúc này mới tá hỏa đọc kỹ lại các điều khoản trong HĐV, văn bản thỏa thuận và quyền chọn mua thì biết là “há miệng mắc quai” bởi tất cả các điều khoản đều thể hiện phần thua thiệt cho người mua.Vì không được đơn phương hủy hợp đồng hoặc rút trước hạn (30/12/2020) với bất kỳ lý do gì.

Theo tìm hiểu của chúng tôi về HĐV, quyền đăng ký nguyện vọng và văn bản thỏa thuận Công ty IDJ Việt Nam đã gài khách hàng và khi khách hàng ký vào HĐV, quyền đăng ký nguyện vọng và văn bản thỏa thuận nghĩa là mất 50% nếu muốn rút ra, còn không thì phải đóng tiếp cho căn hộ chọn mua.

Bản thân trong HĐV cũng không nói cụ thể bên B (khách hàng) cho bên A (chủ đầu tư) vay tiền cho mục đích đầu tư phát triển của bên A (chứ không nói phát triển dự án cụ thể)

Trong HĐV điều 4.1b có ghi : Bên A được đơn phương chấm dứt hợp đồng vay này khi bên B không thực hiện đúng việc giải ngân theo quy định tại điều 1 của hợp đồng. Trường hợp bên A chấm dứt hợp đồng theo điều này bên B sẽ không được hưởng khoản lãi vay và có trách nhiệm thanh toán cho bên A khoản tiền phạt bằng 50% giá trị khoản vay.

Hay trong điều 4.2 có ghi: Nếu vi phạm tiến độ giải ngân bên B có trách nhiệm trả cho bên A một khoản bằng 0,05%/ngày trên số tiền chậm giải ngân tính từ ngày đến hạn giải ngân cho đến ngày giải ngân thực tế và chịu các khoản thuế, phí, lệ phí phát sinh từ khoản lãi vay (nếu có). Bên B đồng ý để bên A khấu trừ các khoản tiền này trước khi thanh toán khoản lãi vay cho bên B

Nhưng trong văn bản thỏa thuận tại Điều 1a.i thì yêu cầu: Bên B được rút một phần hoặc toàn bộ khoản vay đã thực tế giải ngân theo hợp đồng vay trước hạn để bù trừ với nghĩa vụ phải thanh toán đến hạn của Bên B theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ khách sạn. Khoản vay sẽ tự động giảm xuống tương ứng với số tiền được bù trừ thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ khách sạn. Trong trường hợp này Bên B sẽ đồng ý lãi suất cho vay theo quy định tại điều 1.2 của HĐV sẽ tự động điều chỉnh xuống mức 0%/năm và mức lãi suất 6/%/năm chỉ áp dụng cho các tháng vay thực tế vượt quá thời hạn vay. HĐV sẽ tự động chấm dứt nếu toàn bộ khoản vay đã được bên A hoàn trả hết để thực hiện nghĩa vụ bù trừ nêu trên.

Tại văn bản thỏa thuận, trong Điều 1 khoản c Chủ đầu tư cố tình ghi: “Trong trường hợp nguyện vọng của bên B trong bản đăng ký nguyện vọng đã được xác nhận nhưng bên B không có nhu cầu/ từ chối ký kết hoặc không ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ khách sạn theo thông báo của bên A thì bên A có quyền ký hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng căn hộ khách sạn với bất kỳ bên thứ ba nào khác. Đồng thời bên B vẫn tiếp tục thực hiện các quy định của hợp đồng vay mà không được rút bất kỳ một phần nào của khoản vay nếu như bên A chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng căn hộ khách sạn với bên thứ ba nào khác.”

Chị Duyên nói, chúng tôi không ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng căn hộ và muốn rút tiền về vì những điều khoản này, biết bao giờ chủ đầu tư chuyển cho bên thứ ba? “Chờ được vạ thì má sưng” và hành vi này có thể coi là ép chúng tôi buộc phải mua quyền sử dụng căn hộ và chiếm đoạt vốn của chúng tôi nếu chúng tôi không mua.

Chưa hết, “thòng lọng được đưa vào cổ khách” hàng khi ông Hán Kông Khanh – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư IDJ Việt Nam gửi văn bản ngày 18/6/2020 thông báo cho quý khách hàng, “theo bản đăng ký nguyện vọng đã được xác nhận giao dịch thành công. Quý khách có thời hạn đến hết ngày 30/6/2020 để hoàn thiện thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng sử dụng căn hộ đã đăng ký. Trường hợp quá thời hạn trên mà khách hàng không hoàn thiện thủ tục hoặc không có đề xuất gia hạn được chủ đầu tư chấp thuận. Chúng tôi có toàn quyền thu hồi và xử lý quyền chọn mua căn hộ quý khách đã đăng ký do quý khách vi phạm cam kết. Quý khách sẽ chịu hoàn toàn rủi ro, thiệt hại và các trách nhiệm liên quan do không thực hiện đúng cam kết đã đăng ký”.

Theo Luật sư Phạm Quốc Thanh – Văn phòng luật sư Quốc Thái – Đoàn Luật sư Hà Nội châm biếm nói: Tiền của mình đưa cho họ và họ cất vào túi quần sau đó chuyển sang túi áo của họ. Với cam kết trả lãi 6% trên khoản vay chỉ là ảo vì tiền đó đã chuyển sang các đợt thanh toán cho việc ký hợp đồng vay. Về mặt bản chất họ đang chiếm dụng vốn nếu không hoàn trả là đang chiếm giữ tài sản trái phép. Luật sư Thanh khuyên, khách hàng có thể tố cáo công an vì chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo. Hoặc có thể kiện ra tòa vi vi phạm hợp đồng dân sự.

Lập lờ việc huy động tiền từ nhà đầu tư thứ cấp

Không chỉ ép khách hàng buộc phải đóng tiền tiếp khi ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng căn hộ, khách hàng bức xúc hơn khi thấy trong hợp đồng quyền sử dụng căn hộ đưa ra các khoản phí quản lý, phí dịch vụ quá cao. Chị Duyên chia sẻ: Nếu chúng tôi ở phí quản lý 32.000đồng/m2, ngoài ra nếu sử dụng các dịch vụ phải trả thêm phí và ở thêm người cũng phải trả thêm, giống như bỏ tiền mua gói du lịch mà chỉ được ở một chỗ.

Ngoài ra những căn chủ đầu tư cam kết có lợi nhuận từ 12% được thanh toán trong 5 năm đầu tiên thì giá thành căn hộ cao hơn gần gấp đôi những căn không cam kết. Điều này khác gì “lấy mỡ nó rán nó”, ông Nguyễn Phước Hào, một khách hàng khác nhận định.

Từ năm 2014 đến nay, đã xuất hiện phương thức chủ đầu tư dự án “căn hộ du lịch (condotel)” huy động vốn, bán “căn hộ du lịch condotel” hình thành trong tương lai cho khách hàng cũng là nhà đầu tư thứ cấp, trong điều kiện Nhà nước chưa hoàn chỉnh khung pháp lý để điều chỉnh loại hình dự án này.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết: Loại hình condotel được Hiệp hội cảnh báo ngay từ khi phát triển, sẽ có rất nhiều hệ lụy cho xã hội khi các điều luật quy định chưa kịp hoàn thiện cùng sự phát triển của nó. Để bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh, một số chủ đầu tư dự án “căn hộ du lịch (condotel)” đã thực hiện các “chiêu thức”, như cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp “sổ đỏ” đất ở ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở; Đồng thời, đưa ra “miếng mồi” cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm, trong 08-12 năm. Nếu không đủ lợi nhuận thì lấy đâu để chia cho khách hàng.? Hoặc số tiền thu được ban đầu chủ đầu tư đi đầu tư cho mục đích khác.? Và câu chuyện về condotel là câu chuyện tranh chấp nhiều tập giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp… và phần thua thiệt luôn là khách hàng.

Yến Nam