Mới đây, tại tọa đàm về quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, 1 nhóm nghiên cứu trực thuộc thuộc Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia nhấn mạnh, khu vực quản lý công – các cơ quan quản lý nhà nước – chính là nhóm có tác động lớn đến nguồn cung bất động sản Việt Nam. Đây là nhóm có khả năng tác động đến các doanh nghiệp ngành bất động sản, có thẩm quyền ra quyết định về quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… thông qua quyết định đơn vị nào được trúng thầu dự án từ tư vấn, quy hoạch đến xây dựng.
Theo bà Nguyễn Thị Ngọc Hà, thành viên nóm nghiên cứu cho biết, có có 5 xung đột lợi ích trong khu vực công này khiến nguồn cung bị thao túng.
Xung đột thứ nhất: Việc các cơ quan có thẩm quyền được phê duyệt quy hoạch, thay đổi, bổ sung quy hoạch, nhưng không phải chịu trách nhiệm về giải trình nếu chậm công bố thông tin hay biến việc lấy ý kiến của bên liên quan thành hình thức. Tuy các quy định về công bố quy hoạch có đầy đủ, tiêu chí cụ thể về nội dung, thành phần nhưng các cơ quan quản lý lại không có cơ chế giải trình. Theo PAPI 2019, chưa đến 30% người dân có cơ hội tham gia đóng góp ý kiến cho kế hoạch sử dụng đất và chỉ có khoảng 25% người dân biết về quy hoạch sử dụng đất nơi mình sống.
Xung đột thứ hai: Việc các cơ quan có thẩm quyền vừa được chọn nhà thầu vừa được quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho các dự án liên quan. Ban quản lý bất động sản còn lúng túng, cơ chế giá không phản ánh đúng cung – cầu thị trường do có nhiều sự phức tạp và khó khăn của quyền sử dụng đất. Việc này đã dẫn đến tình trạng nhiều loại giá trong quản lý quyền sử dụng đất ở nhiều cấp, ngành khi tính toán phí, thuế. Và cũng là lỗ hổng cho tham nhũng chính sách đất đai phát triển, tạo thành nhóm lợi ích giữa các nhà thầu sân sau và các chính trị gia địa phương.
Xung đột lợi ích thứ ba: Việc các cơ quan có thẩm quyền vừa được phép thực hiện các thay đổi ngay trong nhiệm kỳ vừa được phê duyệt thay đổi quy hoạch mục đích sử dụng đất. Các sai phạm do tư duy nhiệm kỳ ngắn hạn đã được gia tăng khi thời gian từ khi điều chỉnh quy hoạch cho đến khi thực thi quy hoạch điều chỉnh rất ngắn. Một số nhà đầu tư do quy hoạch tùy tiện hay do lợi ích cá nhân mà ảnh hưởng môi trường, hạ tầng đã bị xử phạt, tuy nhiên hầu như lại không có 1 cơ quan thẩm quyền nào giải trình hoặc chịu chế tài xử phạt vì sai quy trình, điều chỉnh qui hoạch yếu kém.
Xung đột thứ 4: Việc thiếu vắng giám sát tuân thủ độc lập trong khi quyền lực với nguồn cung của cơ quan chức năng lớn, chưa có trách nhiệm giải trình đúng thời điểm trước khi gây hậu quả. Ví dụ như việc hội đồng nhân dân tỉnh là nơi chịu trách nhiệu tổ chức, quản lý quy hoạch, giám sát và sử dụng đất đai tại các dự án lớn của tỉnh. Nhưng hội đồng nhân dân tỉnh cũng chính là cơ quan có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất và quyết định giá đất.
Xung đột lợi ích cuối cùng: Việc các cơ quan có thẩm quyền vừa được quyết định giá, vừa được quyền thay đổi giá trị tài nguyên đất, cũng như được để lại nguồn thu 100% từ các quyết định này cho địa phương. Cơ chế này tạo ra tư duy nhiệm kỳ với việc tận thu từ đất đai. Việc này có thể dẫn tới điều chỉnh quy hoạch, vi phạm các khuôn khổ quy hoạch của địa phương, tạo ra lỗ hổng thể chế, gây lãng phí tài nguyên đất, thúc đẩy phát triển ngoài quy hoạch nếu không có cơ chế giám sát tốt.
Để gỡ bỏ xung đột lợi ích, nhóm nghiên cứu cho rằng cần nâng cao hiệu quả giám sát tuân thủ với các vấn đề này, siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện quy hoạch ở mọi cấp chính quyền.
Phan Huy – Nhật Vy
