Việt Nam có hơn 2500 chung cư cũ nhưng chưa đầy 3% được cải tạo, sữa chữa trong gần 10 năm qua
Việt Nam có trên 2500 chung cư được xây dựng trước năm 1994, 25% trong đó thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm, hàng nghìn cư dân đang sinh sống trong sự thấp thỏm, lo lắng từng ngày… nhưng chưa có phương án xử lý thỏa đáng.
Việc chung cư xây dựng từ những năm 1970 – 1980 xuống cấp theo thời gian là quy luật tất yếu, khách quan của quá trình phát triển xã hội, là sự thành công của thời kỳ trước Đổi Mới. Điểm duy nhất mà bất kỳ ai đi khảo sát tại các chưng cư cũ đều nhận được câu trả lời là: Không được bảo dưỡng.
Theo một số chuyên gia, việc xây dựng mà không bảo dưỡng thì không khác gì “có sinh mà không có dưỡng”. Vì vậy, mọi công trình xây dựng đều bị xuống cấp theo thời gian, đều cần thiết được “thăm khám và được chữa bệnh”.
Việt Nam có trên 2500 chung cư được xây dựng trước năm 1994, 25% trong đó thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm – Ảnh minh họa
Tháng 8 vừa qua, một chung cư 6 tầng tại Ấn Độ đổ sập khiến hơn 100 người mắc kẹt, từ clip ghi lại thì khung cảnh quá đỗi kinh hoàng. Trước đó, những vụ sập chung cư tại Trung Quốc, Nga… cũng khiến nhiều người bị thương, tử vong dưới đống đổ nát.
Tại Việt Nam, nhiều tòa chung cư hay vẫn thường được gọi là tập thể cũ cũng đang rơi vào tình cảnh “sống trong sợ hãi” vì đã xuống cấp nghiêm trọng, được cảnh báo ở mức độ nguy hiểm hạng D nhưng chưa tìm được phương án xử lý thỏa đáng.
Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ với hơn 3.000.000 m2 sàn được xây dựng trước năm 1994. Trong đó, có tới 25% số nhà chung cư này thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm. Thế nhưng, 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%. Việc cải tạo, xây dựng mới các khu tập thể cũ thời gian qua diễn ra ì ạch, tình trạng doanh nghiệp lần lượt “đến rồi đi” vì vướng mắc về cơ chế và thủ tục bồi thường.
Thật sự không công bằng trong nền kinh tế thị trường, khi việc “mua bán” căn hộ, một sản phẩm hàng hóa có giá trị cao và có yêu cầu rất cao về an toàn sinh mạng lại không có ai quản lý. Nếu có sự quản lý, thì một trong các văn bản quan trọng khi giao dịch mua bán là tài liệu đánh giá giá trị và độ an toàn của công trình.
Công trình được yêu cầu đảm bảo tuổi thọ tính theo số năm tồn tại. Tuổi thọ được quy định trong các tiêu chuẩn tùy thuộc vào loại công trình để thiết kế kết cấu, vật tư xây dựng nhằm tính toán lý thuyết về tuổi thọ định danh của công trình. Tuy nhiên, không cứ phải hết số năm thiết kế là phải đập bỏ mà phải căn cứ vào loại vật tư xây dựng và quá trình sử dụng công trình có bảo dưỡng hay không để đánh giá chất lượng.
Có thể công trình được thiết kế với tuổi thọ danh định là 100 năm nhưng chỉ sau một thời gian ngắn sử dụng đã xuất hiện các hư hỏng có nguy cơ sập đổ, hoặc công năng không phù hợp với yêu cầu sử dụng thì niên hạn còn nhưng hạn sử dụng đã kết thúc. Mặt khác, nhiều công trình, tuổi thọ danh định đã hết nhưng giá trị sử dụng vẫn còn nguyên vì độ bền vững và các giá trị kiến trúc, công năng sử dụng thì rõ ràng không thể loại bỏ được.
Ví dụ như công trình Nhà hát lớn Hà Nội, phủ Chủ tịch, UBND TP.HCM… được xây từ cuối thế kỷ XIX – đầu thế kỷ XX, đều là minh chứng rõ ràng nhất về giới hạn sử dụng. Các công trình gạch đá cổ này không chỉ được bảo trì với chế độ tốt nhất mà sau tuổi thọ danh định, để sử dụng tiếp, Chính phủ đã yêu cầu đánh giá tổng thể và lập kế hoạch sửa chữa, gia cố và bảo trì trong suốt quá trình khai thác sử dụng tiếp theo.
Vì vậy, các chung cư phải coi trọng công tác bảo trì. Công tác bảo trì gồm: Công tác khảo sát, đánh giá chất lượng, sửa chữa các hư hỏng kịp thời. Các công việc này cần có đơn vị chuyên nghiệp thực hiện. Ngoài ra, phải tuyên truyền để mỗi cư dân hiểu và thực hiện công tác bảo trì từ căn hộ của mình và gìn giữ các hạng mục dùng chung của cả tòa nhà và khu chung cư. Tuổi thọ của mỗi chung cư phụ thuộc vào chủ đầu tư, các nhà thầu, đội ngũ chuyên nghiệp trong quản lý khai thác tòa nhà và ý thức làm chủ của mỗi cư dân.
Một công trình xuống cấp sớm hoặc sập sệ khi hết niên hạn sử dụng thì việc loại bỏ công trình đó để xây dựng công trình mới không chỉ chỉnh trang lại bộ mặt đô thị mà điều quan trọng hàng đầu là đảm bảo an toàn sinh mạng và sức khỏe cho con người. Tuy vậy, cách thực hiện đối với các chung cư xuống cấp được xây dựng những năm 1970 ở một số thành phố, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM quá lúng túng và giải pháp đều có tính chất tình huống, chưa có lối thoát.
Chính vì vậy, thay vì đập bỏ thì cần quan tâm tới việc đánh giá chất lượng công trình xem có thể tiếp tục sử dụng được hay không. Nếu có thì công tác duy tu, bảo trì các chung cư cũ biết là khó cũng phải có hướng mở về cơ chế để doanh nghiệp thầu lại có thể triển khai.
