Văn phòng cho thuê – ảnh hưởng trực tiếp bởi dịch Covid -19
DNĐT - Sự kéo dài của dịch Coronavirus (COVID-19) trên toàn cầu đã làm cho việc hồi phục kinh tế trở thành một câu hỏi lớn. Nếu như trong Quý 1/2020, thị trường văn phòng vẫn chưa ghi nhận những tác động đáng kể từ COVID-19 thì ở Quý 2, thị trường văn phòng TP.HCM đã chứng kiến những phản ứng nhất định từ khách thuê khi doanh thu của những công ty này đều sụt giảm mạnh trong nửa đầu năm 2020. Trong tình hình đó, một số khách thuê đã buộc phải trả lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng vă
Khách thu hẹp và trả lại diện tích thuê
Theo ghi nhận của CBRE và JLL nguồn cung khá là hạn chế có duy nhất 1 dự án tại Quận 1 là Friendship Tower hoàn thành trong quý II cung cấp khoảng 11.900 m2 sàn cho thuê ra thị trường. Và phần diện tích thuê mới từ năm 2019 và Quý 1/2020 chưa được thị trường hấp thụ hết. Các toà nhà Hạng A chịu ảnh hưởng nhiều hơn các toà nhà Hạng B. Giá thuê trung bình – Hạng A là 44,4 USD/m2/tháng, giảm 4,9% và tỷ lệ trống tăng 9 đpt so năm trước, đạt 11,8%.
Các khách thuê đang có xu hướng dịch chuyển và thu hẹp từ các tòa nhà văn phòng hạng A
Hiện nay, các khách thuê đang có xu hướng thu hẹp mặt bằng ở tòa nhà hiện tại để chuyển sang các tòa nhà phân khúc thấp hơn, ở vị trí rìa trung tâm hoặc ngoại vi thành phố nhằm tiết kiệm chi phí. Do đó, phân khúc Hạng B vẫn ghi nhận tình hình hoạt động ở mức ổn định, đặc biệt các tòa có mức giá thuê dưới 30 USD/m2/tháng. Trong Quý 2/2020, tỷ lệ trống Hạng B ghi nhận 4,7%, tăng nhẹ 0,4 đpt so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê phân khúc này đạt 25,3 USD/m2/tháng, tăng 7,4% so với Quý 2/2019 do có sự gia nhập của một số tòa nhà mới từ những quý trước mà có chất lượng tốt và giá thuê cao hơn mức trung bình toàn thị trường, như Sonatus Building và Friendship Tower.
Dịch bệnh COVID-19 đã thay đổi xu hướng thuê văn phòng của khách thuê, cụ thể là sau thời gian cách ly toàn xã hội vào Tháng 3 – 4 vừa qua. Các công ty lần lượt áp dụng chính sách làm việc tại nhà để duy trì hoạt động của doanh nghiệp và họ cũng nhận thấy năng suất làm việc của nhân viên không quá bị ảnh hưởng khi không làm việc tại văn phòng.
Nếu như trước đây, nhân viên đều mong muốn được ngồi văn phòng làm việc để đạt hiệu suất cao thì hiện nay, họ có thể linh hoạt hơn về không gian làm việc của mình. Điều này làm cho tiêu chí thuê văn phòng của các công ty cũng trở nên linh hoạt hơn. Vì vậy, việc khách thuê di dời văn phòng ra khu vực ngoài trung tâm không còn quá khó khăn như trước đây. Hiện nay, vài công ty cũng áp dụng chính sách làm việc tại nhà một ngày trong tuần trong thời gian dài hạn, thu hẹp bớt mặt bằng thuê hoặc di dời ra các tòa nhà văn phòng có giá thuê thấp hơn.
Trong Quý 2/2020, phần lớn yêu cầu mà CBRE nhận được là di dời văn phòng (chiếm đến 72% tổng số yêu cầu thuê từ khách hàng), trong đó có một số khách thuê lớn di dời từ tòa nhà Hạng A xuống phân khúc Hạng B hoặc từ Hạng B sang Hạng B có chi phí thuê thấp hơn. Ngoài ra, các hoạt động mở rộng văn phòng (20%) vẫn diễn ra đối với một số ngành không bị ảnh hưởng quá nhiều do dịch như Bảo hiểm, Sức khỏe/Y tế và Bán lẻ/Thương mại điện tử. Bên cạnh đó, các ngành Tài chính/Ngân hàng, và Tài chính công nghệ bắt đầu có động thái thu hẹp diện tích (2%) do những công ty này muốn tái cấu trúc văn phòng làm việc tại nhiều địa điểm khác nhau nhằm tiết kiệm chi phí.
Còn báo cáo JLL ghi nhận các văn phòng Hạng A&B ở Tp.HCM bắt đầu cảm thấy áp lực với diện tích hấp thụ ròng lần đầu tiên bị ghi nhận âm sau một thập kỷ, tại mức -3.619 m2 trong Q2.20. Nguyên nhân chủ yếu là do các doanh nghiệp vừa và nhỏ, vốn là nguồn khách thuê chính ở văn phòng hạng B, đã giảm quy mô và sớm chấm dứt hợp đồng do các tác động của dịch Covid-19. Thị trường văn phòng Hạng A, mặc dù khả năng chịu đựng tốt hơn nhờ khách thuê là các công ty có tiềm lực tài chính tốt, cũng đang chịu áp lực. Điều này được chứng minh bởi dấu hiệu chững lại từ nhu cầu mở rộng và thành lập mới của doanh nghệp trong thời gian xảy ra đại dịch.
Triển vọng thị trường
Đại diện của CBRE cho hay, nguồn cung văn phòng mới vẫn được xây dựng và dự kiến khai trương vào cuối năm nay với hơn 70.000 m2 diện tích cho thuê ngoài. Nguồn cung mới chủ yếu sẽ tập trung ở khu vực phía Đông (Bình Thạnh) và phía Nam (Quận 7). Các tòa nhà mới ở TP.HCM cũng đã chủ động điều chỉnh giảm giá chào thuê từ 1 đến 3 USD/m2/tháng so với giá chào từ Q4/2019 nhằm thu hút khách thuê mới. Mặc dù Việt Nam đã thành công trong công tác phòng chống dịch nhưng các nước vẫn đang đau đầu để chống chọi với COVID-19.
Do đó, thị trường văn phòng Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng cũng sẽ bị ảnh hưởng từ những công ty nước ngoài. Dự kiến vào cuối năm 2020, giá thuê của hai hạng sẽ tiếp tục giảm từ 8%-10% (mức giảm của các nước trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương từ 8% – 15%) và tỷ lệ trống tăng 7-9 đpt do nguồn cung mới vào thị trường và ảnh hưởng của dịch bệnh.
JLL dự báo đến cuối năm 2020, thị trường sẽ chào đón hơn 100.000 m2 văn phòng hạng B, chủ yếu đến từ khu vực Ngoài trung tâm, nâng tổng nguồn cung văn phòng Hạng A&B lên 1,5 triệu m 2 sàn.
Viễn cảnh kinh tế toàn cầu vẫn chưa chắc chắn, đặc biệt dưới tác động của dịch Covid-19, khách thuê Văn phòng Hạng B&C sẽ bị tác động trước, và có thể kéo theo sau là khách thuê văn phòng Hạng A nếu tình hình virus Covid-19 không được kiểm soát trên toàn cầu. Do đó, các tòa nhà có diện tích trống lớn, đặc biệt là ở các phân hạng thấp, nên xem xét lại giá thuê và chiến lược cho thuê để duy trì tỷ lệ lấp đầy cần thiết.
Điều này đòi hỏi các chủ nhà cần phải có những biện pháp linh hoạt trong ngắn và dài hạn, thay đổi để phù hợp với xu hướng và nhu cầu của khách thuê. Phía đơn vị vận hành không gian làm việc linh hoạt thì nên thận trọng hơn trong việc mở rộng mà cần tập trung khai thác tốt các địa điểm hiện hữu bằng những gói hỗ trợ giảm giá thuê, tập trung vào nhiều đối tượng khách hàng, đặc biệt là những doanh nghiệp”.
