Triển vọng và thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong kỷ nguyên mới

Cần đột phá trong chiến lược

Nền tảng chính sách liên quan đến bất động sản cũng được hoàn thiện hơn, với sự ra đời của các luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, cùng nhiều nghị định và thông tư hỗ trợ, góp phần tháo gỡ các vướng mắc, tạo động lực mới cho sự phục hồi. Những cải cách pháp lý và sự nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp và các chuyên gia đang mở ra triển vọng sáng sủa cho thị trường trong tương lai, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững và chuyên nghiệp hơn.

Tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ V, PGS. TS. Trần Đình Thiên đã chỉ ra, mặc dù có 233.400 doanh nghiệp thành lập mới và quay lại hoạt động trong năm 2024, song số doanh nghiệp giải thể lại tăng đáng kể. Số lượng doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường là 197.900, điều này cho thấy sự bấp bênh trong môi trường kinh doanh hiện tại. Trong bối cảnh đó, các vấn đề như nợ trái phiếu doanh nghiệp, cung cầu khan hiếm và tình trạng giá cả duy trì ở mức cao vẫn là những thách thức lớn.

Việt Nam đang đối diện với một cơ hội lớn trong năm 2025, với mục tiêu tăng trưởng GDP từ 7-7,7%. Thủ tướng đề xuất mức tăng trưởng trên 8%, hướng tới nền kinh tế với hai con số trong dài hạn. Tuy nhiên, nền kinh tế cũng phải đối mặt với những khó khăn do biến động quốc tế và các rủi ro địa chính trị. Cơ hội lớn trong thời gian tới là phát triển các lĩnh vực như kinh tế số, trí tuệ nhân tạo, công nghiệp bán dẫn và kinh tế xanh. Để thực hiện những mục tiêu này, Việt Nam cần tăng cường khả năng cạnh tranh, phát triển doanh nghiệp hiện đại và cải thiện môi trường kinh doanh.

PGS. TS. Trần Đình Thiên cũng đã nhấn mạnh rằng để đạt được các mục tiêu tăng trưởng dài hạn, Việt Nam cần phải có những bước đi mới, đột phá trong chiến lược phát triển hạ tầng, đặc biệt là các mô hình hạ tầng giao thông hiện đại như TOD (Transit-Oriented Development). Mô hình này đang dần trở thành trọng tâm trong chiến lược phát triển hạ tầng, mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, việc phát triển các không gian mới như không gian ngầm, không gian biển, không gian vũ trụ và không gian số cũng sẽ tạo ra những động lực tăng trưởng mới cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng khi đối mặt với những cơ hội phát triển mới, các doanh nghiệp bất động sản cần phải thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng trước những rủi ro có thể phát sinh. Để đạt được mục tiêu phát triển bền vững, việc thực hiện các chiến lược đúng đắn, kết hợp với quyết tâm chính trị mạnh mẽ, sự linh hoạt trong chính sách và sự đồng hành của cộng đồng doanh nghiệp là yếu tố then chốt.

Các yếu tố hỗ trợ sự phục hồi 

Theo TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, có nhiều yếu tố hỗ trợ cho sự phục hồi của thị trường bất động sản. Thứ nhất, sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới trong giai đoạn 2024 - 2026 có thể duy trì ở mức ổn định, trong khi kinh tế Việt Nam dự báo tăng trưởng cao trong năm 2024 - 2025. Điều này sẽ là cơ sở cho thị trường bất động sản bước vào "kỷ nguyên mới" dù vẫn còn nhiều thách thức. Thứ hai, kinh tế vĩ mô của Việt Nam duy trì ổn định với lạm phát trong tầm kiểm soát và lãi suất thấp. Tỷ giá, nợ xấu cũng được kiểm soát tốt, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản. Thứ ba, những cải cách về thể chế, đặc biệt trong việc sửa đổi và ban hành các bộ luật mới, sẽ tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản phát triển. Thứ tư, chính sách đầu tư công và quy hoạch hạ tầng được đẩy mạnh, với mức đầu tư công cao so với các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á. Thứ năm, nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp đã qua giai đoạn khó khăn nhất và việc tiếp cận vốn đã được duy trì.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với một số vấn đề cần giải quyết. Cung - cầu trong thị trường chưa được cân đối, đặc biệt là giá bất động sản tăng cao, yêu cầu các chính sách mạnh mẽ để kiểm soát. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản phục hồi vẫn còn chậm, giá bất động sản tăng nhanh ở một số phân khúc như chung cư, đất nền, gây ra khó khăn cho người tiêu dùng và doanh nghiệp. Vấn đề thực thi pháp luật mới cũng gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt trong việc áp dụng các bộ luật về kinh tế số, kinh tế xanh và các mô hình phát triển mới như kinh tế tuần hoàn.

Về khung pháp lý và chính sách, TS. Lực nhận định chính sách tiền tệ sẽ tiếp tục được điều hành linh hoạt và nới lỏng nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Lãi suất duy trì ở mức thấp trong giai đoạn 2024 - 2025 sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận vốn. Ngân hàng Nhà nước đã có các động thái điều chỉnh chính sách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, bao gồm việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn và triển khai các gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng cũng đề xuất các gói ưu đãi cho vay nhà ở xã hội từ nguồn vốn trái phiếu, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở.

Các chính sách pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, cùng với các Nghị quyết của Quốc hội, đang dần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng tiếp tục phát triển, dù vẫn có nhiều thách thức về đáo hạn và việc giãn hoãn nợ.

Ngoài ra, một số yếu tố vĩ mô và tiềm năng của thị trường bất động sản cũng rất đáng chú ý. Mặc dù thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng gặp khó khăn, thị trường condotel đã có dấu hiệu phục hồi. Các khu công nghiệp cũng tăng trưởng mạnh mẽ với tỷ lệ lấp đầy ngày càng cao. Tuy nhiên, chi phí hoạt động của doanh nghiệp bất động sản đang tăng cao, kéo theo sự suy giảm lợi nhuận và giá cổ phiếu.

Một số vướng mắc trong thị trường vẫn chưa được giải quyết triệt để, đặc biệt là vấn đề giá nhà tăng cao, vướng mắc về công tác giải phóng mặt bằng, và các thủ tục pháp lý phức tạp tại một số địa phương. Cách thức triển khai các dự án nhà ở xã hội còn nhiều bất cập, nguồn vốn cho nhà ở xã hội vẫn là vấn đề cần được chú trọng.