Thị trường bất động sản năm 2023 tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức đang hiện hữu
Lê Tuấn
Trải qua một năm nhiều biến cố, thị trường bất động sản năm 2023 được dự báo sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức đến từ lãi suất, thị trường, pháp lý,…
Kết thúc năm 2022, thị trường bất động sản 2022 được nhận định là duy trì giai đoạn khó khăn kéo dài với nhiều thách thức phải đối mặt như nguồn vốn hạn hẹp, giá bán đã tăng quá cao và biến động của nhân sự khi thị trường gặp khó. Trải qua một năm nhiều biến cố, thị trường bất động sản năm 2023 được dự báo sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức đang hiện hữu.
Thị trường bất động sản 2023 sẽ vẫn phải đối diện với rất nhiều khó khăn thách thức (Ảnh: Internet)
Lãi suất đang neo ở mức cao
Trong báo cáo chiến lược năm 2023 vừa công bố, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đưa ra nhận định, ngành bất động sản cả nước trong năm 2023 nhìn chung sẽ vẫn đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh lãi suất đang neo ở mức cao.
Một số khó khăn mà ngành này có thể sẽ phải đối mặt có thể kể đến như cung, cầu một số phân khúc phục vụ mục đích đầu tư (đất nền và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng) dự báo tiếp tục giảm. Hoạt động giao dịch bất động sản cũng cho thấy dấu hiệu chững lại từ quý III/2022.
Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà hiện đang ở mức cao và rủi ro kéo dài trong năm sau do áp lực khiến thanh khoản các dự án thuộc phân khúc đầu tư khó có sự cải thiện đáng kể.
Cụ thể, VDSC cho biết, lãi suất vay mua nhà hiện đang dao động ở mức 11-14%, tăng hơn 4% chỉ trong 6 tháng cuối năm 2022. Đồng thời trước các áp lực như Fed, ECB dự kiến sẽ tiếp tục tăng lãi suất cho đến ít nhất hết quý hai năm sau và áp lực thanh khoản trong hệ thống khiến mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao. Nhóm phân tích dự báo lãi suất cho vay mua nhà khả năng cao vẫn chưa thể hạ nhiệt cho đến hết nửa đầu năm 2023.
Ngoài ra, theo VDSC, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ để tạo sự hấp dẫn cho các dự án vùng ven sau giai đoạn tăng nóng những năm gần đây.
Đến thời điểm hiện tại, sức mua từ hoạt động đầu tư giảm đi đáng kể do yếu tố lãi suất. Nhóm phân tích cho biết, sức mua khách hàng có nhu cầu thực cũng chưa có sự cải thiện đáng kể trong năm 2023 -2024, do phần lớn các công trình giao thông trọng điểm kết nối Hà Nội/TP HCMvới các khu vực lân cận vẫn đang trong giai đoạn xây dựng, từ đó chưa tạo nhiều động lực để dịch chuyển sang các khu vực vùng ven của người mua nhà.
Ngoài ra, nhóm phân tích Chứng khoán KB (KBSV) mới đây cũng đưa ra nhận định, thị trường bất động sản năm 2023 vẫn sẽ đối mặt với nhiều khó khăn trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà dự kiến tiếp tục tăng khi lãi suất huy động tăng ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của người mua nhà.
Bên cạnh đó, các vấn đề về pháp lý thường mất nhiều thời gian và tồn tại nhiều rủi ro có thể làm chậm quá trình phê duyệt và cấp phép xây dựng dự án. Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi hạn chế vốn vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và thị trường trái phiếu chưa ổn định.
Thanh khoản tiếp tục khó khăn
Chia sẻ với báo chí, ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, thanh khoản thị trường bất động sản năm 2023 tiếp tục khó khăn khi chính sách tiền tệ thắt chặt, lạm phát gia tăng và diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.
Giá bất động sản trong thời gian tới sẽ được điều tiết theo diễn biến từ nhu cầu của thị trường cũng như khả năng thanh khoản từ nhóm người mua thực có sẵn tài chính. Giá rao bán chính thức sẽ không giảm mạnh nhưng trong những thỏa thuận ngầm giữa hai bên, mức giá thực tế có thể thấp hơn nhiều so với con số được công khai.
Thị trường bất động sản trong quý IV/2022 và đầu năm 2023 vẫn tiếp tục gặp khó khăn nhưng sẽ dần được tháo gỡ khi tín dụng được nới lỏng và các chính sách hỗ trợ người mua nhà, doanh nghiệp được thực thi.
Tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5 diễn ra với chủ đề "Kinh tế Việt Nam 2023: Ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo các cân đối lớn, vững vàng vượt qua thách thức, GS.TS Phạm Hồng Chương đã chỉ ra khó khăn lớn của thị trường bất động sản trong năm 2023 là thách thức từ thị trường.
Ông Chương cho rằng, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng do tâm lý chờ đợi các động thái của Chính phủ. Giá bất động sản vẫn ở mức cao mặc dù giao dịch trên thị trường đã chững lại, một số địa bàn trầm lắng, không xuất hiện giao dịch.
GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV từng chia sẻ với báo chí rằng, thị trường bất động sản năm 2023 vẫn phải đối mặt với 5 thách thức.
Thứ nhất là kinh tế thế giới và Việt Nam phục hồi còn nhiều bấp bênh. Điều này sẽ tác động đến thương mại, đầu tư và du lịch, bất động sản,…
Thứ hai là giá năng lượng, nguyên vật liệu hiện nay vẫn ở mức cao và sẽ còn tăng. Theo ông Lực, nhiều doanh nghiệp xây dựng, xây lắp và bất động sản cho biết, dòng vốn đang tồn đọng trong thị trường bất động sản tương đối lớn. Tức là doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau.
"Cụ thể, có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản. Một phần lý do là do giá nguyên vật liệu tăng cao", vị này nói.
Thứ ba, Chính phủ, cơ quan quản lý chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp (sửa đổi Nghị định 153 (2020), Nghị định 156 ... theo hướng chặt chẽ hơn. Bên cạnh đó là Thông tư 16/TT-NHNN (2021), sửa đổi Thông tư 39/TT-NHNN (2016) nhằm kiểm soát tín dụng, đầu tư của các tổ chức tín dụng vào bất động sản, trái phiếu bất động sản,…
Thứ tư, nguồn cung chưa dồi dào ngay. Giá bất động sản (đất nền, chung cư,...) còn cao và khó đoán định được việc liệu có điều chỉnh hay không.
Thứ năm, vấn đề đánh thuế bất động sản cũng vừa được đưa ra nên sẽ khiến các nhà đầu tư chuyển hướng,… Tuy nhiên, Nghị quyết 18 cũng đã nêu rõ, chỉ đánh thuế đối với những trường hợp đầu cơ và những người có bất động sản thứ 2 trở đi,…
