Ông lớn môi giới bất động sản sống ra sao khi thị trường đóng băng?

Nhiều “ông lớn” môi giới bất động sản chìm trong thua lỗ và nợ nần

Thị trường bất động sản có dấu hiệu sụt giảm thanh khoản kể từ tháng 7/2022 đến nay. Sự trầm lắng kéo dài đã tác động trực tiếp đến đội ngũ làm nghề môi giới, các nhà đầu tư và doanh nghiệp, trong đó bao gồm cả các nhà phân phối sản phẩm.

Trên sàn chứng khoán, các doanh nghiệp môi giới bất động sản lớn cũng ghi nhận một bức tranh kinh doanh toàn màu u ám, chìm trong thua lỗ và nợ nần ngày càng gia tăng.

Cụ thể, CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Dat Xanh Service - Mã: DXS) trong quý 4/2022, ghi nhận doanh thu thuần 884 tỷ đồng, giảm 32% so với cùng kỳ.

Chi phí lãi vay tăng gần gấp đôi (45 tỷ đồng) đã đẩy chi phí tài chính lên mức hơn 55 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ năm trước. Và dù không còn ghi nhận khoản lỗ khác 46 tỷ như quý 4/2022, nhưng các chi phí quản lý doanh nghiệp (gần 217 tỷ đồng), chi phí bán hàng (243 tỷ đồng) vẫn duy trì ở mức cao khiến doanh nghiệp lỗ ròng gần 100 tỷ đồng, gấp 3,5 lần mức lỗ cùng kỳ.

Luỹ kế cả năm 2022, công ty có 4.096 tỷ đồng doanh thu và lãi ròng 319 tỷ đồng, lần lượt giảm 5% và 41% so với năm trước.

Năm 2022, vay nợ tài chính của DXS tăng mạnh lên 2.317 tỷ đồng từ con số 1130 tỷ đồng. Hàng tồn kho lên tới 4.164 tỷ đồng tăng gấp đôi đầu năm chủ yếu là do bất động sản dở dang, bất động sản hàng hóa cũng tăng theo. Tăng tồn kho, tăng trả tiền lãi vay đã khiến dòng tiền kinh doanh của Dat Xanh Services âm 2.377 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp khác trong ngành môi giới là CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand - Mã: CRE) có doanh thu thuần 175 tỷ đồng trong quý IV/2022, giảm đến 84% so với cùng kỳ năm trước. Việc kinh doanh dưới giá vốn khiến doanh nghiệp lỗ gộp gần 5 tỷ đồng, cũng là quý lỗ gộp đầu tiên kể từ khi lên sàn.

Trong kỳ, doanh nghiệp ghi nhận khoản chi phí bán hàng âm 23 tỷ đồng so với 52 tỷ đồng của cùng kỳ nhưng không được thuyết minh rõ. Doanh nghiệp, cũng không còn khoản lỗ từ hoạt động khác nhưng quý IV/2022, CenLand vẫn báo lỗ ròng 57 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi 129 tỷ đồng.

Cộng gộp cả năm 2022, công ty có 3.491 tỷ đồng doanh thu, giảm 37,6% so với năm 2021. Nhưng chi phí bán hàng tăng 68%, lên mức 283 tỷ đồng khiến lãi ròng giảm 56%, còn 198 tỷ đồng bởi.

Bi đát hơn là ở trường hợp của CTCP Tập đoàn Danh Khôi (Mã: NRC). Quý 4/2022, chỉ có 876 triệu đồng doanh thu, giảm đến 99,7% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, chi phí tài chính đã tăng lên gấp 6,5 lần, ghi nhận 28 tỷ đồng (toàn bộ là chi phí lãi vay). Doanh nghiệp không ghi nhận chi phí bán hàng, nhưng chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 67% so với cùng kỳ lên mức 30 tỷ đồng.

Quý 4/2022, doanh nghiệp báo lỗ ròng 60 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm trước lãi 191 tỷ đồng.

Cả năm 2022, Danh Khôi ghi nhận 194 tỷ đồng doanh thu, giảm 56% so với năm trước. Đồng thời chi phí tài chính tăng mạnh lên 64 tỷ đồng, gấp 6,1 lần năm trước khiến lãi ròng đạt gần 7 tỷ đồng, giảm gần 97% so với năm 2021.

CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land (Mã: KHG) là doanh nghiệp duy nhất duy trì được lãi trong quý 4 vừa qua. Báo cáo tài chính của Công ty CP Tập đoàn Khải Hoàn Land ghi nhận doanh thu quý 4/2022 đạt 629 tỷ đồng giảm mạnh so với con số 776 tỷ đồng của quý 4/2021. Chi phí bán hàng tăng gấp 3 dẫn đến lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh giảm còn 344 tỷ đồng.

Trong khi Khải Hoàn Land ghi nhận khoản lỗ khác 30 tỷ đồng, sau khi trừ đi các chi phí phát sinh lợi nhuận còn 251 tỷ đồng giảm gần 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu lợi nhuận giảm chủ yếu do họat môi giới và chuyển nhượng bất động sản giảm vì những ảnh hưởng bất lợi chung của thị trường.

Vay nợ tài chính ngắn hạn tăng gần 9 lần từ 116 tỷ đồng đầu năm lên 1.007 tỷ đồng chủ yếu là phát hành 4 trái phiếu với lãi suất lên tới 12%. Chi phí lãi vay vì thế cũng tăng mạnh lên 37 tỷ dồng. Cùng với đó là hàng tồn kho và các khoản phải thu tăng mạnh dẫn tới dòng tiền kinh doanh âm 1.025 tỷ đồng.

Do kinh doanh khó khăn, nên mới đây, Khải Hoàn Land đã phải đóng cửa một số chi nhánh, văn phòng đại diện trong đó đóng hai Chi nhánh tại Nha Trang và một chi nhánh tại Cần Thơ.

Cơ hội nào cho doanh nghiệp môi giới bất động sản năm 2023

Nếu xét riêng doanh thu mảng môi giới trong năm 2022, DXS dẫn đầu với 2.340 tỷ đồng, giảm 21% so với năm trước, biên lợi nhuận gộp hoạt động môi giới cao nhất, lên đến 70%.

Còn CRE có doanh thu mảng môi giới cao thứ hai với 1.424 tỷ đồng, giảm nhẹ so với năm 2021, nhưng biên lợi nhuận gộp thấp nhất với 32%.

Đối với KHG tiếp tục đi ngược hướng với các doanh nghiệp còn lại khi doanh thu mảng môi giới tăng 24% so với năm trước, đạt 1.105 tỷ đồng. Biên lợi nhuận hoạt động môi giới là 49%.

Còn NRC có doanh thu hoạt động môi giới 28 tỷ đồng, giảm 76% so với năm trước, biên lợi nhuận gộp của mảng là 47%.

Tình hình kinh doanh của nhóm môi giới bất động sản bị dự báo sẽ còn khó khăn trong thời gian tới do thị trường bất động sản đang ở trong chu kỳ đi xuống với triển vọng ngắn và trung hạn kém tích cực.

Cụ thể, tín dụng bị thắt chặt, hoạt động huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp gần như bị đóng băng sau sự kiện Vạn Thịnh Phát, mở bán và triển khai dự án bị ách tắc do vấn đề pháp lý, môi trường lãi suất cao khiến chi phí vốn tăng lên và làm giảm nhu cầu mua nhà, chi phí triển khai dự án tăng do áp dụng khung thuế đất mới. Những diễn biến bất lợi ở thị trường bất động sản sẽ tác động xấu trực tiếp nhóm doanh nghiệp môi giới bất động sản.

Tiến sĩ Trần Minh Hoàng - Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, năm 2023 sẽ là thời cơ cho người làm môi giới có kỹ năng, chất lượng phục vụ cao, kiến thức chuyên sâu trụ lại và dẫn dắt thị trường.

Đồng thời, thị trường hiện tại còn là cơ hội cho những doanh nghiệp môi giới sở hữu mô hình, quy trình chuyên nghiệp, có liên kết tốt với chủ đầu tư, chính sách chăm sóc khách hàng tốt, tiềm lực tài chính mạnh.

Vì thế, Phó Tổng Thư ký của VARS khuyến nghị, trong năm nay, người môi giới nên tiếp tục sàng lọc, lựa chọn kênh, đơn vị bán hàng có uy tín, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng. Đặc biệt, môi giới phải kiên định trong định hướng nghề nghiệp, nâng cao kiến thức, đạo đức hành nghề. Đồng thời, doanh nghiệp môi giới BĐS cần kiên định với việc thượng tôn pháp luật.