Lãi đậm nhưng âm dòng tiền kinh doanh
Trong hoạt động của doanh nghiệp, dòng tiền được ví như “mạch máu” duy trì hoạt động của doanh nghiệp. Với doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ có đặc thù về cách thức ghi nhận doanh thu, tồn kho… nên việc âm dòng tiền chưa được xem là điều tối quan trọng. Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh năm 2020 và 2021 thị trường biến động như thanh khoản nhỏ giọt, lượng phát hành trái phiếu tăng… thì việc âm dòng tiền cũng khá quan ngại.
Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp bất động sản báo lãi đậm nhưng dòng tiền kinh doanh lại đang âm lớn. Điều này ít nhiều phản ánh tình trạng lợi nhuận chỉ ghi nhận trên sổ sách chứ chưa thực sự thu được tiền về hàng tồn kho tăng.
Điển hình như CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, Mã: HPX) công bố doanh thu thuần 6 tháng đầu năm 2021 đạt 744 tỷ đồng (tăng 17%) và lãi ròng đạt 115 tỷ đồng (tăng 95%). Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh lại đang âm 1.550 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ 2020 chỉ âm 181 tỷ đồng. Đồng thời, dòng tiền thuần trong kỳ âm gần 516 tỷ đồng trong khi cùng kỳ 2020 chỉ âm gần 169 tỷ đồng.
Nguyên nhân là do hàng tồn kho tại Hải Phát tại thời điểm 30/6/2021 tăng 68% so với đầu năm, lên 3.833 tỷ đồng. Trong đó, phần lớn do tăng giá trị bất động sản để bán đang xây dựng. Tài sản dở dang dài hạn ghi nhận 95 tỷ đồng, tập trung tại các dự án Tây Nam An Khánh, Tân Tây Đô,… Đồng thời, các khoản phải thu ngắn hạn tăng 48% lên 2.908 tỷ đồng, chủ yếu do tăng khoản phải thu theo các hợp đồng hợp tác đầu tư.
Tương tự, 6 tháng đầu năm 2021, Cen Land (mã:CRE) ghi nhận lãi sau thuế đạt hơn 251 tỷ đồng, tăng 80% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp âm gần 885 tỷ đồng trong khi cùng kỳ 2020 dương hơn 261 tỷ đồng.
Ngoài ra, dòng tiền hoạt động đầu tư tại CenLand cũng âm gần 514 tỷ đồng (cùng kỳ 2020 chỉ âm hơn 178 tỷ đồng) khiến dòng tiền thuần trong kỳ âm gần 83 tỷ đồng trong khi cùng kỳ 2020 dương hơn 9 tỷ đồng.
Nguyên nhân chính khiến dòng tiền kinh doanh tại Cenland âm do hàng tồn kho tại thời điểm 30/6/2021 tăng gấp 40,5 lần so với đầu năm, lên hơn 1.291 tỷ đồng. Trong đó, chiếm phần lớn là hàng hóa bất động sản (bao gồm các căn hộ, đất nền công ty mua từ chủ đầu tư để thực hiện kinh doanh bán lại) ghi nhận gần 1.286 tỷ đồng; còn lại là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang ghi nhận hơn 5,2 tỷ đồng. Đồng thời, các khoản phải thu ngắn hạn khác ghi nhận gần 1.205 tỷ đồng, gần gấp đôi cùng kỳ.
CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) cũng là một trường hợp tương tự. Nửa đầu năm 2021, doanh thu thuần tại Khang Điền đạt 1.949 tỷ đồng, tăng 31% và lãi ròng 470 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, trong nửa năm 2021, hàng tồn kho tại Khang Điền chiếm hơn một nửa tài sản của doanh nghiệp này, giá trị 7.341 tỷ đồng. Trong đó, chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, chi phí san lấp mặt bằng, xây dựng,… tập trung phần lớn tại các dự án Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo (3.234 tỷ đồng); Khang Phúc – Lovera Vista (844 tỷ đồng); dự án Bình Trưng Đông (504 tỷ đồng); khu dân cư Bình Hưng 11A (493 tỷ đồng);…
Hơn nữa, do các khoản phải thu tăng thêm 202 tỷ đồng và nộp 461 tỷ đồng thuế thu nhập khiến dòng tiền kinh doanh của Khang Điền âm 841 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ con số này dương 455 tỷ đồng. Tuy dòng tiền thuần trong kỳ không âm nhưng lại giảm mạnh 98%, về mức 13 tỷ đồng.
Dồn dập phát hành trái phiếu nhằm huy động vốn
Trong bối cảnh hiện tại, nếu doanh nghiệp nào cân đối được dòng tiền để tiếp tục phát triển các dự án còn dang dở thì cơ hội để vực dậy sẽ rộng hơn rất nhiều.
Với việc dòng tiền kinh doanh âm, các doanh nghiệp này cũng đang huy động vốn để cân đối nguồn vốn qua kênh phát hành trái phiếu.
Chẳng hạn tại Khang Điền, tháng 6/2021 vừa thông qua phương án phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ kỳ hạn 4 năm, lãi suất cố định 12%/năm trên gốc trái phiếu trong từng kỳ.
Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không có tài sản đảm bảo. Trái phiếu được phát hành dưới hình thức bút toán ghi sổ, có phát hành giấy chứng nhận sở hữu trái phiếu.
Đến ngày 14/6, Khang Điền đã bán được 400 tỷ đồng trái phiếu cho 1 công ty chứng khoán và 2 quỹ đầu tư chứng khoán trong nước, 1 quỹ đầu tư chứng khoán nước ngoài, với lãi suất cố định 12%/năm.
Toàn bộ số tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu sẽ được dùng để bổ sung vốn lưu động nhằm tăng quy mô vốn hoạt động của công ty. Thời gian giải ngân dự kiến chậm nhất đến hết quý III, sau khi hoàn tất đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Tại Hải Phát, từ ngày 5/5/2021 đến ngày 6/7/2021 đã thực hiện 4 đợt phát hành trái phiếu vào các ngày 5/5, 17/5, 8/6 và ngày 6/7, với tổng lượng vốn huy động được là 950 tỷ đồng. Đáng chú ý, đợt phát hành ngày 8/6, Hải Phát đã bán được 100 tỷ đồng trái phiếu cho 1 nhà đầu tư cá nhân, trong khi đợt phát hành ngày 17/5, Công ty đã bán được 100 tỷ đồng trái phiếu cho 35 nhà đầu tư cá nhân trong nước.
Tương tự, ngay từ đầu năm CenLand đã phát hành thành công 450 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ với mệnh giá 100.000 đồng/đơn vị. Lãi suất được giữ cố định 10,5% trong năm đầu tiên, sau đó thả nổi nhưng không thấp hơn 10,5%.
Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được bảo đảm bằng tài sản và không phải khoản nợ thứ cấp của doanh nghiệp. Trái phiếu có kỳ hạn 3 năm, lãi trả 6 tháng/lần.
Doanh nghiệp cho biết mục đích phát hành dùng để tăng quy mô vốn hoạt động phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu tư các dự án bất động sản, cho vay để góp vốn vào các dự án bất động sản.
Hồi đầu tháng 9/2020, CenLand đã phát hành thành công tổng cộng 400 tỷ đồng trái phiếu có hạn 3 năm, ngày đáo hạn là 31/8/2023.
Theo báo cáo mới đây của SSI Research, 6 tháng đầu năm nay, các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về huy động vốn qua kênh trái phiếu với giá trị phát hành đạt 92.300 tỷ đồng.
Lê Tuấn
