Những điểm nhấn nổi bật của thị trường bất động sản 2024 và triển vọng 2025

Những điểm nhấn tích cực của thị trường bất động sản năm 2024

Năm 2024, thị trường bất động sản khép lại với kết quả phục hồi tích cực nhờ các bước tiến lớn trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý. Cùng nhìn lại những dấu ấn nổi bật năm qua.

Thứ nhất, hoàn chỉnh pháp lý thị trường bất động sản. Năm 2024 đánh dấu cột mốc pháp lý bất động sản khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực. Những thay đổi, điều chỉnh trong luật được đánh giá cao vì tính minh bạch, rõ ràng và công bằng, giúp chuyên nghiệp hóa các hoạt động môi giới và giao dịch, đặt nền móng để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.

Với nhiều điểm mới, Luật Đất đai 2024 nhận được kỳ vọng lớn từ dư luận và giới chuyên gia về “cuộc cách mạng” trong chính sách quản lý, sử dụng đất đai. Điển hình luật mới bỏ khung giá đất, thay vào đó, giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất; cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa;...

Luật cũng góp phần giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai; giải quyết các vấn đề vướng mắc, tồn tại từ thực tiễn công tác quản lý, sử dụng đất, tăng cường quản lý đất đai cả về số lượng, chất lượng và giá trị kinh tế. Luật Đất đai 2024 mang lại nhiều kỳ vọng về sự thay đổi và những tác động tích cực đối với xã hội.

Đặc biệt, Luật kinh doanh bất động sản có điểm mới như chủ được cọc không quá 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai; chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng; môi giới bất động sản không được hành nghề tự do từ ngày 1/8/2024;...

Thứ hai, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào bất động sản tăng mạnh. Theo đó, tính đến ngày 31/12/2024, FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 38,23 tỷ USD. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 3,72 tỷ USD, chiếm 18,8% tổng vốn đăng ký cấp mới.

Theo các chuyên gia, dòng vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản tăng mạnh thường bắt nguồn từ nhiều yếu tố khác nhau, cả trong nước lẫn quốc tế. Nhưng đã thể hiện sự hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam, do tốc độ đô thị hóa cao, tầng lớp trung lưu tăng trưởng mạnh... mang đến tiềm năng lớn cho thị trường nhờ khả năng sinh lợi và an toàn cao.

Đồng thời, xu hướng mở rộng đầu tư của các doanh nghiệp lớn và vốn FDI vào Việt Nam tăng mạnh... khiến nhà đầu tư nước ngoài ngày càng quan tâm đến bất động sản Việt Nam.

Thứ ba, nguồn cung và lượng giao dịch bất động sản tăng mạnh. Sau thời gian dài im ắng, vào quý III, các quy định pháp lý về nhà ở, đất đai và kinh doanh bất động sản được chính thức “bấm nút” có hiệu lực, loại bỏ tâm lý “trước giờ G” của cả thị trường.

Thị trường cũng bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt" với câu chuyện đấu giá đất tại các khu vực vùng ven Hà Nội “nóng” hơn bao giờ hết. Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, có mặt bằng giá liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng mới trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Đến quý cuối năm 2024, nguồn cung bất động sản nhà ở tăng trưởng mạnh với ngày càng nhiều các dự án quy mô lớn mở bán vào thời điểm cuối năm cùng những chính sách thanh toán ưu đãi, linh hoạt giúp nguồn cung nhà ở “vượt” dự báo.

Hết năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 56.000 sản phẩm chào bán trên thị trường sơ cấp, tương đương với thời điểm cuối năm 2023 do nhiều dự án “giải phóng” được lượng lớn hàng tồn trong bối cảnh thị trường phục hồi. Tính chung năm 2024, thị trường ghi nhận khoảng 81.000 sản phẩm chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023.

Lượng giao dịch trong năm 2024 cũng tiếp tục tăng trưởng ổn định khi nguồn cung được cải thiện cả về lượng và chất. Nhu cầu mua bất động sản, bao gồm để ở và đầu tư cao và đang không ngừng tăng cùng tốc độ đô thị hóa, quá trình phát triển kinh tế trên nền tảng hành lang pháp lý được hoàn thiện. Trong số trên, năm 2024, thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ đạt 72%, với hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp được đóng góp bởi nhu cầu đầu tư.

Thứ tư, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Năm 2024 chưa khi nào mọi vấn đề từ các góc độ trong câu chuyện phát triển nhà ở xã hội sao cho hiệu quả lại trở thành chủ đề được quan tâm trao đổi, bàn luận sôi nổi như vậy. Điều này hoàn toàn dễ hiểu khi bất động sản là thị trường có vai trò quan trọng trong nền kinh tế; và đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội được xem như một nhiệm vụ chính trị quan trọng, mang ý nghĩa nhân văn, đồng thời cũng được ví như “phương thuốc hạ sốt” cho thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng mất cân đối.

Năm qua, một số địa phương đang tăng tốc phát triển các dự án nhà xã hội, đặc biệt tại các thành phố lớn hay các địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp. Qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, từ năm 2021 đến nay, Bộ Xây dựng cho biết trên địa bàn cả nước có 644 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô trên 580.100 căn.

Đây cũng là năm nhiều gói tín dụng được đề xuất nghiên cứu như gói tín dụng ưu đãi khoảng 30.000 tỷ đồng để Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay mua, thuê mua, xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở để thực hiện chính sách xã hội. Nguồn lực của gói tín dụng này lấy từ ngân sách địa phương và khoảng 15.000 tỷ đồng phát hành trái phiếu Chính phủ.

Nhà ở xã hội là chủ trương đảm bảo an sinh xã hội và là vấn đề được nhiều người dân quan tâm. Thời gian qua, Chính phủ cũng đôn đốc các bộ ngành, địa phương tập trung tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Thứ năm, đất đấu giá lập nhiều kỷ lục. Năm qua, phân khúc đất đấu giá Hà Nội liên tục xác lập những kỷ lục mới trong năm 2024. Nhiều phiên đấu giá, giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, số lượng nhà đầu tư tham gia lớn và thời gian đấu giá kéo dài nhiều phiên mới tìm ra người trúng đấu giá.

Đơn cử tại huyện Thanh Oai, đầu tháng 8, đã tổ chức đấu giá 68 lô đất, với gần 7.000 hồ sơ, 2.000 người tham gia đấu giá, đây là phiên đấu giá được xem là kỷ lục ở Thanh Oai từ trước đến nay. Trong khi đó, giá trúng các lô này 63 - 80 triệu đồng/m2, thậm chí có thửa cao nhất lên tới 100 triệu đồng/m2. Mức giá này gấp 5-6 lần giá khởi điểm.

Ngoài ra, năm 2024, loạt dự án bất động sản lớn đã được gỡ vướng sau nhiều năm. Đơn cử tại TP.HCM, có các dự án Khu phức hợp thông minh tại khu chức năng 2a trong khu đô thị mới Thủ Thiêm; Khu đất 14,8ha tại phường An Phú, TP. Thủ Đức; Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, Quận 7;... đã được gỡ vướng.

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2025?

Thị trường bất động sản 2025 được dự báo khởi sắc, nhờ luồng sinh khí mới từ hành lang pháp lý vững vàng, triển vọng kinh tế đầy hứa hẹn và niềm tin của nhà đầu tư đã trở lại. Bên cạnh đó là những đột phá về thể chế, sự hoàn thiện trong quy hoạch các cấp và việc đẩy mạnh đầu tư công cũng được kỳ vọng sẽ trở thành đòn bẩy cho sự bứt phá của thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo bộ phận Nghiên cứu và phát triển BHS Group (BHS R&D), năm 2025 sẽ có khoảng gần 42.200 căn hộ sẽ ra mắt thị trường trong năm 2025, tập trung tại hai thị trường chính là Hà Nội và TP HCM song có xu hướng lan dần sang các đô thị vệ tinh khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp. Phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang tiếp tục dẫn đầu thị trường.

Các chuyên gia của BHS R&D cho biết, cầu nhà ở tại nội đô Hà Nội và TP HCM vẫn còn khá lớn, đặc biệt là phân khúc trung cấp, tuy nhiên khách hàng đang dần chuyển hướng sang khu vực ngoại thành, nơi có hạ tầng giao thông thuận tiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn.

Giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung sản phẩm phần lớn đến từ các giai đoạn mới của dự án cũ và chỉ tập trung ở một số khu vực và chủ đầu tư nhất định. Dự kiến mức độ tăng trưởng trung bình theo quý từ 3 – 7% ở cả 3 hạng, trong đó hạng A dự báo sẽ tăng mạnh nhất, giá bán phân khúc căn hộ hạng B sẽ dần biến mất trên thị trường.

Luật mới ban hành sẽ hạn chế việc phân lô bán nền ở các đô thị loại 1,2. Vì vậy để có thể mua được bất động sản tại thành phố để ở và sinh sống thì chung cư là sự lựa chọn hợp lý nhất vì giá cả dễ tiếp cận hơn. Chung cư sẽ là xu hướng được phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

Nguồn cung nhà ở thấp tầng trong năm 2025 dự kiến sẽ tăng mạnh với khoảng 28.800 sản phẩm, chủ yếu ở Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Hà Nam, Đồng Nai, Long An. Đất nền là các sản phẩm vẫn được ưa chuộng vì tổng giá nhỏ hơn sản phẩm xây sẵn và dễ dàng thanh khoản.

Nhóm phân tích của BHS R&D cũng đưa ra 2 kịch bản tăng trưởng. Với kịch bản 1, kinh tế phát triển mạnh mẽ, lãi suất duy trì ổn định hoặc giảm nhẹ, thị trường bất động sản phát triển bùng nổ.

Với kịch bản 2, tình hình chính trị thế giới có nhiều biến động, lãi suất có xu hướng tăng, thị trường bất động sản duy trì trạng thái như năm 2024, có tín hiệu tích cực song chưa thể bùng nổ mạnh mẽ.

Trong khi đó, PGS. TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã đưa ra 3 kịch bản thị trường bất động sản 2025.

Một là, kịch bản trung tính, ngoại suy, tiệm tiến. Đây là kịch bản gần như là mọi yếu tố không thay đổi. Thị trường có thể tăng hoặc giảm không đáng kể. Do năm 2024, thị trường đã tăng khá mạnh tại Hà Nội và một số địa phương. Có một khả năng là thị trường tiếp tục lan tỏa đà tăng trưởng. Nhưng do cuối năm 2024, thị trường đã có biểu hiện điều chỉnh, không tăng. Vì vậy, khả năng lan tỏa đà tăng trưởng khó xảy ra. Tuy vậy, thị trường cũng khó giảm mạnh, do tất cả mọi chỉ báo vĩ mô đều tốt.

Hai là, kịch bản đột phá, tăng trưởng mạnh. Đây là kịch bản xảy ra với điều kiện tất cả các yếu tố tích cực hội tụ. Khi đó, thị trường bùng nổ. Đây là phương án mọi người đều mong muốn, tuy nhiên, khả năng xảy ra rất thấp.

Ba là, kịch bản trầm lắng. Có rất nhiều yếu tố nằm ngoài dự kiến. Vì vậy, một khi các yếu tố khó khăn xuất hiện, thị trường sẽ điều chỉnh và xảy ra kịch bản này. Đây là kịch bản không mong muốn, khả năng xảy ra cũng thấp. Tuy nhiên, kịch bản này vẫn có thể xảy ra.