Nhận diện áp lực lãi suất vay mua nhà

Những con số biết nói

Cơn sốt lãi suất thấp từng là bệ đỡ cho thị trường bất động sản trong những năm qua nay đã chính thức khép lại, nhường chỗ cho một thực tại khắc nghiệt hơn. Sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán 2026, thị trường tài chính chứng kiến một cuộc rượt đuổi lãi suất đầy căng thẳng.

Khi lãi suất huy động nhích dần để thu hút dòng tiền mặt, lãi suất cho vay mua nhà cũng ngay lập tức nhảy múa, đẩy người vay vào thế kẹt giữa giấc mơ an cư và áp lực trả nợ hàng tháng đang phình to theo cấp số nhân.

Ghi nhận thực tế cho thấy, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản đã tăng thêm từ 6 đến 7 điểm phần trăm chỉ trong một thời gian ngắn. Tại các ngân hàng quốc doanh, vốn luôn được xem là nơi có lãi suất "mềm" nhất, mức điều chỉnh cũng khiến nhiều người ngỡ ngàng.

Đơn cử tại Vietcombank, lãi suất vay mua nhà thấp nhất hiện ở mức 9,6% mỗi năm, tăng khoảng 60% so với cùng kỳ năm ngoái. BIDV thậm chí còn nâng lãi suất cho kỳ hạn 18 tháng lên mức 13,5%, một con số xa xỉ so với mức 6,5% trước đây.

Khối ngân hàng tư nhân cũng không đứng ngoài cuộc đua khi các gói vay cố định 12 tháng hiện đã tiệm cận mức 10%. Đáng ngại hơn cả là lãi suất thả nổi trở thành nỗi ám ảnh của những người đã trót ký hợp đồng vay từ các năm trước hiện đã vọt lên ngưỡng 11-15%.

Chị Hồng Anh, một người vay 500 triệu đồng từ năm 2021 tại Hà Nội, chia sẻ khoản trả hàng tháng của chị đã tăng từ 5,88 triệu đồng lên hơn 8,13 triệu đồng. Đây là một gánh nặng không nhỏ đối với các gia đình trẻ trong bối cảnh thu nhập khó lòng tăng trưởng tương ứng với tốc độ của lãi suất ngân hàng.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, phân tích một bài toán kinh tế đầy thực tế, với lãi suất 14% hiện nay, áp lực trả nợ cho khoản vay 1 tỷ đồng đã tương đương với khoản vay 2 tỷ đồng ở thời điểm lãi suất 6,5%.

Nghĩa là, năng lực tài chính của người mua đã bị thu hẹp một nửa dù số tiền vay không đổi. Sự thay đổi quá nhanh này khiến không chỉ người mua để ở mà cả các nhà đầu tư sừng sỏ cũng phải tạm hoãn quyết định xuống tiền.

Thị trường chịu áp lực kép

Không chỉ người vay cá nhân, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang nếm trải "làn gió lạnh" từ chính sách tiền tệ. Theo ông Phan Thành Chương, Giám đốc Công ty bất động sản TC Land, lãi suất tăng nhanh từ cuối năm ngoái đã khiến thanh khoản thị trường suy giảm rõ rệt.

Khách hàng kéo dài thời gian cân nhắc, trì hoãn ký hợp đồng để chờ đợi tín hiệu ổn định hơn. Điều này tạo ra áp lực kép lên các chủ đầu tư: chi phí vốn tăng cao trong khi tốc độ bán hàng chậm lại, dẫn đến nguy cơ đứt gãy dòng tiền triển khai dự án.

Dưới góc nhìn của các chuyên gia tài chính, xu hướng này phản ánh sự điều tiết cần thiết để kiểm soát dòng tiền vào các lĩnh vực rủi ro cao. Ông Trần Ngọc Báu, CEO WiGroup cho rằng, việc nâng lãi suất không chỉ là biến động thị trường mà còn là cách để ngân hàng kiểm soát nợ xấu và ưu tiên nguồn vốn cho sản xuất kinh doanh. Khi bất động sản không còn là ưu tiên hàng đầu trong phân bổ vốn, việc phải chịu mức chi phí vốn cao hơn là điều tất yếu.

Tuy nhiên, trong cái rủi có cái may, giai đoạn này được xem là một cuộc thanh lọc mạnh mẽ và cần thiết. Ông Nguyễn Minh Hạnh, Giám đốc Khối phân tích Chứng khoán SHS, nhận định khi lãi suất thả nổi vượt ngưỡng 12-13%, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn sẽ buộc phải rút lui do chi phí vốn quá cao so với lợi nhuận kỳ vọng. Thị trường sẽ chỉ còn lại những nhà đầu tư có năng lực tài chính thực thụ và những người mua có nhu cầu ở thực với kế hoạch tài chính bài bản.

Tương lai của thị trường bất động sản trong ngắn hạn sẽ phụ thuộc rất lớn vào khả năng thích nghi của người mua trước mặt bằng giá vốn mới. Các chuyên gia khuyến nghị, đây là lúc người vay cần rà soát lại các điều khoản hợp đồng, đặc biệt là biên độ thả nổi, đồng thời cân nhắc các phương án tái cơ cấu nợ hoặc ưu tiên trả bớt gốc để giảm nhẹ áp lực lãi vay. Thị trường đang chuyển mình sang một trạng thái mới, nơi mà sự thận trọng và tính toán kỹ lưỡng mới là chìa khóa để tồn tại.