Nhà ở cho thuê là trụ cột an sinh mới trong chiến lược phát triển đến năm 2030

Trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị lớn vượt xa khả năng chi trả của người lao động, Đảng và Nhà nước đang thúc đẩy chuyển đổi tư duy từ phát triển nhà ở để bán sang phát triển đồng thời nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê dài hạn, hướng tới đáp ứng nhu cầu ở thực của hàng triệu công nhân và người thu nhập thấp.

Nguồn cung chưa theo kịp nhu cầu của hàng trăm nghìn lao động

Tại cuộc làm việc với lãnh đạo Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên và Ninh Bình ngày 1/6, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng nhấn mạnh việc phát triển nhà ở cho thuê là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước, được xác định rõ trong các chỉ đạo gần đây của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm. Theo đó, tiếp cận nhà ở an toàn với chi phí phù hợp được coi là quyền cơ bản của người dân, đồng thời là thước đo của sự phát triển xã hội.

Theo Thủ tướng, vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ hiện là trung tâm công nghiệp và đô thị hóa năng động nhất cả nước, tập trung hàng trăm nghìn lao động tại các khu công nghiệp lớn. Áp lực về nhà ở cho thuê vì thế ngày càng cấp bách, đòi hỏi các địa phương phải nhanh chóng chuyển từ tư duy sở hữu sang phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, bền vững.

Các báo cáo tại cuộc họp cho thấy nhu cầu nhà ở cho thuê tại nhiều địa phương đang vượt xa khả năng đáp ứng hiện nay.

Riêng Hải Phòng có hơn 370.000 lao động làm việc trong các khu công nghiệp. Thành phố dự báo cần khoảng 33.000 căn hộ nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026-2030. Tuy nhiên, phương án trước mắt mua lại 4.256 căn hộ để cho thuê mới chỉ đáp ứng được hơn 12% nhu cầu.

Tình trạng tương tự, thậm chí gay gắt hơn đang diễn ra tại Bắc Ninh và Hưng Yên khi hai địa phương này có tốc độ phát triển công nghiệp thuộc nhóm cao nhất cả nước. Nguồn cung nhà cho thuê dài hạn còn hạn chế trong khi lực lượng lao động liên tục gia tăng khiến phần lớn công nhân vẫn phải thuê nhà trọ tự phát do hộ dân xây dựng.

Đây cũng là một trong những vấn đề được Thủ tướng đặc biệt lưu ý. Theo đánh giá của Chính phủ, phần lớn công nhân và người lao động tại các địa phương hiện sống trong các khu nhà trọ quy mô nhỏ, tiềm ẩn nhiều rủi ro về phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, an ninh trật tự và thiếu các dịch vụ xã hội thiết yếu.

Trong khi đó, nhiều tài sản công về nhà ở chưa được khai thác hiệu quả. Tỷ suất sinh lời thấp và thời gian hoàn vốn dài khiến nhà ở cho thuê chưa thực sự hấp dẫn khu vực tư nhân. Các cơ chế ưu đãi về tài chính, thuế và tín dụng hiện nay cũng chưa đủ mạnh để tạo động lực đầu tư.

Dù vậy, một số mô hình thực tế đã cho thấy tiềm năng phát triển rất lớn. Tại Hải Phòng, các khu ký túc xá công nhân do Pegatron và LG Display đầu tư với khoảng 1.340 phòng lưu trú đã chứng minh doanh nghiệp khu công nghiệp hoàn toàn có khả năng tham gia phát triển nhà ở cho người lao động nếu có cơ chế phù hợp.

Hải Phòng cũng đang nổi lên như địa phương tiên phong trong phát triển nhà ở xã hội. Giai đoạn 2021-2025, thành phố đã hoàn thành 16.679 căn hộ, trong đó riêng năm 2025 hoàn thành 10.775 căn, vượt chỉ tiêu được giao. Hiện địa phương đang triển khai 65 dự án với quy mô khoảng 80.028 căn hộ và dự kiến hoàn thành 54.444 căn trong giai đoạn 2021-2030, vượt khoảng 10% mục tiêu 49.400 căn do Chính phủ giao.

Hoàn thiện thể chế, khơi thông vốn tư nhân cho thị trường thuê nhà

Tại cuộc họp, Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu các bộ, ngành và địa phương thống nhất quan điểm chuyển đổi mạnh tư duy phát triển nhà ở, từ chỗ chủ yếu xây dựng để bán sang phát triển đồng thời cả nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê.

Theo định hướng này, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua quy hoạch, thể chế, chính sách và các công cụ tài chính, trong khi khu vực tư nhân sẽ trở thành lực lượng chủ lực tham gia xây dựng, quản lý và vận hành các dự án.

Một trong những nhiệm vụ trọng tâm được giao cho các địa phương là rà soát và điều chỉnh quy hoạch phát triển nhà ở cho thuê gắn với các khu công nghiệp trọng điểm. Việc này phải hoàn thành trong tháng 6/2026.

Các khu vực ưu tiên bao gồm VSIP, DEEP C, Tràng Duệ, Nam Đình Vũ tại Hải Phòng; Yên Phong, Quế Võ, Thuận Thành tại Bắc Ninh; Phố Nối, Thăng Long II tại Hưng Yên; Đông Mai, Sông Khoai, Vân Đồn tại Quảng Ninh cùng các khu công nghiệp trọng điểm của Ninh Bình.

Thủ tướng cũng yêu cầu mỗi địa phương phấn đấu khởi công ít nhất một dự án nhà ở cho thuê trong tháng 6/2026, đồng thời triển khai các dự án quy mô lớn trong quý III và quý IV năm nay. Song song với đó, các địa phương phải xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở cho thuê đến năm 2030 với các chỉ tiêu cụ thể về số lượng căn hộ, danh mục dự án, nguồn lực và lộ trình triển khai.

Để giải quyết bài toán vốn, Chính phủ xác định cần phát huy vai trò của Quỹ nhà ở quốc gia và Quỹ nhà ở địa phương như công cụ tài chính dẫn dắt thị trường. Nhà nước sẽ sử dụng nguồn lực công làm “vốn mồi”, đồng thời huy động các nguồn vốn tư nhân, quỹ đầu tư dài hạn và các tổ chức xã hội tham gia phát triển nhà ở cho thuê.

Thủ tướng cho rằng cần đa dạng hóa mô hình huy động nguồn lực. Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, Nhà nước có thể trực tiếp đầu tư hoặc thuê doanh nghiệp thực hiện. Với các dự án nhà ở thương mại, có thể bố trí một tỷ lệ nhất định căn hộ cho thuê thuộc sở hữu nhà nước để tận dụng hạ tầng và kết nối giao thông đã được đầu tư.

Một cơ chế mới đang được nghiên cứu là cho phép doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê được khai thác một số trung tâm thương mại đi kèm nhằm tạo dòng tiền ổn định, bảo đảm chi phí vận hành và bảo dưỡng công trình.

Về phía các bộ, ngành, Bộ Xây dựng được giao hoàn thiện khung pháp lý để phát triển thị trường nhà ở cho thuê. Trong đó, cơ quan này sẽ xây dựng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia đối với nhà ở cho thuê quy mô nhỏ và vừa, bao gồm chung cư mini và nhà cho thuê hộ gia đình nhằm nâng cao tiêu chuẩn chất lượng và bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy.

Bộ Xây dựng cũng phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu cơ chế cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã mua lại nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội với mục đích duy nhất là cho thuê. Nếu được luật hóa, đây sẽ là giải pháp giúp mở rộng nhanh nguồn cung nhà ở cho thuê trên thị trường.

Trong khi đó, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước được giao đề xuất các chính sách ưu đãi về tài chính, thuế và tín dụng dành riêng cho dự án nhà ở cho thuê dài hạn nhằm tạo động lực đủ mạnh để thu hút vốn tư nhân.

Chính phủ đặt mục tiêu từ nay đến cuối năm 2026 hoàn thiện cơ bản khuôn khổ pháp lý cho thị trường nhà ở cho thuê. Đây được xem là nền tảng để hình thành một phân khúc phát triển chuyên nghiệp, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, giảm áp lực sở hữu nhà ở và tạo điều kiện duy trì lực lượng lao động ổn định cho các trung tâm công nghiệp.

Nếu được triển khai hiệu quả, chiến lược phát triển nhà ở cho thuê không chỉ giải quyết bài toán an cư của hàng triệu người lao động mà còn góp phần nâng cao chất lượng an sinh xã hội, tăng sức hấp dẫn môi trường đầu tư và tạo nền tảng cho tăng trưởng kinh tế bền vững trong giai đoạn tới.