Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự phục hồi đáng kể về nguồn cung nhưng lại đối mặt với một nghịch lý ngày càng rõ nét khi nguồn hàng mới tăng mạnh trong khi cơ hội sở hữu nhà của đại đa số người dân tiếp tục thu hẹp.
Nguồn cung nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp
Trong quý I/2026, thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, cao gấp 2,5 lần cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch đạt khoảng 24.000 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 47% trên nguồn cung sơ cấp và 58% trên nguồn cung mới. Tuy nhiên, đằng sau những con số tích cực đó là thực trạng lệch pha cung – cầu ngày càng nghiêm trọng khi phần lớn nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi thị trường.
Sự mất cân đối này không chỉ khiến giấc mơ an cư của người trẻ trở nên xa vời hơn mà còn buộc người mua nhà phải thay đổi chiến lược tài chính và lựa chọn nơi ở.
Cơ cấu nguồn cung hiện nay cho thấy sự chênh lệch rõ rệt giữa những gì thị trường đang phát triển và nhu cầu thực tế của người dân.
Trong vòng 5 năm qua, giá nhà tại Hà Nội tăng 72%, TP.HCM tăng 50% và Đà Nẵng tăng 34%. Ảnh: IT
Theo thống kê, căn hộ chung cư chiếm tới 67% tổng nguồn cung mới trên thị trường và đóng góp 69% tổng lượng giao dịch. Tuy nhiên, phần lớn sản phẩm mới lại tập trung ở nhóm giá cao.
Tại TP.HCM, trong 5 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung mới đạt 16.328 căn hộ. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm tới 14.637 căn, tương đương gần 90% nguồn cung. Phân khúc trung cấp chỉ còn 1.691 căn, tương đương khoảng 10%, trong khi phân khúc bình dân hoàn toàn vắng bóng.
Tại Hà Nội, tình trạng tương tự cũng diễn ra khi khoảng 85% nguồn cung mở bán có giá trên 80 triệu đồng/m². Trên phạm vi toàn quốc, căn hộ cao cấp chiếm 53% nguồn cung, căn hộ trung cấp chiếm 27%, còn phân khúc sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 20%.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2021 đến nay, nhà ở bình dân với mức giá dưới 35 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi thị trường. Thậm chí, trong bối cảnh mặt bằng giá liên tục leo thang, nhiều dự án có giá dưới 70 triệu đồng/m² hiện đã được xem là nhóm nhà ở vừa túi tiền.
Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ sự gia tăng mạnh của chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, chi phí vốn, lãi vay và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải tập trung vào phân khúc trung và cao cấp nhằm bảo đảm hiệu quả đầu tư và biên lợi nhuận.
Hệ quả là mặt bằng giá nhà tiếp tục bị đẩy lên cao. Đầu quý II/2026, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt khoảng 102 triệu đồng/m², trong khi Hà Nội đã tiệm cận 104 triệu đồng/m².
Trong vòng 5 năm qua, giá nhà tại Hà Nội tăng 72%, TP.HCM tăng 50% và Đà Nẵng tăng 34%. Ngược lại, thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Khoảng cách ngày càng lớn giữa tốc độ tăng giá nhà và thu nhập khiến giá nhà hiện cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân.
Khoảng cách này đang biến giấc mơ sở hữu nhà ở của người trẻ thành một thách thức ngày càng lớn.
Ba xu hướng thích nghi của người mua nhà
Khi khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn, người mua nhà buộc phải thay đổi cách tiếp cận thị trường.
Nhóm thứ nhất là những người lựa chọn trì hoãn việc mua nhà. Họ vẫn duy trì mục tiêu sở hữu bất động sản nhưng chủ động chờ đợi những điều kiện thuận lợi hơn từ lãi suất, tín dụng hoặc nguồn cung mới. Thay vì mua ngay, nhóm này tập trung tích lũy vốn để giảm áp lực vay nợ trong tương lai.
Nhóm thứ hai quyết định hành động sớm vì lo ngại giá nhà tiếp tục tăng. Để phù hợp với khả năng tài chính, họ chấp nhận dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh hoặc khu vực vùng ven cách trung tâm từ 15-20 km nhằm tìm kiếm các sản phẩm có giá dưới 5 tỷ đồng.
Nhiều người phải vay tới 70% giá trị căn hộ, đồng nghĩa với việc gánh khoản nợ kéo dài từ 10 đến 20 năm. Ảnh: IT
Tuy nhiên, lựa chọn này đi kèm áp lực tài chính không nhỏ. Nhiều người phải vay tới 70% giá trị căn hộ, đồng nghĩa với việc gánh khoản nợ kéo dài từ 10 đến 20 năm.
Nhóm thứ ba có sự thay đổi mạnh mẽ hơn về tư duy. Thay vì coi sở hữu nhà là mục tiêu bắt buộc, họ chuyển sang thuê nhà dài hạn để duy trì sự linh hoạt về tài chính và nghề nghiệp. Việc không phải dồn phần lớn nguồn lực vào bất động sản giúp họ có thêm nguồn vốn cho đầu tư, học tập hoặc phát triển cá nhân.
Sự xuất hiện đồng thời của ba xu hướng này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh không chỉ ở phía cung mà cả phía cầu. Người mua ngày càng ưu tiên hiệu quả tài chính thay vì chạy theo tâm lý sở hữu nhà bằng mọi giá.
Tuy nhiên, sự thay đổi hành vi không đồng nghĩa với việc bài toán lệch pha cung – cầu được giải quyết. Thực tế cho thấy nhu cầu ở thực vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp và bình dân. Việc căn hộ chung cư chiếm tới 69% tổng lượng giao dịch là minh chứng cho nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn.
Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội được kỳ vọng trở thành giải pháp quan trọng để bổ sung nguồn cung. Tuy nhiên, quy mô hiện nay vẫn còn khá khiêm tốn. Tại TP.HCM, nửa đầu năm 2026 mới chỉ có một dự án nhà ở xã hội hoàn thành với 580 căn hộ. Thành phố hiện có 14 dự án đang thi công với khoảng 11.600 căn và dự kiến thêm 7 dự án khác với khoảng 8.835 căn sẽ khởi công trong thời gian tới.
Những con số này cho thấy nỗ lực gia tăng nguồn cung đang được đẩy mạnh, nhưng vẫn còn khoảng cách đáng kể so với nhu cầu thực tế của thị trường.
Về dài hạn, sự phát triển bền vững của bất động sản không chỉ nằm ở việc gia tăng nguồn cung mà còn phụ thuộc vào khả năng tạo ra những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Khi nhà ở bình dân tiếp tục vắng bóng, áp lực an cư đối với người trẻ sẽ còn kéo dài, đồng thời đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc tái cân bằng cơ cấu sản phẩm trên thị trường.
“Năm 2021, phân khúc nhà ở có giá "vừa túi tiền" sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản”, đây là dự báo của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tại hội thảo “Tổng quan kinh tế thế giới, Việt Nam trong thời kỳ COVID-19 và động lực phát triển mới thị trường bất động sản khu vực phía Nam”.
Bên cạnh việc tiếp tục thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội, để hỗ trợ lao động trẻ, Nhà nước cần sớm nghiên cứu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm.
DNĐT – Những ngày qua, câu chuyện về mô hình kinh doanh nhà trọ cho thuê của Công ty TNHH Kinh doanh Nhà trọ Tiến Phát với cam kết lợi nhuận lên đến 36% cho nhà đầu tư đang trở thành tâm điểm nóng với sự quan tâm của nhiều người. Mức lợi nhuận này nghe quá hấp dẫn cho những ai đang có tiền nhàn rỗi hoặc muốn “làm giàu” nhanh chóng. Tuy nhiên, theo nhiều người có kinh nghiệm, trước khi bỏ tiền đầu tư người dân nên xem xét cẩn trọng, đừng “thấy đỏ tưởng chín”.
