Nghịch lý phân khúc nhà ở giá phù hợp

Lực cản từ mặt bằng chi phí và những rào cản hệ thống

Nhìn vào cơ cấu giá thành của một dự án bất động sản hiện nay, có thể thấy rõ những áp lực vô hình mà chủ đầu tư phải gánh chịu. Từ chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, cho đến giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới trong những năm gần đây.

Đối với các dự án cao cấp, doanh nghiệp có thể dễ dàng chuyển dịch phần chi phí tăng thêm này vào giá bán để bảo toàn lợi nhuận. Thế nhưng, đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đây lại là một điều bất khả thi.

Chia sẻ về thực trạng này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, doanh nghiệp hoàn toàn nhận thấy tiềm năng rất lớn của phân khúc này. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp hiện gặp nhiều rào cản do chi phí đầu vào tăng mạnh. Doanh nghiệp muốn làm nhà ở giá phù hợp nhưng với mặt bằng chi phí hiện nay thì rất khó cân đối hiệu quả đầu tư. Nếu giá bán thấp quá sẽ không bảo đảm lợi nhuận, còn nếu tăng giá thì sản phẩm lại không còn phù hợp với nhóm khách hàng mục tiêu.

Nghịch lý lớn nhất trên thị trường hiện nay là phân khúc có nhu cầu thực tế lớn nhất, đóng vai trò nền tảng cho sự phát triển đô thị ổn định, lại chưa phải là phân khúc mang lại hiệu quả đầu tư hấp dẫn dưới góc độ kinh doanh thuần túy. Để tạo ra một sản phẩm có mức giá bình dân, doanh nghiệp bắt buộc phải thắt lưng buộc bụng, kiểm soát cực kỳ nghiêm ngặt mọi chi phí quản lý và thi công, nhưng vẫn phải bảo đảm các tiêu chuẩn khắt khe về chất lượng công trình, hạ tầng giao thông và các tiện ích thiết yếu đi kèm.

Dưới góc nhìn bao quát hơn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra rằng nguồn cung nhà ở hiện nay đang lệch mạnh về phân khúc trung và cao cấp. Một trong những nguyên nhân quan trọng là doanh nghiệp khó tìm được bài toán kinh doanh hiệu quả khi phát triển nhà ở giá phù hợp trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục gia tăng.

Theo phân tích của lãnh đạo Hội Môi giới, bên cạnh áp lực về quỹ đất và giá đất, thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư kéo dài cũng là một bóng đen làm gia tăng đáng kể chi phí vốn. Khi một dự án phải mất nhiều năm chỉ để hoàn tất các bước thủ tục pháp lý, doanh nghiệp sẽ phải gánh thêm những khoản chi phí tài chính khổng lồ và mất đi chi phí cơ hội.

Đây chính là yếu tố cốt lõi, tác động trực tiếp và đẩy giá thành sản phẩm tăng cao một cách thụ động khi đưa ra thị trường. Bên cạnh đó, việc tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn vẫn là thách thức lớn đối với nhiều doanh nghiệp, bởi chi phí vốn vẫn là yếu tố ảnh hưởng lớn đến hiệu quả đầu tư tổng thể.

Khơi thông dòng vốn, đồng bộ giải pháp chính sách

Bài toán phát triển nhà ở vừa túi tiền không thể chỉ dựa vào thiện chí hay sự tự cân đối của riêng doanh nghiệp, bởi họ vẫn là các thực thể kinh tế hoạt động theo cơ chế thị trường và chịu áp lực sinh tồn. Để giải quyết triệt để nghịch lý này, thị trường cần một trợ lực đồng bộ mang tính vĩ mô nhằm hài hòa lợi ích giữa các bên.

Đưa ra giải pháp căn cơ cho nút thắt này, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định rằng để phát triển nhà ở vừa túi tiền một cách bền vững cần đồng thời giải quyết cả bài toán cung và cầu. Bên cạnh việc đẩy nhanh thủ tục đầu tư và tạo lập quỹ đất phù hợp, một yêu cầu cấp thiết là phải phát triển các nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản, bao gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản.

Nhìn rộng ra kinh nghiệm của nhiều quốc gia trên thế giới, phân khúc nhà ở giá phù hợp luôn được coi là một cấu phần quan trọng của chính sách an sinh xã hội quốc gia. Chính vì thế, các dự án này luôn nhận được những gói hỗ trợ đặc biệt, mang tính định hướng rõ ràng từ chính phủ thông qua chính sách ưu đãi đất đai, các gói tài chính lãi suất thấp hoặc miễn giảm thuế. Trong khi đó, tại thị trường Việt Nam, phần lớn các chủ đầu tư vẫn đang phải tự bơi, tự gánh vác và cân đối toàn bộ các chi phí đầu vào theo cơ chế thị trường thuần túy, khiến việc hạ giá thành sản phẩm trở thành một nhiệm vụ quá sức.

Rõ ràng, câu chuyện nhà ở vừa túi tiền đã vượt ra khỏi phạm vi một bài toán mua bán thông thường giữa doanh nghiệp và khách hàng. Đây là trục xương sống liên quan chặt chẽ đến mục tiêu phát triển đô thị bền vững, giữ chân nguồn nhân lực lao động và bảo đảm nền tảng an sinh xã hội cho quốc gia.

Chừng nào những điểm nghẽn cốt lõi về quỹ đất sạch, nguồn vốn trung dài hạn và quy trình thủ tục pháp lý hành chính chưa được các cơ quan quản lý tháo gỡ một cách thực chất, phân khúc này sẽ vẫn tiếp tục kẹt lại trong vòng xoáy nghịch lý. Khi đó, người dân nghèo vẫn tiếp tục mỏi mòn chờ đợi nhà, còn doanh nghiệp địa ốc thì vẫn mãi loay hoay trong cái bẫy giữa nhu cầu thị trường và bài toán sinh tồn về lợi nhuận.