Từ năm 2026, chính sách nhà ở xã hội (NƠXH) tại Việt Nam bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh theo hướng mở rộng đối tượng thụ hưởng, linh hoạt hơn về điều kiện tiếp cận và ưu tiên phát triển mô hình nhà ở cho thuê.
Kiểm soát minh bạch đối tượng thụ hưởng
Điểm đáng chú ý nhất là việc nâng mạnh mức trần thu nhập được mua NƠXH theo Văn bản hợp nhất số 24/VBHN-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 18/5/2026. Theo quy định mới, người lao động độc thân có thu nhập bình quân không quá 25 triệu đồng/tháng được mua hoặc thuê mua NƠXH. Mức này tăng thêm 5 triệu đồng so với trước đây.
Đối với người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên, ngưỡng thu nhập được nâng lên 35 triệu đồng/tháng, tăng 10 triệu đồng so với quy định cũ. Trong khi đó, trường hợp đã kết hôn được phép có tổng thu nhập hai vợ chồng tối đa 50 triệu đồng/tháng, tăng thêm 10 triệu đồng.
Việc nâng trần thu nhập được đánh giá là bước điều chỉnh cần thiết trong bối cảnh mặt bằng giá nhà và chi phí sinh hoạt tại các đô thị lớn liên tục tăng cao. Nếu giữ mức thu nhập cũ, nhiều lao động dù không đủ khả năng mua nhà thương mại vẫn bị loại khỏi diện hỗ trợ.
Theo quy định, thu nhập được xác định dựa trên bảng lương, tiền công do cơ quan, doanh nghiệp nơi người lao động làm việc xác nhận trong 12 tháng liền kề trước thời điểm xét duyệt hồ sơ.
Đáng chú ý, UBND cấp tỉnh được trao quyền điều chỉnh hệ số thu nhập phù hợp với điều kiện thực tế địa phương. Cơ chế này đặc biệt quan trọng đối với các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nơi mặt bằng chi phí sinh hoạt cao hơn nhiều so với bình quân cả nước.
Người đăng ký phải chưa sở hữu nhà ở tại tỉnh, thành phố nơi có dự án, trường hợp đã có nhà thì diện tích sử dụng bình quân phải thấp hơn 15 m2 sàn/người.
Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng có thể ban hành chính sách ưu tiên đối với các hộ gia đình có từ ba người phụ thuộc trở lên nhằm tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm dân cư đông thành viên, áp lực tài chính lớn.
Cùng với việc mở rộng diện tiếp cận, các quy định mới cũng đặt trọng tâm vào việc kiểm soát chặt chẽ đối tượng được hưởng chính sách nhằm tránh tình trạng trục lợi hoặc đầu cơ nhà ở xã hội.
Theo Văn bản hợp nhất số 24/VBHN-BXD, người đăng ký mua hoặc thuê mua NƠXH phải đáp ứng đồng thời điều kiện về thu nhập, điều kiện nhà ở và điều kiện cư trú hoặc làm việc tại địa phương nơi có dự án.
Về điều kiện nhà ở, người đăng ký phải chưa sở hữu nhà ở tại tỉnh, thành phố nơi có dự án. Trường hợp đã có nhà thì diện tích sử dụng bình quân phải thấp hơn 15 m2 sàn/người.
Việc xác nhận điều kiện nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trong thời hạn 7 ngày làm việc. Đồng thời, giấy tờ chứng minh điều kiện hưởng chính sách chỉ có giá trị trong vòng 12 tháng kể từ ngày xác nhận.
Người mua cũng phải cam kết chưa từng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở và chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin tại thời điểm ký hợp đồng.
Một điểm mới đáng chú ý là quy định dành cho lao động tự do không có hợp đồng lao động. Theo đó, người dân có thể tự kê khai mức thu nhập bình quân hàng tháng, trong khi công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại sẽ xác nhận thông tin nhân thân và phối hợp hậu kiểm khi cần thiết.
Quy định này được xem là bước tháo gỡ quan trọng cho nhóm lao động phi chính thức vốn chiếm tỷ lệ lớn tại các đô thị nhưng trước đây gặp nhiều khó khăn khi chứng minh thu nhập để tiếp cận chính sách nhà ở.
Liên quan đến việc nâng trần thu nhập, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằngcho rằng quy định mới sẽ giúp mở rộng đáng kể số người đủ điều kiện mua NƠXH. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý cần tăng nguồn cung và siết chặt khâu xác minh để tránh tình trạng người có thu nhập thực tế cao nhưng hợp thức hóa hồ sơ nhằm cạnh tranh với những người thực sự khó khăn.
Nhà ở cho thuê trở thành trụ cột chiến lược
Không chỉ điều chỉnh điều kiện mua nhà, định hướng phát triển NƠXH giai đoạn mới còn thể hiện sự thay đổi lớn trong tư duy phát triển thị trường bất động sản.
Phát biểu tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 19/5, Tô Lâm nhấn mạnh rằng tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp khả năng chi trả phải được xem là quyền cơ bản của người dân và là thước đo của tiến bộ xã hội.
Nhà ở cho thuê được kỳ vọng sẽ giải quyết bài toán an cư với chi phí phù hợp hơn, đồng thời giúp thị trường vận hành bền vững và linh hoạt hơn.
Theo định hướng đến năm 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết nhưng nhà ở cho thuê phải trở thành trụ cột chiến lược, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và khu vực tập trung đông lao động nhập cư.
Định hướng này xuất phát từ thực tế giá nhà tại nhiều địa phương đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Đối với nhiều lao động thu nhập thấp và trung bình, việc sở hữu nhà gần như ngoài tầm với, trong khi nhu cầu về chỗ ở ổn định vẫn rất cấp thiết.
Điểm cốt lõi của chiến lược mới là quan điểm “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Vì vậy, yêu cầu kiểm soát minh bạch đối tượng mua nhà, ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách được đặt lên hàng đầu.
Theo chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước, cán bộ, công chức, đảng viên phải gương mẫu thực hiện nghiêm các quy định về nhà ở xã hội; không để xảy ra tình trạng biến NƠXH thành tài sản tích lũy hay công cụ đầu cơ.
Song song với đó, Nhà nước sẽ tiếp tục hoàn thiện cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH, đặc biệt ở phân khúc nhà ở cho thuê. Các giải pháp trọng tâm gồm chuẩn bị quỹ đất sạch, đơn giản hóa thủ tục đầu tư, hỗ trợ tín dụng và nghiên cứu cơ chế trợ giá nhằm thu hút khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường.
