Hiệp hội Bất động sản TP. HCM mong ngân hàng không lấn sâu vào kinh doanh bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có Công văn số 158/2023/CV-HoREA về việc góp ý một số quy định của dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi).

HoREA cho biết, Khoản 2 Điều 90 Luật các tổ chức tín dụng 2010 và khoản 2 Điều 98 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng đều quy định, tổ chức tín dụng không được tiến hành bất kỳ hoạt động kinh doanh nào ngoài các hoạt động ngân hàng, hoạt động kinh doanh khác ghi trong Giấy phép được Ngân hàng Nhà nước cấp cho tổ chức tín dụng.

Điều 138 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng về kinh doanh bất động sản quy định Tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp sau đây: Mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của tổ chức tín dụng; Cho thuê một phần trụ sở kinh doanh thuộc sở hữu của tổ chức tín dụng chưa sử dụng hết; Nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay.

Trong thời hạn 5 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại khoản 3 Điều 143 của Luật này”, tại khoản 3 Điều 138 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng đã có 01 thay đổi là quy định “thời hạn 05 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này” thay vì chỉ có “thời hạn 03 năm” như quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật các tổ chức tín dụng 2010.

Hiệp hội nhận thấy, khoản 2 Điều 90 Luật các tổ chức tín dụng 2010 và khoản 2 Điều 98 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng đều quy định “tổ chức tín dụng không được tiến hành bất kỳ hoạt động kinh doanh nào ngoài các hoạt động ngân hàng” và Điều 132 Luật các tổ chức tín dụng 2010 và Điều 138 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng đều quy định “tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản”.

Nhưng, do quy định tiếp theo tại khoản 2 Điều 90 Luật các tổ chức tín dụng 2010 và khoản 2 Điều 98 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng lại cho phép tổ chức tín dụng được thực hiện “hoạt động kinh doanh khác ghi trong Giấy phép được Ngân hàng Nhà nước cấp cho tổ chức tín dụng” và do quy định tiếp theo về các trường hợp “ngoại lệ” được phép “hoạt động kinh doanh bất động sản” tại Điều 132 Luật các tổ chức tín dụng 2010 và Điều 138 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng, nên đã dẫn đến tình trạng thực tế là hầu như tất cả tổ chức tín dụng đều có “hoạt động kinh doanh khác”, mà chủ yếu là “hoạt động kinh doanh bất động sản” dựa vào các quy định “bật đèn xanh” cho phép sau đây:

Thứ nhất, với quy định cho phép “mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc” và được phép “cho thuê một phần trụ sở kinh doanh thuộc sở hữu của tổ chức tín dụng chưa sử dụng hết” đã dẫn đến tình trạng tổ chức tín dụng có xu hướng mở rộng mạng lưới chi nhánh, địa điểm làm việc, cơ sở kho tàng, nhất là xây dựng các tòa nhà cao ốc văn phòng “hoành tráng” để vừa làm trụ sở, vừa có “một phần” không nhỏ “trụ sở kinh doanh thuộc sở hữu của tổ chức tín dụng chưa sử dụng hết” để kinh doanh bất động sản cho thuê.

Thứ hai, với quy định cho phép “nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay”, mà theo Luật các tổ chức tín dụng 2010 thì tổ chức tín dụng chỉ được nắm giữ “trong thời hạn 03 năm” kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản thì các tổ chức tín dụng mới “phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này” thì đã tạo “dư địa” cho các tổ chức tín dụng thực hiện “hoạt động kinh doanh bất động sản” không khác gì hoạt động của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp.

Nay, Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng tăng thời hạn cho phép “nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay” lên 05 năm thì càng rộng đường thực hiện “hoạt động kinh doanh bất động sản”, nên cần giữ lại quy định chỉ cho phép tổ chức tín dụng “nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay trong thời hạn 03 năm” kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản thì khá hợp lý hơn.

Thứ ba, Hiệp hội nhận thấy, với các quy định “bật đèn xanh” cho phép tổ chức tín dụng được thực hiện “hoạt động kinh doanh bất động sản” theo các quy định trên đây e rằng không phù hợp với tinh thần của quy định “tổ chức tín dụng không được tiến hành bất kỳ hoạt động kinh doanh nào ngoài các hoạt động ngân hàng” và “tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản” tại khoản 2 Điều 98 và Điều 138 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng, nên cần sửa đổi, bổ sung để quy định chặt chẽ các trường hợp mà tổ chức tín dụng được “hoạt động kinh doanh khác” hoặc được “hoạt động kinh doanh bất động sản” và cần xem xét quy định tỷ lệ mức trần “doanh thu kinh doanh bất động sản không vượt quá …% doanh thu của tổ chức tín dụng” (có thể xem xét không vượt quá khoảng 15% doanh thu của tổ chức tín dụng).

Thứ tư, để thực hiện được các đề xuất trên đây, Hiệp hội nhận thấy vai trò “cầm trịch” của Ngân hàng Nhà nước là rất quan trọng, bởi lẽ theo khoản 1 Điều 2 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 2010 quy định Ngân hàng Nhà nước vừa là “cơ quan ngang Bộ của Chính phủ”, vừa là “Ngân hàng Trung ương” của nước ta và tại khoản 3 Điều 90 Luật các tổ chức tín dụng 2010 và tại khoản 3 Điều 98 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng đều quy định “3. Hoạt động ngân hàng của tổ chức tín dụng quy định tại Luật này thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước”.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 98 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng, như sau: “2. Tổ chức tín dụng không được tiến hành bất kỳ hoạt động kinh doanh nào ngoài các hoạt động ngân hàng, trừ hoạt động kinh doanh khác ghi trong Giấy phép được Ngân hàng Nhà nước cấp cho tổ chức tín dụng”.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét chặt chẽ việc cho phép thực hiện “hoạt động kinh doanh khác ghi trong Giấy phép được Ngân hàng Nhà nước cấp cho tổ chức tín dụng”, nhất là “hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê văn phòng” tùy thuộc năng lực của từng tổ chức tín dụng.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 138 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng, như sau: “Tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp sau đây:

1. Mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của tổ chức tín dụng;

2. Cho thuê một phần trụ sở kinh doanh thuộc sở hữu của tổ chức tín dụng chưa sử dụng hết;

3. Nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay. Trong thời hạn 03 - 05 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại khoản 3 Điều 143 của Luật này;

4. Doanh thu kinh doanh bất động sản không vượt quá …% doanh thu của tổ chức tín dụng”.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét quản lý chặt chẽ việc tổ chức tín dụng “mở rộng mạng lưới trụ sở, chi nhánh, cơ sở kho tàng” để mở rộng “hoạt động kinh doanh bất động sản”.