Gỡ nút thắt để hút vốn đầu tư nhà ở cho thuê

Nguồn cung chưa theo kịp nhu cầu

Giá nhà ở duy trì ở mức cao so với thu nhập khiến việc sở hữu nhà ngày càng khó khăn đối với công nhân, người lao động nhập cư, người thu nhập thấp và người trẻ mới lập nghiệp. Trong khi nguồn cung bất động sản tập trung nhiều vào phân khúc trung và cao cấp, nhà ở vừa túi tiền và nhà cho thuê vẫn thiếu hụt.

Cả nước hiện có 114 dự án nhà ở xã hội có hạng mục cho thuê đang triển khai, với quy mô 63.970 căn. Hơn 8.300 căn đã hoàn thành, tương đương 48% kế hoạch năm 2026. Cả nước dự kiến hoàn thành 18.049 căn nhà ở cho thuê vào cuối năm, đạt 105% kế hoạch được giao.

Trong năm 2026, cả nước đã hoàn thành 170 dự án nhà ở xã hội với 46.962 căn và khởi công 128 dự án mới, quy mô 183.293 căn. Trong số này, 42.801 căn được định hướng phục vụ nhu cầu thuê. Lũy kế, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, với tổng quy mô 910.933 căn.

Những con số trên cho thấy nguồn cung đang được mở rộng, nhưng riêng phân khúc cho thuê vẫn cần thêm nguồn lực để đáp ứng nhu cầu thực tế. Hiện nay, phần lớn nhà cho thuê do hộ gia đình và cá nhân đầu tư tự phát, quy mô nhỏ, chất lượng không đồng đều. Một số nơi chưa bảo đảm yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và hạ tầng kỹ thuật. Trong khi đó, các dự án chuyên biệt do doanh nghiệp đầu tư còn hạn chế, đặc biệt tại các khu công nghiệp.

Bộ Xây dựng định hướng nhà ở cho thuê trở thành trụ cột chiến lược tại đô thị lớn, khu công nghiệp và khu vực tập trung đông lao động đến năm 2030. Định hướng này nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho người dân, đồng thời tạo điều kiện để người lao động tiếp cận chỗ ở phù hợp gần nơi làm việc.

Ưu đãi đầu tư, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án

Rào cản lớn đối với doanh nghiệp là đặc thù thu hồi vốn chậm của dự án cho thuê. So với phát triển nhà ở để bán, mô hình cho thuê đòi hỏi nguồn vốn dài hạn, chi phí vận hành và bảo trì liên tục, trong khi doanh thu được thu hồi dần theo thời gian. Nếu thiếu chính sách hỗ trợ đủ hấp dẫn, doanh nghiệp khó ưu tiên phân khúc này trong kế hoạch đầu tư.

Để tháo gỡ khó khăn, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đơn giản hóa thủ tục hành chính, kế thừa cơ chế thí điểm nhà ở xã hội từng giúp cắt giảm 7 thủ tục và rút ngắn gần 300 ngày thực hiện thủ tục. Việc giảm thời gian chuẩn bị dự án có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí và hạn chế vốn bị đọng trước khi công trình tạo ra doanh thu.

Các chính sách được nghiên cứu còn gồm miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ưu đãi thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp; hỗ trợ tiếp cận vốn vay ưu đãi trung và dài hạn, cùng kinh phí đấu nối hạ tầng kỹ thuật. Cơ chế cho phép chủ đầu tư khai thác một phần diện tích phù hợp để phát triển dịch vụ, thương mại hoặc nhà ở thương mại cũng được đặt ra nhằm cải thiện hiệu quả tài chính dự án.

Bên cạnh ưu đãi, quỹ đất là điều kiện quyết định. Các địa phương cần chủ động bố trí đất tại đô thị lớn, khu công nghiệp, khu chế xuất, gần trường đại học và các khu vực phát triển giao thông công cộng theo mô hình TOD. Dự án cần được kết nối với giao thông, y tế, giáo dục và các tiện ích thiết yếu để người thuê thuận tiện đi lại, làm việc và sinh hoạt.

Nguồn vốn cũng cần được đa dạng hóa thông qua các gói tín dụng dài hạn, ngân sách địa phương, Quỹ nhà ở quốc gia hoặc địa phương, quỹ đầu tư bất động sản và mô hình hợp tác công tư. Song song với đó, việc chuyên nghiệp hóa quản lý vận hành và minh bạch dữ liệu về giá thuê, nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy sẽ giúp doanh nghiệp đánh giá hiệu quả đầu tư chính xác hơn.

Nhà ở cho thuê muốn phát triển thành phân khúc bền vững cần giải quyết đồng thời bài toán chi phí đầu tư, thời gian hoàn vốn và khả năng tiếp cận của người thuê. Nếu thủ tục tiếp tục kéo dài, vốn dài hạn thiếu hụt và quỹ đất không gắn với hạ tầng, mục tiêu mở rộng nguồn cung sẽ khó đạt hiệu quả như kỳ vọng. Ngược lại, cơ chế ưu đãi rõ ràng, nguồn vốn phù hợp và quy hoạch đúng nhu cầu có thể tạo động lực để doanh nghiệp tham gia lâu dài, qua đó tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người lao động.