Đề xuất siết phân lô bán nền, tăng nhà ở cho thuê

Các nội dung đáng chú ý gồm chuyển tư duy bồi thường khi thu hồi đất sang tái thiết cuộc sống, phát triển nhà ở cho thuê, siết điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai và ứng dụng mã định danh để minh bạch giao dịch.

Điều tiết giá đất, đổi mới chính sách bồi thường

Tại phiên thảo luận tổ của Quốc hội ngày 22/10/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh sự cần thiết phải sửa đổi đồng bộ ba luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Các luật này có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, song cần điều chỉnh để đáp ứng những định hướng chính sách mới, thích ứng với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường bất động sản.

Một trọng tâm của dự thảo Luật Đất đai là đổi mới cơ chế điều tiết giá đất. Theo định hướng được trình bày, Nhà nước sẽ điều tiết giá thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành, căn cứ dữ liệu đất đai và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Định hướng này xuất phát từ thực tế giá đất tăng cao, một số cuộc đấu giá bị đẩy giá lên mức lớn, làm tăng chi phí đầu tư và khiến giá nhà vượt khả năng chi trả của nhiều người dân. Chính phủ đặt mục tiêu hạn chế đầu cơ, kiểm soát biến động thị trường và tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở phù hợp hơn.

Dự thảo cũng đề xuất chuyển từ tư duy bồi thường tài sản khi thu hồi đất sang tái thiết cuộc sống cho người dân. Theo đó, người có đất bị thu hồi có thể được bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, đất khác mục đích, nhà ở hoặc tiền. Chính sách ưu tiên tái định cư tại chỗ đối với các dự án phát triển đô thị, đồng thời chú trọng hạ tầng thiết yếu, sinh kế và điều kiện an sinh tại nơi ở mới.

Việc thu hồi đất dự kiến được phân thành sáu nhóm cụ thể. Những trường hợp phát sinh ngoài phạm vi quy định của luật sẽ do Quốc hội quyết định, nhằm kiểm soát chặt chẽ thẩm quyền thu hồi và hạn chế tình trạng áp dụng thiếu thống nhất.

Bên cạnh đó, dự thảo hướng tới tinh gọn phân loại đất thành ba nhóm chính gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển. Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được tích hợp vào quy hoạch tỉnh, trong khi công tác quản lý ở cấp xã được đẩy mạnh số hóa.

Phát triển nhà ở cho thuê, hạn chế đầu cơ

Một điểm mới đáng chú ý trong dự thảo Luật Nhà ở là xác định nhà ở cho thuê trở thành một trụ cột chính sách. Định hướng này nhằm đáp ứng nhu cầu của người lao động trẻ, người thu nhập thấp và những nhóm chưa đủ khả năng tích lũy để mua nhà thương mại.

Dự thảo dành riêng một chương về nhà ở cho thuê, với các mô hình gồm nhà ở do Nhà nước đầu tư thông qua Quỹ nhà ở địa phương, nhà ở do doanh nghiệp tư nhân phát triển và nhà lưu trú công nhân tại các khu công nghiệp. Giá thuê được kiểm soát theo khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành, nhằm bảo đảm lợi ích từ chính sách ưu đãi đến được người thuê.

Chính sách nhà ở xã hội cũng được điều chỉnh theo hướng hạn chế tình trạng mua để hưởng chênh lệch. Theo dự thảo, sau thời hạn năm năm, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho những đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Quy định này nhằm duy trì mục tiêu an sinh của phân khúc nhà ở được Nhà nước hỗ trợ.

Đối với phân lô bán nền, dự thảo đề xuất yêu cầu chủ đầu tư xây dựng nhà ở hoàn chỉnh trước khi bán tại các phường thuộc đô thị đặc biệt, đô thị loại I và đô thị loại II. Ở những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ tiêu chí của Chính phủ và tình hình thực tế để quy định cụ thể.

Định hướng này ưu tiên sử dụng quỹ đất đô thị cho các dự án nhà ở hoàn thiện và phát triển nhà cao tầng, đồng thời hạn chế tình trạng chia nhỏ đất nền để đầu cơ.

Dự thảo cũng bổ sung chính sách miễn tiền thuê nhà công vụ đối với cán bộ, công chức, viên chức được điều động, luân chuyển đến các xã đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới và hải đảo. Với chung cư, thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn công trình; việc cải tạo, phá dỡ phải gắn với phương án tái thiết đô thị, bồi thường và tái định cư phù hợp.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, dự thảo tập trung tăng tính minh bạch của giao dịch và bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo đến cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc dự án đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua. Đồng thời, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại chấp thuận bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện giao dịch theo quy định dự kiến.

Mức đặt cọc cũng được đề xuất khống chế tối đa 5% giá trị bất động sản và chỉ được thu khi dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh. Quy định này hướng tới hạn chế tình trạng huy động vốn trái phép khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Cùng với việc siết điều kiện giao dịch, Chính phủ đề xuất cấp mã định danh duy nhất cho từng thửa đất và áp dụng mã định danh điện tử đối với các giao dịch bất động sản. Hệ thống dữ liệu sẽ kết nối với mã định danh công dân, hỗ trợ theo dõi lịch sử giao dịch, tăng khả năng kiểm soát thông tin và hạn chế gian lận.

Mục tiêu đặt ra là đến năm 2027 hoàn thiện dữ liệu đất đai theo tiêu chí “đúng, đủ, sạch, sống” và kết nối liên thông trên toàn quốc. Khi thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu, cơ quan giải quyết thủ tục không được yêu cầu người dân nộp lại giấy tờ tương ứng.

Việc sửa đổi đồng bộ ba luật hướng tới xử lý các điểm nghẽn về giá đất, nguồn cung nhà ở và tính minh bạch của thị trường. Hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc vào việc hoàn thiện quy định, phối hợp dữ liệu giữa các cơ quan và năng lực tổ chức thực hiện tại địa phương, đặc biệt trong phát triển nhà ở cho thuê và bảo đảm quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.