Căn hộ du lịch kết hợp thương mại dịch vụ CADIA Quy Nhon và bài học “nhãn tiền” từ condotel

 

Cadia Quy nhơn là dự án “đất dịch vụ sử dụng hỗn hợp” 

Cuối năm 2018, UBND tỉnh Bình Đình quyết định đấu giá rộng rãi khu đất số 01 Ngô Mây, phường Nguyễn Văn Cừ, thành phố Quy Nhơn nhằm xây dựng công trình trung tâm thương mại dịch vụ khách sạn cao cấp với giá khởi điểm bán đấu giá của khu đất hơn 120 tỉ đồng. Đến tháng 9/2019, UBND tỉnh Bình Định ban hành quyết định phê duyệt trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án tại lô đất này. Lần trúng đấu giá lần này là liên doanh Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, Công ty CP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN (TP Hồ Chí Minh) và Công ty CP Đầu tư 559 (Đà Nẵng) với số tiền gần 126,5 tỉ đồng.

 

Theo quyết định phê duyệt, lô đất sẽ được phát triển một dự án tổ hợp trung tâm thương mại dịch vụ khách sạn (5 sao). Nhà nước cho thuê đất trả tiền 1 lần theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, thời gian thuê đất 50 năm.

Trước đó, vào tháng 10/2016, UBND tỉnh Bình Định cũng ban hành quyết định về việc “phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết chỉnh trang đô thị tỷ lệ 1/500 Khu đất số 01 Ngô Mây và khu đất liền kề tại phường Nguyễn Văn Cừ, thành phố Quy Nhơn” với tổng diện tích quy hoạch hơn 8.100m2 gồm: Đất dịch vụ sử dụng hỗn hợp (gần 6.400m2) và đất giao thông (hơn 1.700m2); mật độ xây dựng nhỏ hơn hoặc bằng 75%; chiều cao công trình lớn hơn hoặc bằng 45m.

Tuy nhiên, theo Giấy phép xây dựng Số 11/GPXD do Sở Xây dựng tỉnh Bình Định cấp (ngày 02/6/2022) cho Chủ đầu tư công trình trên khu đất số 01 Ngô Mây, phường Nguyễn Văn Cừ, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định là Công ty Cổ phần Đầu Tư Bất Động Sản Ngô Mây. Công ty này được phép xây dựng công trình theo giai đoạn: Phần ngầm (hạng mục cọc và tường vây) của Khu A - Căn hộ du lịch kết hợp thương mại dịch vụ thuộc dự án Trung tâm thương mại dịch vụ khách sạn cao cấp (khách sạn 5 sao).

Bài học “nhãn tiền” từ condotel

Thời gian qua, một số địa phương có thế mạnh về du lịch như Đà Nẵng, Khánh Hòa đã có lúc nở rộ các dự án bất động sản du lịch. Nhiều nhà đầu tư ra mắt rình rang nhưng sau đó đã khựng lại vì nhiều lý do khác nhau...

Bên cạnh những yếu tố về pháp lý, sự đóng băng của thị trường bất động sản, trong hai năm qua dịch bệnh đã góp phần giáng đòn nặng nề đến thị trường khai thác các căn hộ condotel tại nhiều địa phương. Hầu hết các dự án đã hoàn thành và đưa vào khai thác trước đây hiện vẫn tiếp tục trong tình trạng "đóng băng" chờ lượng khách ổn định trở lại mới đưa vào vận hành. 

 

Tại Khánh Hòa, khoảng năm 2015 nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng, chủ yếu là căn hộ du lịch và biệt thự du lịch được UBND tỉnh cấp phép, tập trung nhiều nhất ở huyện Cam Lâm và TP Cam Ranh, TP Nha Trang và một số ít tại thị xã Ninh Hòa. Đáng chú ý là thay vì xác định mục đích sử dụng đất của các dự án này là đất thương mại, dịch vụ thì UBND tỉnh Khánh Hòa gọi là "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Rất nhiều dự án đã được cấp phép đầu tư nhiều năm trước đó, dự án chậm tiến độ đầu tư... cũng đã được tỉnh Khánh Hòa cho điều chỉnh từ đất thương mại, dịch vụ thành "đất ở không hình thành đơn vị ở", điều chỉnh giấy phép xây dựng để xây dựng condotel, biệt thự du lịch để kinh doanh. Sau khi được cấp phép đầu tư dự án, nhiều chủ đầu tư đã bán căn hộ du lịch hoặc biệt thự du lịch theo dạng "hợp đồng góp vốn", "nhà ở hình thành trong tương lai" để huy động vốn, thu tiền của người mua với cam kết sẽ có giấy nhận quyền sở hữu tài sản nhà, đất lâu dài.

Năm 2019, bị Ủy ban Kiểm tra trung ương và Thanh tra Chính phủ "tuýt còi" vì "đất ở không hình thành đơn vị ở" không có trong Luật đất đai nên tỉnh Khánh Hòa đã dừng cấp phép cho các dự án. Sau đó UBND tỉnh Khánh Hòa đề nghị các chủ đầu tư dự án du lịch đã được cấp phép với "đất ở không hình thành đơn vị ở" điều chỉnh lại quy hoạch, chuyển trở lại thành đất thương mại, dịch vụ như cũ để tỉnh phê duyệt điều chỉnh rồi mới tiếp tục thực hiện dự án.

Còn tại tỉnh Bình Định, giữa năm 2020, lãnh đạo UBND tỉnh Bình Định đã yêu cầu Sở Xây dựng tạm dừng cấp phép xây dựng đối với các dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

 

Theo đó, Sở Xây dựng được giao nhiệm vụ rà soát các nội dung quản lý nhà nước đối với dự án căn hộ, biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú trên địa bàn tỉnh; đồng thời đối chiếu các quy định hiện hành của nhà nước, đề xuất phương án xử lý cụ thể, báo cáo UBND tỉnh để xem xét cho ý kiến giải quyết.

Giữa năm 2021, UBND tỉnh Bình Định cũng ban hành đồng loạt các quyết định điều chỉnh Quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án TMS Luxury Hotel Quy Nhơn Beach, dự án Khu condotel BMC Quy Nhơn, FLC Sea Tower Quy Nhơn và Khu condotel Kim Cúc. Cụ thể, cơ quan quản lý đã hủy bỏ cụm từ "condotel" trong tên các dự án, thay vào đó là "căn hộ du lịch đa chức năng".

Bằng sự thay đổi này, trên địa bàn tỉnh Bình Định không còn loại hình condotel và loại đất ở không hình thành đơn vị ở.

Trước đó, trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Công an đưa ra đề xuất trước mắt không phát triển thêm dự án condotel, biệt thự du lịch. Không hợp thức các dự án officetel, biệt thự du lịch, officetel thành nhà ở.

Cũng theo Bộ này, vừa qua một số doanh nghiệp BĐS đã thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng mua condotel theo cam kết đã được ký với người mua ảnh hưởng lớn tới khách hàng mua căn hộ.

Từ những bất cập trong quy định pháp luật, quản lý vận hành, Bộ Công an cũng kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra việc triển khai các dự án codotel, biệt thự du lịch, officetel tại một số địa phương phát triển nhiều loại hình bất động sản trên, phát hiện sai phạm đề xuất xử lý.