Bức tranh cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2025 tín dụng bất động sản duy trì mức tăng đều theo các quý và ở hầu hết các loại hình bất động sản (nhà ở, văn phòng cho thuê, khu công nghiệp...). Từ hơn 1,56 triệu tỷ đồng trong quý I, dư nợ lĩnh vực này tăng dần và đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng vào quý cuối 2025, tương đương mức tăng gần 28% chỉ trong 1 năm.

Xét theo cơ cấu, dư nợ tín dụng với các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở tăng từ 481.017 tỷ trong quý I/2025 lên 628.654 tỷ đồng vào quý IV/2025. Trong khi, dư nợ vay với đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng từ 506.444 tỷ lên 673.424 tỷ đồng. Còn lại là dư nợ vay cho thuê các dự án văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng, sửa chữa nhà...

Ngân hàng tăng mạnh cho vay bất động sản

Tổng hợp từ báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2025 của 12 ngân hàng niêm yết có diễn giải chi tiết, tổng dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng 32,4% so với cuối năm 2024.

Theo đó, tính đến 31/12/2025, tổng dư nợ cho vay hợp nhất của ngân hàng MB đạt hơn 1,084 triệu tỷ đồng, tăng gần 40% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 88,9%, từ 64.141 tỷ đồng lên 121.189 tỷ đồng. Tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ vì thế cũng tăng mạnh từ 8,3% lên 11,2%.

Đặc biệt nhất là ngân hàng VIB. Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng từ 5.696 tỷ đồng lên 21.088 tỷ đồng, tương đương mức tăng hơn 270%. Dù vậy, tính trên tổng dư nợ, tín dụng bất động sản của VIB chỉ chiếm hơn 5,5%.

Cùng ghi nhận mức tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản ba con số còn có BVBank với mức tăng 103%, quy mô dư nợ nâng từ 11.407 tỷ đồng đầu năm lên 23.088 tỷ đồng. Tỷ trọng cho vay bất động sản trên tổng dư nợ cũng tăng từ 16,7% lên 29,7%.

Ngân hàng MSB cũng ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng nhanh 66% so với đầu năm, từ 17.153 tỷ đồng lên 28.522 tỷ đồng.

Đặc biệt, VPBank đã vượt Techcombank trở thành ngân hàng có số dư cho vay kinh doanh bất động sản cao nhất hệ thống. Tại thời điểm cuối năm 2025, dư nợ cho vay bất động sản của VPBank ghi nhận 207.428 tỷ đồng, tăng 11% so với đầu năm.

Còn dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại Techcombank đạt 207.027 tỷ đồng, tăng gần 11%. Tỷ trọng cho vay bất động sản của Techcombank cũng giảm xuống còn 56% tổng tín dụng khách hàng doanh nghiệp, so với mức 58% cuối quý trước. Tính trên toàn bộ danh mục tín dụng, cho vay bất động sản của ngân hàng chiếm khoảng 31%, thấp hơn mức 33% hồi đầu năm.

Ngoài ra, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại TPBank, LPBank cũng ghi nhận tăng lần lượt 51% và 49% so với đầu năm, lên tương ứng 32.255 tỷ đồng và 15.095 tỷ đồng.

Siết dần dòng vốn chảy vào bất động sản

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước vừa có công văn gửi các tổ chức tín dụng yêu cầu kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản. Theo nhà điều hành, phần lớn dư nợ cho vay bất động sản hiện nay vẫn tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, tăng trưởng tín dụng bất động sản đã lên tới khoảng 30%, cao hơn đáng kể so với mức trung bình chung của toàn hệ thống ngân hàng. Do đó, cần phải có các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn với nguồn vốn đổ vào lĩnh vực này.

Ngay sau chỉ đạo điều hành của NHNN, nhóm Big4 ngân hàng đã có động thái đáng chú ý khi đồng loạt nâng lãi suất cho vay bất động sản - trước đó những ngân hàng thường được biết đến với những chương trình ưu đãi với lãi suất thấp nhất thị trường nhờ có ưu thế mạnh từ nguồn vốn rẻ.

Mức lãi suất cho vay bất động sản được nâng lên 13- 14% với các khoản giải ngân mới, chênh lệch lớn so với các chương trình ưu đãi lãi suất trước đây của nhóm Big4 (chỉ khoảng từ 5,5 - 7,5%/năm).

Ở khối ngân hàng tư nhân, các chương trình cho vay mua nhà ưu đãi cũng không còn được quảng cáo rầm rộ như giữa năm 2025. Mặt bằng lãi suất tại nhóm này cũng tăng lên đáng kể.

Việc kiểm soát tín dụng bất động sản không nhằm đóng cửa dòng vốn, mà hướng tới ngăn chặn tình trạng tăng trưởng quá nóng. Giới phân tích cho rằng nguồn vốn vẫn cần được phân bổ cho lĩnh vực này theo hướng có chọn lọc, ưu tiên các dự án khả thi, phục vụ nhu cầu thực của người dân.