Bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh

Vận động trong bối cảnh nhiều biến số

Phát biểu khai mạc hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 12/5 tại TP. Hồ Chí Minh, ông Phạm Văn Hoành, Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang vận động trong bối cảnh nhiều biến số chưa từng có. Những bất ổn địa chính trị toàn cầu, xu hướng bảo hộ thương mại, mặt bằng lãi suất cao và áp lực chi phí đầu vào gia tăng đang tạo sức ép đáng kể lên dòng vốn cũng như chi phí phát triển dự án.

Theo ông Phạm Văn Hoành, dù đầu tư công, phát triển hạ tầng, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và tốc độ đô thị hóa tiếp tục tạo dư địa cho thị trường phát triển, bất động sản Việt Nam cũng đang bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ hơn. Điều này buộc doanh nghiệp phải thay đổi tư duy phát triển, tái cơ cấu nguồn vốn và thích ứng với yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch, phát triển bền vững.

Dữ liệu quý I/2026 cho thấy, thị trường vẫn duy trì hoạt động đầu tư và phát triển dự án với 55 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, tổng vốn hơn 629.000 tỷ đồng; hơn 1.300 dự án đang triển khai xây dựng với khoảng 654.000 căn nhà được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt nhiều áp lực như chi phí vốn cao, tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt hơn, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp gia tăng và các vướng mắc pháp lý kéo dài tại nhiều dự án.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn “chọn lọc tự nhiên”, khi dòng tiền không còn ưu tiên tăng trưởng nóng mà hướng tới giá trị thực và khả năng phát triển dài hạn.

“Áp lực lãi suất, chi phí vốn cùng quá trình sàng lọc đang buộc doanh nghiệp tái cấu trúc chiến lược phát triển. Trong đó, nhà ở vừa túi tiền và các dự án gắn với hạ tầng sẽ là phân khúc có dư địa tăng trưởng rõ nét trong chu kỳ mới”- bà Hương nhấn mạnh.

Đại diện Savills cũng cho rằng, xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các đô thị vệ tinh ngày càng rõ nét nhờ hưởng lợi từ hạ tầng liên vùng và các dự án giao thông trọng điểm. Trong khi TP. Hồ Chí Minh tiếp tục khan hiếm nguồn cung và giá bán duy trì ở mức cao, Hà Nội và các khu vực vệ tinh ghi nhận quá trình tái cấu trúc nguồn cung mạnh hơn.

Theo đó, giai đoạn 2026-2028 được dự báo sẽ ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng vận hành ổn định hơn là chạy theo số lượng giao dịch.

Cơ hội bước vào chu kỳ phát triển lành mạnh và bền vững hơn

Ở góc độ tài chính, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, thị trường bất động sản đang có thêm nhiều trợ lực từ kinh tế vĩ mô, đầu tư công, cải cách thể chế và sự cải thiện của dòng vốn.

Về hoạt động đầu tư công đang đóng vai trò “chất xúc tác” cho thị trường khi kế hoạch giải ngân đầu tư công năm 2026 dự kiến vượt 1 triệu tỷ đồng, phần lớn dành cho phát triển hạ tầng. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện quy hoạch, tăng phân cấp cho địa phương và cải cách thủ tục hành chính được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài nhiều năm của thị trường bất động sản.

Theo ông Lực, nền tảng tăng trưởng kinh tế, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng cùng hàng loạt chính sách tháo gỡ pháp lý đang tạo điều kiện để thị trường bước vào chu kỳ phát triển ổn định hơn.

Hiện dòng vốn dành cho bất động sản đang dần cải thiện sau giai đoạn khó khăn. Dư nợ tín dụng bất động sản cuối năm 2025 ước đạt khoảng 4,7 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với năm trước; trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng gần 38%. Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng phục hồi trở lại, trong khi dòng vốn FDI tiếp tục duy trì tích cực.

TS. Cấn Văn Lực nhận định, thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức như áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2026-2027, mặt bằng lãi suất còn cao, giá nhà vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân và tình trạng lệch pha cung - cầu khi phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

Theo đó, chu kỳ phát triển mới của thị trường sẽ không còn dựa vào đòn bẩy tài chính hay đầu cơ ngắn hạn mà phải hướng tới nhu cầu thực, đa dạng hóa nguồn vốn và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Theo các chuyên gia, nếu các điểm nghẽn về pháp lý và dòng vốn tiếp tục được tháo gỡ hiệu quả, cùng với sự thích ứng của doanh nghiệp, thị trường bất động sản có cơ hội bước vào chu kỳ phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong những năm tới.