Bất động sản quý III/2026: Giá chung cư bắt đầu hạ nhiệt

Giá bán điều chỉnh, thanh khoản chịu áp lực

Trong quý III/2026, thị trường bất động sản có sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc và khu vực. Theo dữ liệu được cung cấp, tổng nguồn cung sơ cấp trong 9 tháng đầu năm đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ năm 2025. Nguồn cung mới đạt 49.657 sản phẩm, tăng 33%.

Tuy nhiên, riêng quý III, nguồn cung mới chỉ đạt 12.357 sản phẩm, giảm 40% so với quý II và giảm 54% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy hoạt động đưa sản phẩm mới ra thị trường đã chậm lại, trong bối cảnh sức mua suy yếu và người mua cần thêm thời gian cân nhắc trước khi xuống tiền.

Thanh khoản cũng chịu sức ép. Phân khúc sơ cấp ghi nhận 6.368 sản phẩm được hấp thụ trong quý III, giảm 36% so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, lượng sản phẩm hấp thụ đạt 32.469, giảm 16%. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch thành công trong quý III, tương đương 92% mức của quý II. Lượng tồn kho được báo cáo từ 27/34 địa phương vào khoảng 51.950 căn và lô đất nền.

Giá bán sơ cấp trong quý III điều chỉnh giảm phổ biến 5-20% so với quý trước, tùy khu vực và loại hình. Tại Hà Nội, giá rao bán chung cư giảm 5%, đất nền giảm 10% và biệt thự giảm 3%, trong khi nhà riêng đi ngang. Đáng chú ý, tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp tại Hà Nội giảm 15%, mạnh hơn mức giảm 9% của phân khúc sơ cấp.

Những diễn biến này phản ánh sự thay đổi trong tâm lý thị trường sau thời gian giá nhà tăng nhanh. Khi mặt bằng giá vượt khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về giá trị sử dụng, khả năng tài chính và triển vọng của tài sản. Thay vì quyết định theo kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn, nhu cầu thực và tính hợp lý của giá bán đang trở thành những tiêu chí quan trọng.

Lãi suất vay mua bất động sản thả nổi phổ biến ở mức 13-15%/năm trong 9 tháng đầu năm cũng làm gia tăng áp lực tài chính. Với những người sử dụng vốn vay, chi phí trả nợ cao khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn, đặc biệt khi giá bán vẫn neo ở mức cao.

Theo khảo sát, 82% người mua cần hơn 3 tháng để cân nhắc dòng tiền trước khi ký hợp đồng, trong khi 36% môi giới cho biết khách hàng tiếp tục trì hoãn giao dịch để theo dõi diễn biến thị trường. Tâm lý thận trọng khiến thời gian ra quyết định kéo dài, tạo thêm áp lực lên thanh khoản của các dự án.

Trước tình hình này, nhiều chủ đầu tư tăng chiết khấu, giảm khoản thanh toán ban đầu, kéo dài tiến độ đóng tiền và triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc từ 2-5 năm. Một số phương án thanh toán được thiết kế ở mức khoảng 6-8 triệu đồng mỗi tháng hoặc 1% giá trị sản phẩm mỗi tháng, nhằm giảm áp lực dòng tiền trong giai đoạn đầu.

Dòng tiền cũng có xu hướng dịch chuyển về thị trường sơ cấp. Tỷ trọng mức độ quan tâm đối với bất động sản sơ cấp tăng từ 16% lên 28% trong hai năm qua, nhờ các chính sách bán hàng của chủ đầu tư. Những dự án có pháp lý hoàn thiện và khả năng kết nối thuận lợi tiếp tục được chú ý, dù quyết định mua vẫn phụ thuộc vào mức giá và phương án thanh toán.

Phân hóa theo nhu cầu ở thực và khả năng chi trả

Chung cư tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong nhu cầu tìm kiếm bất động sản. Tỷ trọng mức độ quan tâm dành cho phân khúc này đạt 52%, trong khi đất nền chiếm 13% và nhà riêng chiếm 18%. Cơ cấu này cho thấy người mua đang ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu sinh sống, thay vì tập trung vào những phân khúc có tính đầu cơ cao.

Tại TP.HCM, diễn biến thị trường có những đặc điểm riêng. Đà tăng giá căn hộ chững lại từ khoảng tháng 5/2026. So với tháng 6, mặt bằng giá căn hộ chỉ tăng nhẹ dưới 3%, trong khi giá bán sơ cấp của bất động sản gắn liền với đất ghi nhận mức giảm khoảng 29%. Nguồn cung mới có cải thiện nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, còn nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm.

Sự lệch pha cung - cầu thể hiện rõ ở phân khúc nhà riêng. Tại TP.HCM cũ, nhà riêng có giá dưới 5 tỷ đồng chiếm 37% tổng mức độ quan tâm, nhưng chỉ chiếm 22% lượng tin đăng chào bán trong quý III. Khoảng cách này phản ánh nhu cầu lớn đối với nhà ở vừa túi tiền trong khi nguồn hàng phù hợp còn hạn chế.

Hạ tầng giao thông cũng đang tác động đến sức hút của các khu vực. Trong bối cảnh giá nhà nội đô ở mức cao, khả năng kết nối qua các trục cầu, đường và metro trở thành tiêu chí quan trọng khi người mua lựa chọn bất động sản. Những khu vực có lợi thế kết nối thuận lợi có thể duy trì sức hút tốt hơn, trong khi các sản phẩm thiếu lợi thế về vị trí hoặc có giá bán vượt quá khả năng chi trả phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Trong quý IV/2026, nguồn cung mới trên cả nước dự kiến đạt khoảng 30.000 sản phẩm, trong đó khu vực phía Nam chiếm khoảng 16.900 sản phẩm, tương đương 56%. Nếu nguồn cung được bổ sung đúng kế hoạch, thị trường có thể có thêm lựa chọn cho người mua. Tuy nhiên, khả năng cải thiện thanh khoản vẫn phụ thuộc vào mặt bằng giá, lãi suất và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực.

Theo các kịch bản dự báo của DXS-FERI, kịch bản trung tính đặt ra khả năng nguồn cung tăng 20-30%, giá bán đi ngang, lãi suất thả nổi giảm về 12-14% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Trong kịch bản thuận lợi, giá bán có thể tăng nhẹ 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Ngược lại, nếu lãi suất tăng lên 14-16%, tỷ lệ hấp thụ có thể giảm xuống dưới 20%.

Những kịch bản này cho thấy triển vọng thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào điều kiện tài chính và sức mua. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, phát triển nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và kiểm soát dòng vốn đầu cơ được đặt ra như những định hướng nhằm hỗ trợ thị trường vận hành ổn định hơn.

Trong giai đoạn tới, giá bất động sản khó có thể diễn biến đồng đều giữa các phân khúc. Những sản phẩm có mức giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế và sở hữu lợi thế kết nối có cơ sở duy trì sức hút. Ngược lại, các sản phẩm có giá cao nhưng thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ chịu áp lực lớn hơn khi người mua ngày càng thận trọng với quyết định tài chính dài hạn.