Bắc Giang: Nâng cao hiệu quả việc chấp hành pháp luật trong hoạt động đầu tư Dự án Sân golf Việt Yên

Điều chỉnh vượt diện tích theo chủ trương phê duyệt

 

Dự án Sân Golf Việt Yên có vị trí tại 2 xã Hương Mai và Trung Sơn, thị xã Việt Yên, tỉnh Bắc Giang. Phía Bắc, giáp với khu dân cư Đồng Ích (Hương Mai), và thôn Tân Sơn (Trung Sơn); phía Nam giáp 3 khu dân cư thuộc 3 thôn Dĩnh Sơn, Sơn Hải, Nhẫm Chợ của Trung Sơn; phía Đông giáp với thôn Ải Quang (Trung Sơn); phần còn lại phía Tây sân giáp với Thôn Nguyễn, Dĩnh Sơn (Trung Sơn).

 

 

Ngày 14/02/2019, UBND tỉnh Bắc Giang ban hành quyết định số 268/QĐ-UBND Về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng Sân Golf Việt Yên, xã Hương Mai và xã Trung Sơn, huyện Việt Yên (nay là thị xã Việt Yên) tỷ lệ 1/500. Theo đó, Dự án Sân Golf Việt Yên có diện tích lập quy hoạch khoảng 152,4 ha. Trong đó, sân golf chiếm 150 ha, còn lại 2 ha dành cho việc xây dựng đường giao thông tại khu vực trọng điểm. 

 

Ngày 15/06/202, Thủ Tướng Chính Phủ đã ban hành quyết định số 835/QĐ-TTg Về việc phê duyệt chủ trương đầu tư dự án Sân golf Việt Yên tại các xã Hương Mai và Trung Sơn, thị xã Việt Yên, tỉnh Bắc Giang với nội dung: Nhà đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư Golf Trường An; Mục tiêu xây dựng sân golf 36 hố và khu phụ trợ, khu bệt thự cho thuê; diện tích khu đất là 140ha; vốn đầu tư 1.214 tỷ đồng; thời hạn hoạt động dự án là 50 năm…

 

Ngày 28/02/2022, UBND tỉnh Bắc Giang ban hành quyết định số 205/QĐ-UBND Về việc phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng Sân Golf Việt Yên, xã Hương Mai và xã Trung Sơn, thị xã Việt Yên (tỷ lệ 1/500). Lý do điều chỉnh do trong quá trình tổ chức thi công xây dựng, triển khai thực hiện dự án, Công ty Cổ phần Đầu tư Golf Trường An nhận thấy quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500)) của dự án Sân Golf Việt Yên chưa đảm bảo về quy mô, công năng sử dụng, kiến trúc cảnh quan, cũng như sắp xếp các khu chức năng phù hợp với tính chất đặc thù của khu sân golf chất lượng quốc tế; mặt khác, một số vị trí gặp khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng.

 

Để góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, việc điều chỉnh quy hoạch là rất cần thiết, cụ thể:

 

Vị trí: Khu vực nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch thuộc xã Hương Mai, xã Trung Sơn, thị xã Việt Yên, tỉnh Bắc Giang; ranh giới được giới hạn như sau:

 

 - Phía Bắc: Giáp khu dân cư thôn Đồng Ích thuộc xã Hương Mai và thôn Tân Sơn, xã Trung Sơn;

 

- Phía Nam: Giáp UBND xã Trung Sơn và khu dân cư thôn Dĩnh Sơn, thôn Sơn Hải, thôn Nhẫm Chợ thuộc xã Trung Sơn; - Phía Đông: Giáp khu dân cư thôn Ải Quang thuộc xã Trung Sơn;

 

- Phía Tây: Giáp khu dân cư thôn Nguyễn, thôn Dĩnh Sơn thuộc xã Trung Sơn.

 

Quy mô đồ án: Điều chỉnh diện tích nghiên cứu lập quy hoạch khoảng 152,4ha thành khoảng 141,4ha, trong đó diện tích Sân golf khoảng 139,9ha, diện tích đường giao thông đối ngoại khoảng 1,49ha;

 

UBND tỉnh Bắc Giang đã điều chỉnh quy hoạch theo nhu cầu của nhà đầu tư vượt diện tích so với chủ trương phê duyệt đầu tư Dự án Sân golf Việt Yên. Căn cứ vào diện tích khu đất dự án được Thủ tướng phê duyệt là 140ha, tuy nhiên dự án lại được UBND tỉnh Bắc Giang điều chỉnh tăng thêm 1,4ha(?)

 

Áp giá hỗ trợ bồi thường chưa đúng khu vực

 

Quá  trình thực triển khai thực hiện dự án, UBND thị xã Việt Yên đã ra các Quyết định thu hồi đất, hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) theo từng đợt, đồng thời UBND tỉnh Bắc Giang đã ra các quyết định chuyển mục đích sử dụng và cho Công ty Cổ phần Đầu tư Golf Trường An thuê đất để thực hiện Dự án Sân golf Việt Yên (từng đợt)…

 

 

Trong quá trình thực hiện  thu hồi đất, hỗ trợ bồi thường GPMB của UBND thị xã Việt Yên còn có những bất cập về mức giá đền bù chưa phù hợp với khu vực được áp giá giữa khu vực xã Miền núi và xã Trung du theo Bảng giá đất đã được UBND tỉnh Bắc Giang ban hành. Tại Quyết định số 1025/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND tỉnh Bắc Giang Về Quyết định ban hành Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 có quy định tại Bảng 3 giá đất RSX tại các xã Miền núi là 7.000 đồng/m2  và xã Trung du là 13.000 đồng/m2.

 

Tại Quyết định số 2361/QĐ-UBND ngày 31/12/2021 của UBND thị xã Việt Yên Quyết định về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện Dự án sân golf Việt Yên (địa phận xã Trung Sơn, đợt 5) đối với 40.444,9 m2 đất rừng sản xuất (RSX) cho ông Võ Việt Ninh (thôn Sơn Hải, xã Trung Sơn), cụ thể:  

 

Tổng giá trị phương án là 2.321.152.520 đồng, trong đó: Kinh phí bồi thường về đất  RSX là 283.114.300 đồng (40.444,9 m2 x 7.000 đồng); kinh phí bồi thường tài sản hoa màu trên đất  là 986.470.820 đồng; kinh phí hỗ trợ thu hồi đất là 1.051.567.400 đồng (Hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất là 202.224.500 đồng; Hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm (nhân 3 lần đơn giá bồi thường đất) là 849.342.900 đồng. Đây là mức giá đất được áp dụng cho xã Miền núi.

 

Việc UBND thị xã Việt Yên phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB đối với 40.444,9 m2 đất rừng sản xuất (RSX) cho ông Võ Việt Ninh (thôn Sơn Hải, xã Trung Sơn) theo giá đất xã Miền núi có phù hợp? Bởi căn cứ vào Quyết định Số: 861/QĐ-TTg ngày 04/6/2021 của Thủ tướng Chính phủ về  Quyết định phê duyệt danh sách các xã khu vực III, khu vực II, khu vực I thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi giai đoạn 2021- 2025 (có hiệu lực từ ngày ký) thì thị xã Việt Yên tỉnh Bắc Giang không còn xã Miền núi. Như vậy, trong quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng (đợt 5) UBND thị xã Việt Yên vẫn áp giá đất thu hồi theo xã Miền núi là trái với Quyết định Số: 861/QĐ-TTg ngày 04/6/2021 của Thủ tướng Chính phủ dẫn  đến quyền và lợi ích của người dân có đất đã được thu hồi bị ảnh hưởng.

 

Thực tế nếu áp dụng giá đền bù về đất xã Trung du đối với đất RSX theo Bảng giá đất  quy định là 13.000 đồng/m2 thì có thể tạm tính: Bồi thường về đất  40.444,9 m2 x 13.000 đồng = 525.783.700 đồng; Hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm (nhân 3 lần đơn giá bồi thường đất) là 40.444,9 m2 x 39.000 đồng = 1.577.351.100 đồng . Việc áp giá đất không đúng khu vực có thể gây thiệt hại cho gia đình ông Võ Việt Ninh hàng trăm triệu đồng (chênh lệch đền bù giá đất là 242.669.400 đồng; đào tạo chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm là 680.880.280 đồng). Ngoài thiệt hại về  tiền đất, tiền hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm thì  tiền tài sản trên đất cũng thiệt hại do chênh lệch mức giá đền bù tương ứng loại cây, số lượng cây trồng, kích thước...

 

Từ thực trạng áp gía bồi thường đối với đất bị thu hồi mà UBND huyện Việt Yên phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện Dự án sân golf Việt Yên (địa phận xã Trung Sơn, đợt 5) đối với hộ gia đình ông Võ Việt Ninh nói riêng và nhiều hộ dân nói chung  thuộc xã Miền núi cần được làm rõ để đảm bảo quyền lợi cho người dân có đất bị thu hồi.

 

Lựa chọn nhà đầu tư cần tuân thủ quy định Nghị định 52/2020/NĐ-CP

 

Việc lựa chọn nhà đầu tư phát triển, thực hiện dự án đã được cụ thể hóa, chặt chẽ qua Nghị định số 52/2020/NĐ-CP quy định về đầu tư xây dựng và kinh doanh sân golf được ban hành ngày 27/4/2020 có hiệu lực từ ngày 15/6/2020.

 

Trong đó, tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 52, “Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án sân gôn theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan”.

 

Tại  Điều 17: Quy định chuyển tiếp của Nghị định 52/2020/NĐ-CP có quy định: “Khoản 1: Các dự án sân golf đã được quyết định chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thực hiện theo Quyết định chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

 

Khoản 2: Nhà đầu tư đã nộp Hồ sơ Dự án sân gôn trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa được quyết định chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư (đối với Dự án sân gôn thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư) thì phải điều chỉnh Hồ sơ theo các điều kiện, thủ tục quy định tại Nghị định này”.

 

 

Đối với  Dự án sân golf Việt Yên, ngày 15/6/2020, Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng đã ký phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án Sân golf Việt Yên, cụ thể:

 

Tại Quyết định số 835/QĐ-TTg Về việc phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án sân golf Việt Yên tại các xã Hương Mai và Trung Sơn, thị xã Việt Yên, tỉnh Bắc Giang; nhà đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư Golf Trường An; Mục tiêu xây dựng sân golf 36 hố và khu phụ trợ, khu biệt thự cho thuê; diện tích khu đất là 140ha; vốn đầu tư 1.214 tỷ đồng; thời hạn hoạt động dự án là 50 năm. Nhà đầu tư được lựa chọn là Công ty Cổ phần Đầu tư Golf Trường An có địa chỉ tại thôn Dĩnh Sơn, xã Trung Sơn, thị xã Việt Yên, tỉnh Bắc Giang; hoạt động ngày 29/8/2018; do ông Trần Văn Dĩnh làm Giám đốc.

 

Căn cứ Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án sân golf Việt Yên, ngày 15/6/2020 do Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng ký. Chiếu theo quy định của Nghị định 52/2020/NĐ-CP  đã có hiệu lực thì Dự án sân golf Việt Yên cần phải điều chỉnh hồ sơ thực hiện lựa chọn nhà đầu tư tuân thủ theo quy định khoản 3 Điều 5 Nghị định 52 phải lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án sân gôn theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.

 

Cần làm rõ dự án sân golf có thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, để giao, cho thuê đất

 

UBND thị xã Việt Yên đã ra các Quyết định thu hồi đất, hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) theo từng đợt, đồng thời UBND tỉnh Bắc Giang đã ra các quyết định chuyển mục đích sử dụng và cho Công ty Cổ phần Đầu tư Golf Trường An thuê đất để thực hiện Dự án Sân golf Việt Yên (từng đợt)...

 

 

Từ  tháng 9/2021 đến tháng 12/2022, UBND tỉnh Bắc Giang đã thực hiện 05 Hợp đồng cho thuê đất (HĐTĐ) với Công ty Cổ phần Golf  Trường An, gồm: Hợp đồng số 3358/HĐTĐ  ngày 29/9/2021 (HĐTĐ đợt 1), diện tích cho thuê là 171.151,3 m2, thời gian đến 2070; Hợp đồng số 3398/HĐTĐ  ngày 01/10/2021 (HĐTĐ đợt 2), diện tích cho thuê là 346.067,5 m2, thời gian đến 2070; Hợp đồng số 4130/HĐTĐ  ngày 24/11/2021 (HĐTĐ đợt 3), diện tích cho thuê là 395.403,8  m2, thời gian đến 2070; Hợp đồng số 3113/HĐTĐ  ngày 21/9/2022 (HĐTĐ đợt 4), diện tích cho thuê là 33.534,4  m2, thời gian đến 2070; Hợp đồng số 4492/HĐTĐ  ngày 28/12/2022 (HĐTĐ đợt 5), diện tích cho thuê là 95.821,4 m2, thời gian đến 2070.

 

Tính đến tháng 12/2022, UBND tỉnh Bắc Giang đã cho Công ty Cổ phần Golf Trường An thuê tổng diện tích đất là 1.041.978,4 m2 (hơn 104ha/140 ha được phê duyệt) để thực hiện dự án Xây dựng Sân golf Việt Yên (Loại đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao) theo phương thức thỏa thuận ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất hàng năm.

 

Tại Hợp đồng số 3358/HĐTĐ  ngày 29/9/2021 Hợp đồng thuê đất (đợt 1) dựa trên các căn cứ Luật đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất…; Quyết định số 305/QĐ-UBND tỉnh Bắc Giang về việc chuyển mục đích sử dụng đất và cho thuê đất…; Biên bản giao đất  thực địa  của Phòng Tài nguyên và Môi trường…; Công văn số 11/CV-TR.AN của Công ty Cổ phần Golf Trường An về việc đề nghị ký Hợp đồng thuê đất.

 

Bên cho thuê đất là UBND tỉnh Bắc Giang do Ông Đào Duy Trọng – giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường đại diện ký kết với Công ty Cổ phần Golf Trường An do ông Trần Văn Dĩnh – Chủ tịch HĐQT làm đại diện. Hai bên thỏa thuận ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có diện tích 171.151,3 m2; thời gian đến 2070; mục đích thuê đất thực hiện dự án Xây dựng Sân golf Việt Yên; nộp tiền thuê đất hàng năm; nộp tiền một lần cho cả thời gian thuê…

 

Được biết để thực hiện dự án Xây dựn Sân golf Việt Yên UBND thị xã Việt Yên đã ra Quyết định thu hồi đất, hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) bằng tiền ngân sách Nhà nước.

 

Theo luật sư Nguyễn Văn Cân (Đoàn luật sư Hà Nội): Bài toán về tính minh bạch trong lựa chọn Nhà đầu tư thực hiện dự án Xây dựn Sân golf Việt Yên qua các Hợp đồng thuê đất theo hình thức thỏa thuận thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm mà UBND tỉnh Bắc Giang đã thực hiện cần được làm rõ trên căn cứ các quy định luật pháp đã ban hành.

 

Tại  Điều 62 Luất Đất đai 2013. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

 

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

 

1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

 

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

 

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

 

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

 

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

 

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

 

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

 

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

 

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

 

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

 

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

 

Như vậy, trong các loại hình dự án được nêu tại điều 62 Luật Đất đai không có dự án sân golf. Do vậy, cần phải làm rõ liệu HĐND tỉnh Bắc Giang có thông qua nghị quyết chấp thuận thu hồi đất với dự án sân golf? Liệu có thể coi dự án sân golf thuộc loại hình "khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng" để thực hiện thu hồi đất? - Luật sư Cân nói thêm.