Bất động sản

Bất động sản Bình Dương đang bị “ngáo giá”?

DNĐT - Nhiều người cho rằng đất Bình Dương đang bị “ngáo giá” nhưng dưới góc độ của chuyên gia nhìn nhận thị trường BĐS Bình Dương đang thiết lập mặt bằng giá mới vì nhiều nguyên nhân: Giá thành trước kia thấp, nhu cầu ở thực cao, nhu cầu thuê tăng cao do sự chuyển dịch của chuỗi cung ứng các nhà máy về Việt Nam … tất cả những điều này khiến cho thị trường BĐS Bình Dương tăng nóng

Nước chảy chỗ trũng

Khi thị trường bất động sản TP.HCM nguồn cung đang bị siết lại, không có dự án mới được đưa ra thị trường, trong khi nhu cầu quá lớn. Và giá căn hộ tại đây cũng đang “leo thang” từ 40 – 80  – 120 triệu đồng/m2 tại nhiều khu vực

Thì thị trường BĐS Bình Dương có sự ngược chiều bất ngờ, theo nghiên cứu của  Công ty DKRA Việt Nam, từ 2018 – 2019 Bình Dương nổi lên là thị trường sôi động với nhiều yếu tố hỗ trợ và thúc đẩy như: Mức giá BĐS còn thấp và còn nhiều tiềm năng phát triển, Pháp lý nhiều dự án có sự thuận lợi, rõ ràng và trôi chảy hơn so với

một số tỉnh thành khác. Tính thanh khoản tốt hơn. Hiệu suất cho thuê khả quan đối với các dự án gần khu công nghiệp có nhiều chuyên gia trong và ngoài nước.  Hạ tầng tiếp tục được hoàn thiện và đầu tư, tạo sự thuận tiện trong kết nối với khu vực và TP.HCM… Khi thị trường BĐS ghi nhận nguồn cung chững lại tại TP.HCM thì Bình Dương lại thể hiện sự ngược chiều thú vị, cụ thể trong năm 2019 có 13 dự án mới được ghi nhận, với gần 10.000 căn hộ được đưa ra thị trường Bình Dương, tỷ lệ tiêu thụ lên đến 90%. Ông Nguyễn Hoàng – GĐ Bộ phận nghiên cứu và phát triển DKRA Việt Nam cho biết.

Phân khúc đất nền Bình Dương cũng bắt đầu khởi sắc và sôi động trở lại sau giai đoạn tạm nghỉ vì tác động của dịch Covid-19. Điển hình là trong tháng 5 vừa qua, có 3 dự án được chào bán trên thị trường và tỷ lệ tiêu thụ lên đến hơn 70%. Trong những tháng cuối năm 2020, phân khúc đất nền có thể sẽ bứt phá về nguồn cung mới, đồng thời vẫn là  kênh đầu tư hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư.

Theo quy luật cung cầu “nước chảy chỗ trũng” – nói như ông Ngô Quang Phúc – TGĐ Phú Đông Group, không chỉ Bình Dương mà Long An, Đồng Nai, Vũng Tàu sẽ là chỗ trũng để “hứng” nhu cầu mua, đầu tư BĐS của người dân và những khu vực này đang thiết lập mặt bằng giá mới khi giá BĐS tại TP.HCM quá cao và Bình Dương đang có tất cả các yếu tố hạ tầng kết nối tốt, nhu cầu dịch vụ xã hội được hoàn thiện. Thay vì như trước kia làm ở Bình Dương nhưng nhiều người vẫn di chuyển về TP.HCM để ở thì nay họ lựa chọn “lạc nghiệp rồi an cư” tại chỗ.

Đứng ở góc độ nhà kinh doanh thì ông Phạm Thanh Hưng – TGĐ CEN Group cho rằng, BĐS Bình Dương đang là thị trường vùng ven có sự hấp dẫn nhất bởi ở đây là thủ phủ khu công nghiệp, có hạ tầng được kết nối tốt, thu hút được lực lượng lớn người lao động sinh sống tại địa phương. Do vậy mô hình của Bình Dương là phát triển đô thị trong khu công nghiệp sẽ thuận lợi hơn là phát triển đô thị riêng lẻ.

Giá nào là phù hợp cho BĐS Bình Dương?

Có một thực tế trong 2 năm qua, mức giá căn hộ ở Bình Dương tăng rất mạnh. Trong khi năm 2016 – 2017, mức giá trung bình khoảng 22 – 25 triệu đồng/m2 thì từ cuối 2019 đến nay, mức giá đã lên đến 30 – 33 triệu đồng/m2. Hàng loạt dự án mới với nhiều phân khúc chuẩn bị tung ra đã thiết lập mặt bằng giá mới giá từ 30 – 45triệu đồng/m2 trong năm 2020, khiến cho thị trường Bình Dương sôi động, chẳng hạn Grand View của Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư đang được rao bán trên thị trường với giá từ 38-45 triệu đồng/m2, hay The Emerald Golf View của Công ty Lê Phong có giá bán dự kiến 37 triệu đồng/m2 chưa VAT.

Hàng loạt dự án mới được giới thiệu trong năm 2020 có mức giá bán dự kiến từ 35 – 45 triệu đồng/m2

Ông Ngô Quang Phúc cho rằng có 4 yếu tố cấu thành nên giá bất động sản: Giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ tạo nên giá bán bất động sản. Hiện nay chi phí tài chính trong đó bao gồm thời gian hoàn thành pháp lý dự án nhanh hay chậm là yếu tố ảnh hưởng khá lớn đến giá thành, nếu dự án 2 – 3 năm xong pháp lý sẽ khác so với dự án 10 năm chưa xong pháp lý. Dự án càng dài thì chi phí tài chính doanh nghiệp bỏ ra càng lớn.

Giá bán là biểu hiện của giá trị nhưng khi định giá bán không tương xứng với giá trị đưa cao quá thì sẽ tạo sự méo mó về mặt thông tin như vậy không tốt cho thị trường. Trước kia bán 25triệu đồng/m2 giờ bán 30 triệu đồng thì tạm chấp nhận được nhưng giờ đẩy lên 50 triệu đồng/m2 thì phải xem lại giá đó có phù hợp cung cầu không? Nếu doanh nghiệp kỳ vọng lợi nhuận quá cao trong khi đưa ra sản phẩm tương tự, làm cho thị trường bất nhất về mặt thông tin tính khả thi trong quan hệ cung cầu nên không phản ánh đúng sự thật của giá trị. Do vậy giá chỉ hợp lý khi 3 yếu tố trên tăng giá thì phải tăng giá.

Tuy nhiên, nếu việc tăng giá lại tạo thành xu hướng hôm nay doanh nghiệp này bán 50 triệu đồng/m2 ngày mai doanh nghiệp khác phải bán 55 triệu đông/m2 và tạo ra một câu chuyện giá ảo và người tiêu dùng cũng không thể có cơ hội để bắt kịp với xu hướng tăng giá như thế, một năm tăng lương 5% là cao làm sao bắt kịp tốc độ tăng giá 20% của bất động sản. Do vậy doanh nghiệp phải định giá đúng và lợi nhuận cũng phải hợp lý mới tạo ra thị trường bền vững và ổn định, ông Phúc phân tích.

Để trả lời câu hỏi “Mức giá nào là phù hợp?” theo tôi còn phải xét theo nhu cầu của mỗi người và tùy vào mức độ đầu tư của dự án. Thực tế, các dự án sau này có khoản chi phí đầu vào cao hơn và cũng được đầu tư tốt hơn so với trước kia từ tiện ích, cảnh quan, quy hoạch, thiết kế đến chất lượng nội thất hoàn thiện, ông Hoàng nhận định.

Với triển vọng kinh tế trong tương lai, đặc biệt trong xu hướng chuỗi cung ứng mới mà Việt Nam là điểm lựa chọn hấp dẫn, FDI đầu tư sản xuất và BĐS công nghiệp, hạ tầng giao thông – xã hội sẽ phát triển bứt phá. Từ đó, nhu cầu về nhà ở, và đầu tư BĐS nhà ở tại Bình Dương đang rất tiềm năng. Thực tế cho thấy các chủ đầu tư lớn tại TP.HCM đang đổ về đây rất nhiều và thậm chí trong vài năm tới, Bình Dương với các thành phố mới như Thuận An, Dĩ An… sẽ phát triển không kém cạnh TP.HCM, ông Hoàng bình luận thêm.

Bùi Thu Hiền

Back to top button